Ratgeber · Verkaufen
Ein Haus oder eine Wohnung ohne Makler zu verkaufen ist in Deutschland erlaubt und kann die Provision sparen. Zugleich übernehmen Sie als Eigentümer alle Aufgaben und Haftungsrisiken selbst. Dieser Ratgeber zeigt nüchtern, was für und was gegen den Privatverkauf spricht.
Es gibt in Deutschland keine Pflicht, beim Immobilienverkauf einen Makler einzuschalten. Eigentümer dürfen ihre Immobilie selbst inserieren, Besichtigungen durchführen, verhandeln und den Verkauf abwickeln. Lediglich der Kaufvertrag selbst ist streng formgebunden: Ein Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen, bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB). Diese Pflicht besteht unabhängig davon, ob ein Makler beteiligt ist oder nicht.
Der Privatverkauf bedeutet also nicht „ohne Notar“, sondern „ohne Makler“. Die Aufgaben, die sonst ein Makler übernimmt – Wertermittlung, Unterlagenbeschaffung, Exposé, Vermarktung, Besichtigungen, Käuferauswahl und Verhandlung – tragen Sie selbst. Ob sich das lohnt, hängt von Ihrer Zeit, Ihren Kenntnissen und der Art der Immobilie ab.
Bevor Sie entscheiden, hilft ein sachlicher Blick auf die Eckdaten Ihres Objekts. Im Objektkompass sehen Eigentümer nach kostenloser Registrierung neutrale Daten zur eigenen Immobilie – etwa zur Mikrolage und zum Umfeld. Das ist keine Preisbewertung, aber eine gute Grundlage, um die eigene Lage einzuordnen.
Das stärkste Argument für den Privatverkauf ist die ersparte Maklerprovision. Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher gilt seit Ende 2020 eine geteilte Provision: Beauftragt der Verkäufer den Makler, darf der Käufer höchstens denselben Anteil zahlen wie der Verkäufer (§ 656c BGB). Der Verkäufer kann die Kosten also nicht mehr vollständig auf den Käufer abwälzen und trägt regelmäßig die Hälfte. Wer ohne Makler verkauft, spart diesen Anteil – je nach Region und Vereinbarung ein spürbarer Betrag.
Weitere mögliche Vorteile:
Diese Vorteile setzen jedoch voraus, dass Sie die fachlichen und zeitlichen Anforderungen erfüllen. Andernfalls kann ein zu hoch oder zu niedrig angesetzter Preis den ersparten Provisionsanteil schnell übersteigen.
Maklerprovisionen sind frei verhandelbar; es gibt keinen gesetzlich vorgeschriebenen Satz. Ein Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus bedarf der Textform (§ 656a BGB). Konkrete Prozentsätze unterscheiden sich regional – siehe dazu unseren Beitrag zu den Maklerkosten beim Hausverkauf.
Ohne Makler tragen Sie die volle Verantwortung für die Aufklärung des Käufers – und damit das Haftungsrisiko. In Kaufverträgen über gebrauchte Immobilien wird die Sachmängelhaftung üblicherweise ausgeschlossen („gekauft wie gesehen“). Dieser Ausschluss ist wirksam, aber nicht grenzenlos.
Auf einen Haftungsausschluss kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Beschaffenheitsgarantie übernommen hat (§ 444 BGB). Wer also von einem feuchten Keller, einem maroden Dachstuhl, Schädlingsbefall oder einer baurechtlich nicht genehmigten Erweiterung weiß und dies bewusst verheimlicht, haftet trotz Ausschluss. Mängel, die der Käufer bei Vertragsschluss kennt, sind dagegen von vornherein von seinen Rechten ausgenommen (§ 442 BGB).
Gerade beim Privatverkauf ist diese Aufklärungspflicht heikel: Es gibt keinen Makler, der typische Risikopunkte kennt und auf eine saubere Dokumentation drängt. Falsche Angaben zur Wohnfläche oder zur Zulässigkeit von Umbauten können später Schadenersatzforderungen auslösen.
Listen Sie bekannte Mängel schriftlich auf und nehmen Sie sie in den Vertrag auf. Händigen Sie dem Käufer alle Unterlagen aus. Eine ehrliche, dokumentierte Aufklärung schützt Sie wirksamer vor späteren Forderungen als ein bloßer Haftungsausschluss.
Ohne Makler beschaffen Sie alle Unterlagen selbst und kümmern sich um die gesetzlichen Pflichten. Üblicherweise gehören dazu:
Hinzu kommt seit April 2023 ein wichtiger Abwicklungspunkt: Beim Erwerb von Immobilien ist die Zahlung des Kaufpreises mit Bargeld oder Kryptowerten unzulässig (§ 16a GwG). Der Kaufpreis muss über ein Geldkonto, also per Überweisung, fließen. Der Notar identifiziert die Beteiligten und darf bei Verstoß nicht beurkunden bzw. vollziehen (§§ 10 ff. GwG).
Prüfen Sie außerdem mögliche Vorkaufsrechte: In bestimmten Gebieten steht der Gemeinde ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu (§ 24 BauGB); bei einer aus einer vermieteten Wohnung umgewandelten Eigentumswohnung hat der Mieter ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB).
Ein gültiger Energieausweis ist beim Verkauf Pflicht – und im Privatverkauf liegt diese Pflicht vollständig bei Ihnen. Sie müssen den Ausweis Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung vorlegen und ihn dem Käufer unverzüglich nach Vertragsabschluss aushändigen (§ 80 GEG – Gebäudeenergiegesetz).
Bereits in der Immobilienanzeige in kommerziellen Medien sind – sofern ein Energieausweis vorliegt – Pflichtangaben zu machen (§ 87 GEG). Bei Wohngebäuden gehören dazu insbesondere:
Wer den Energieausweis nicht rechtzeitig vorlegt oder Pflichtangaben in Anzeigen unterlässt, begeht eine Ordnungswidrigkeit. Verstöße gegen § 80 und § 87 GEG können nach § 108 GEG mit einem Bußgeld von bis zu 10.000 Euro geahndet werden.
Einen Energieausweis stellen qualifizierte Aussteller aus, etwa Energieberater oder bestimmte Ingenieur- und Handwerksbetriebe. Er ist nach Ausstellung zehn Jahre gültig. Mehr dazu finden Sie in unserem Beitrag zur Energieausweis-Pflicht.
Ob mit oder ohne Makler – an den steuerlichen und formalen Pflichten ändert der Privatverkauf nichts.
Spekulationssteuer. Gewinne aus dem privaten Verkauf können einkommensteuerpflichtig sein. Liegt zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn grundsätzlich steuerpflichtig (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Steuerfrei bleibt der Verkauf bei durchgehender Eigennutzung oder bei Eigennutzung im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Wer in kurzer Zeit mehrere Objekte veräußert, riskiert die Einstufung als gewerblicher Grundstückshändler (Drei-Objekt-Grenze, von der Rechtsprechung entwickelt). Details siehe Spekulationssteuer.
Notar und Eigentumsübergang. Der Eigentumsübergang vollzieht sich in zwei Schritten: durch die Auflassung – die Einigung über den Eigentumsübergang, vor dem Notar bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Seiten zu erklären (§ 925 BGB) – und die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch (§ 873 Abs. 1 BGB). Erst mit der Grundbucheintragung wird der Käufer Eigentümer. Ein mündlicher oder privatschriftlicher Vertrag ohne Notar ist nichtig (§ 125 BGB).
Grunderwerbsteuer. Sie trägt vertraglich fast immer der Käufer; gesetzlich sind beide Parteien Gesamtschuldner (§ 13 GrEStG). Die Sätze setzen die Länder fest und reichen aktuell je nach Bundesland von 3,5 % bis 6,5 % (vgl. Grunderwerbsteuer nach Bundesländern).
Steuerliche Fragen hängen stark vom Einzelfall ab. Lassen Sie vor dem Verkauf von einem Steuerberater klären, ob und in welcher Höhe ein steuerpflichtiger Gewinn entsteht.
Der häufigste Fehler beim Privatverkauf ist ein falsch angesetzter Preis. Zu hoch, und das Objekt bleibt lange am Markt und gilt bald als „verbrannt“; zu niedrig, und Sie verschenken Vermögen. Eine belastbare Preisgrundlage ist deshalb wichtiger als jede Vermarktungsidee. Drei Dinge werden dabei oft vermengt, die rechtlich und praktisch verschieden sind:
| Stufe | Was Sie erhalten | Kosten |
|---|---|---|
| Objektdaten (Objektkompass) | Sachliche Daten zu Ihrem Objekt: Mikrolage, Umfeld, Bodenrichtwert-Bezug – keine Preisbewertung | kostenlos nach Registrierung |
| Immobilienbewertung (Maklerei) | Marktorientierte Ersteinschätzung des voraussichtlichen Verkaufspreises – im Verkaufs- oder Vermietfall | kostenlos, in der App |
| Verkehrswertgutachten | Unabhängiges, anerkanntes Wertgutachten nach gesetzlich geregeltem Verfahren | kostenpflichtig |
Als Orientierung dient der Bodenrichtwert, der durchschnittliche Lagewert des Bodens (§ 196 BauGB) – er ersetzt aber keinen Verkehrswert, also den im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbaren Preis des konkreten Objekts (§ 194 BauGB). Wer auch ohne Makler verkaufen möchte, kann sich vorab eine kostenlose, marktorientierte Ersteinschätzung als realistische Preisgrundlage holen, bevor er inseriert. Hintergründe finden Sie in unseren Beiträgen zum Bodenrichtwert, zur kostenlosen Immobilienbewertung und zum Verkehrswertgutachten.
Stand 2026. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Maßgeblich sind die jeweils geltenden Gesetze; landesrechtliche Details können abweichen.
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