Gewerbemietvertrag aufsetzen: der Leitfaden für Eigentümer

Gewerbemietvertrag: Was ihn vom Wohnungsmietvertrag unterscheidet

Vermieten Sie Büro-, Laden-, Praxis- oder Lagerflächen an ein Unternehmen, einen Freiberufler oder einen Selbstständigen, schließen Sie einen Gewerbemietvertrag. Entscheidend ist nicht die Bezeichnung, sondern der vereinbarte Nutzungszweck: Dient die Fläche gewerblichen oder beruflichen Zwecken, gilt Geschäftsraummietrecht.

Ein eigenes „Gewerbemietgesetz" gibt es nicht. Maßgeblich sind die allgemeinen Mietvorschriften der §§ 535 bis 548 BGB und die besonderen Regeln für Grundstücke und Räume in den §§ 578 bis 580a BGB. § 578 Abs. 1 BGB ordnet ausdrücklich an, dass diese Vorschriften auf Räume anzuwenden sind, die keine Wohnräume sind.

Der praktische Kernunterschied: Der umfangreiche soziale Mieterschutz des Wohnraumrechts gilt für Gewerbe nicht. Konkret fehlen:

• der Kündigungsschutz mit Begründungszwang (§ 573 BGB gilt nur für Wohnraum),
• die Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) und die Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen,
• die Sozialklausel (Widerspruch wegen Härte, §§ 574 ff. BGB),
• die gesetzliche Kautionsgrenze von drei Monatsmieten (§ 551 BGB),
• die Beschränkung befristeter Verträge auf gesetzliche Gründe (§ 575 BGB).

An ihre Stelle tritt weitgehende Vertragsfreiheit. Das ist Chance und Pflicht zugleich: Was Sie nicht regeln, gilt entweder nach dem oft knappen gesetzlichen Auffangrecht — oder gar nicht. Ein vollständiger, ausgewogener Vertrag liegt daher in Ihrer eigenen Verantwortung.

Schritt 1: Vertragsparteien und Mietobjekt exakt bestimmen

Jeder Gewerbemietvertrag beginnt mit zwei Bausteinen, die später über die Wirksamkeit der ganzen Urkunde entscheiden: die Parteien und das Mietobjekt.

Parteien: Nennen Sie die Vertragspartner vollständig und richtig. Bei einer GmbH gehören Firma, Rechtsform, Sitz und Handelsregisternummer in den Vertrag, bei einer GbR alle Gesellschafter. Eine falsche oder unvollständige Parteibezeichnung kann den Vertrag und seine Befristung gefährden.

Mietobjekt: Beschreiben Sie die vermietete Fläche so genau, dass sie eindeutig bestimmt ist. Hier zahlt sich jede verlässliche Objektangabe aus. In die Objektbeschreibung gehören mindestens:

• Genaue Lage: Adresse, Gebäude, Geschoss und Lage der Einheit, bei Bedarf das Flurstück aus dem Liegenschaftskataster.
• Fläche in Quadratmetern: die vermietete Nutzfläche, möglichst mit Grundriss oder Lageplan als Anlage. Die Flächenangabe ist meist Basis für Miete und Nebenkostenverteilung — eine Abweichung kann Minderungsrechte auslösen.
• Zustand und Ausstattung: Heizung, Sanitär, Strom- und Datenanschlüsse, Schaufenster, Klimatechnik, Brandschutz.
• Mitvermietete Bereiche: Stellplätze, Lager- oder Kellerräume, Gemeinschaftsflächen.

Eigentümer, die Gewerbeflächen vermieten möchten, sehen im Objektkompass nach kostenloser Anmeldung verlässliche Basisdaten zum eigenen Grundstück — etwa Lage, Mikrolage und Umfeldinformationen —, die eine saubere Objektbeschreibung erleichtern.

Schritt 2: Form wahren — Textform statt Schriftform

Bei der Form gab es 2025 eine wichtige Neuerung, die viele Eigentümer noch nicht kennen. Bis dahin verlangte § 550 BGB für Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr die Schriftform mit eigenhändiger Unterschrift (§ 126 BGB). Wurde sie verfehlt, galt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen und war ordentlich kündbar — eine gefürchtete „Schriftformfalle".

Mit dem Vierten Bürokratieentlastungsgesetz (BEG IV) wurde das Formgebot für gewerbliche Miet- und Grundstücksverträge abgesenkt. Über § 578 Abs. 1 Satz 2 BGB in der neuen Fassung gilt § 550 BGB für Gewerbeverträge nun mit der Maßgabe, dass Textform (§ 126b BGB) genügt. Textform heißt: lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger — etwa eine PDF per E-Mail; eine eigenhändige Unterschrift ist nicht mehr zwingend.

Die Erleichterung betrifft nur die Form, nicht den Inhalt: Die Urkunde muss weiterhin alle wesentlichen Vertragsbedingungen erkennen lassen — Parteien, Mietobjekt, Miete und Laufzeit. Spätere Änderungen zu Fläche, Miete oder Dauer sollten in derselben Form festgehalten und Anlagen ausdrücklich einbezogen werden, sonst droht weiterhin die Rechtsfolge des § 550 BGB: Die Befristung wird nicht durchsetzbar, der Vertrag gilt als unbefristet.

Schritt 3: Laufzeit, Kündigung und Verlängerungsoptionen

Sie können den Gewerbemietvertrag befristet oder unbefristet gestalten. Bei Gewerbeflächen sind feste Mindestlaufzeiten von mehreren Jahren üblich, oft kombiniert mit Optionsrechten oder automatischen Verlängerungsklauseln. Anders als bei Wohnraum brauchen Sie für eine Befristung keinen gesetzlichen Grund — § 575 BGB gilt für Gewerbe nicht.

Wird der Vertrag unbefristet geschlossen oder gilt er mangels Form als unbefristet, greifen die gesetzlichen Kündigungsfristen:

• § 580a Abs. 2 BGB (Geschäftsräume): Die ordentliche Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig. Praktisch ergibt das eine Kündigungsfrist von rund sechs Monaten — zum 31.3., 30.6., 30.9. oder 31.12.
• Die Parteien dürfen längere Fristen oder einen befristeten Kündigungsausschluss vereinbaren; solche Abreden gehen den gesetzlichen vor.

Eine starre gesetzliche Höchstdauer wie bei Wohnraum gibt es nicht. § 544 BGB räumt aber bei Verträgen, die für länger als 30 Jahre geschlossen sind, beiden Seiten nach Ablauf von 30 Jahren ein ordentliches Kündigungsrecht ein. Weitere Grenzen ziehen die Sittenwidrigkeit (§ 138 BGB) und — bei Formularverträgen — die AGB-Kontrolle der §§ 305 ff. BGB. Unabhängig von der Laufzeit bleibt die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 BGB möglich, etwa bei erheblichem Zahlungsverzug.

Schritt 4: Miete, Umsatzsteuer und Wertsicherung

Die Miethöhe können Sie bei Gewerberaum frei vereinbaren. Eine Mietpreisbremse gilt nicht; die Grenze bildet allein das Verbot von Wucher und Sittenwidrigkeit (§ 138 BGB), das ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung sanktioniert.

Umsatzsteuer: Die Vermietung von Grundstücken und Räumen ist nach § 4 Nr. 12 UStG grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Vermieten Sie an einen Unternehmer, der die Fläche für Umsätze nutzt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen, können Sie nach § 9 UStG zur Umsatzsteuer optieren. Vorteil: Sie behalten den Vorsteuerabzug aus Bau, Umbau und Betrieb. Folge: Der Mieter zahlt die Miete zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer. Die Option und die Pflicht des Mieters zur entsprechenden Nutzung sollten ausdrücklich im Vertrag stehen.

Wertsicherung: Damit die Miete über lange Laufzeiten nicht entwertet wird, sind Index- oder Staffelklauseln üblich. Bei der Indexmiete richtet sich die Zulässigkeit nach dem Preisklauselgesetz (PrKG). Nach § 1 Abs. 2 Nr. 1 PrKG ist eine Kopplung an einen vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex — typischerweise den Verbraucherpreisindex (VPI) — zulässig. Eine wirksame Indexklausel muss

• einen zulässigen, klar bezeichneten Index nennen (z. B. VPI für Deutschland mit Basisjahr),
• einen Basiszeitpunkt und die Anpassungstermine festlegen,
• die Berechnung objektiv und automatisch ausgestalten (keine einseitige freie Festsetzung) und
• transparent formuliert sein (§ 307 BGB).

Bei der Staffelmiete legen Sie die künftigen Erhöhungen schon im Vertrag betragsmäßig fest. Eine spezielle Formvorschrift wie § 557a BGB für Wohnraum gilt bei Gewerbe nicht; die Klausel muss aber klar und transparent sein.

Schritt 5: Nebenkosten, Kaution und Instandhaltung regeln

Nebenkosten: Ohne ausdrückliche Vereinbarung sind alle Nebenkosten mit der Miete abgegolten. Bei Gewerberaum ist die Umlage jedoch frei vereinbar — die Betriebskostenverordnung (BetrKV) gilt nicht zwingend, sie dient nur als Orientierung. Anders als bei Wohnraum lassen sich auch Verwaltungskosten und Teile der Instandhaltung umlegen. Voraussetzung ist, dass Sie die umlagefähigen Kostenarten im Vertrag einzeln und bestimmt aufführen und einen Verteilerschlüssel nennen. Pauschale Klauseln wie „sämtliche Nebenkosten" sind oft unwirksam.

Kaution: Die Wohnraumgrenze von drei Monatsmieten (§ 551 BGB) gilt für Gewerberaum nicht. Höhe und Art der Sicherheit — Barkaution, Bankbürgschaft oder Patronatserklärung — sind frei verhandelbar; in der Praxis sind zwei bis drei Nettomonatsmieten verbreitet.

Instandhaltung und Schönheitsreparaturen: Grundsätzlich trifft die Erhaltungspflicht den Vermieter (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB). Bei Gewerberaum lässt sich davon mehr auf den Mieter übertragen als bei Wohnraum — etwa Schönheitsreparaturen oder die Wartung mitvermieteter Anlagen. Die Grenze zieht aber auch hier die AGB-Kontrolle: Formularklauseln unterliegen den §§ 305 ff. BGB. Der Bundesgerichtshof wendet seine strenge Rechtsprechung — etwa zu starren Renovierungsfristen und unklaren Quotenklauseln — auch auf Gewerbemietverträge an. Unangemessen benachteiligende Klauseln sind nach § 307 BGB unwirksam und fallen ersatzlos weg.

Schritt 6: Nutzungszweck, Konkurrenzschutz und Übergabe

Nutzungszweck: Legen Sie genau fest, wofür die Räume genutzt werden dürfen — etwa „Betrieb einer Bäckerei mit Café" oder „Büro für IT-Dienstleistungen". Der Vermieter schuldet nur den vertragsgemäßen Gebrauch (§ 535 Abs. 1 BGB), und was vertragsgemäß ist, ergibt sich aus dem vereinbarten Zweck. Ein klarer Nutzungszweck schützt Sie vor ungewollten Nutzungsänderungen und ist zugleich Grundlage des Konkurrenzschutzes.

Konkurrenzschutz und Betriebspflicht: Einen gesetzlichen Konkurrenzschutz gibt es nicht — er muss vereinbart werden. Üblich ist, dass der Vermieter zusagt, im selben Objekt kein konkurrierendes Gewerbe zuzulassen. Umgekehrt verpflichten viele Verträge den Mieter zur Betriebspflicht (Offenhalten zu bestimmten Zeiten). Beide Klauseln sind frei gestaltbar, unterliegen bei Formularverträgen aber der AGB-Kontrolle (§ 307 BGB).

Übergabe und Rückgabe: Halten Sie den Zustand der Räume bei Ein- und Auszug in einem Übergabeprotokoll fest. Vorgeschrieben ist es nicht, aber es ist Ihr wichtigstes Beweismittel — sowohl für Mängelrechte des Mieters (§§ 536, 536a BGB) als auch für spätere Ansprüche. Bei Vertragsende muss der Mieter die Mietsache nach § 546 BGB im vertragsgemäßen Zustand zurückgeben; ein Rückgabeprotokoll klärt offene Punkte wie den Rückbau eigener Einbauten.