Bieterverfahren beim Immobilienverkauf: Höchstpreis erzielen

Was ist ein Bieterverfahren?

Beim Bieterverfahren wird eine Immobilie nicht zu einem festen Kaufpreis angeboten. Stattdessen veröffentlicht der Verkäufer das Objekt mit einem Startpreis oder einem Mindestgebot und fordert Interessenten auf, innerhalb einer festgelegten Frist Kaufangebote (Gebote) abzugeben. Der Preis bildet sich also durch den Wettbewerb der Bietenden.

Wichtig ist die rechtliche Einordnung: Ein privates Bieterverfahren ist keine Versteigerung im Sinne des Gesetzes und keine Zwangsversteigerung. Es handelt sich um einen freien, strukturierten Verkaufsprozess, der den allgemeinen Regeln des Kaufrechts unterliegt (§§ 433 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuchs, BGB). Der Verkäufer bleibt frei in der Entscheidung, ob und an wen er verkauft.

Sind Gebote rechtlich bindend?

Diese Frage ist für Verkäufer wie Bieter entscheidend — und die Antwort überrascht viele: Im privaten Bieterverfahren sind die Gebote rechtlich grundsätzlich nicht bindend. Der Grund liegt in der Formvorschrift für Immobilienkaufverträge.

Nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB bedarf jeder Vertrag, durch den sich jemand zur Übertragung oder zum Erwerb von Grundstückseigentum verpflichtet, der notariellen Beurkundung. Wird diese Form nicht eingehalten, ist das Geschäft nach § 125 Satz 1 BGB nichtig.

Daraus folgt für das Bieterverfahren:

• Die Veröffentlichung des Objekts mit Startpreis oder Mindestgebot ist juristisch nur eine Aufforderung zur Abgabe von Angeboten (lateinisch invitatio ad offerendum), kein verbindliches Verkaufsangebot.
• Ein abgegebenes Gebot begründet keinen wirksamen Kaufvertrag, solange der Notar nichts beurkundet hat. Der Bieter kann sein Gebot daher bis zur Beurkundung zurückziehen.
• Der Verkäufer ist nicht verpflichtet, an den Höchstbietenden zu verkaufen. Er kann jedes Gebot annehmen, nachverhandeln oder den Verkauf ganz abbrechen.

So läuft ein Bieterverfahren ab

Für private Bieterverfahren gibt es kein eigenes Gesetz, das den Ablauf vorschreibt. In der Praxis hat sich jedoch ein typisches Vorgehen herausgebildet, das meist von einem Makler organisiert wird:

1. Vorbereitung: Erstellung von Exposé, Grundrissen und Unterlagen, Festlegung von Startpreis bzw. Mindestgebot und der Verfahrensregeln (Fristen, offen oder verdeckt).
2. Besichtigungsphase: Interessenten besichtigen das Objekt innerhalb eines festen Zeitfensters, häufig als Sammeltermine.
3. Gebotsphase: Die Interessenten geben ihre Gebote bis zu einem festen Stichtag ab, in der Regel schriftlich. Oft werden zusätzlich Finanzierungsnachweise und Wunschtermine angegeben.
4. Auswahl und Nachverhandlung: Der Verkäufer sichtet die Gebote und führt gegebenenfalls Gespräche mit ausgewählten Bietenden über Preis und Bedingungen.
5. Entscheidung: Der Verkäufer entscheidet frei, mit wem er den Kaufvertrag schließen möchte. Einen rechtlichen Zuschlag wie bei einer Versteigerung gibt es nicht.
6. Notartermin: Der Kaufvertrag wird beim Notar ausgearbeitet und beurkundet. Erst hier entsteht die rechtliche Bindung.

Man unterscheidet zwei Grundformen:

Eine gesetzliche Pflicht, Mindestgebote, Höchstgebote oder die Identität anderer Bietender offenzulegen, besteht nicht. Es gelten lediglich die allgemeinen vorvertraglichen Sorgfaltspflichten (§§ 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 BGB).

Abgrenzung zur Versteigerung und Zwangsversteigerung

Das Wort „Bieten“ legt eine Auktion nahe — rechtlich ist das Bieterverfahren davon aber klar zu trennen. Zwei andere Verfahren sind echte Versteigerungen:

Versteigerung nach § 156 BGB. Bei einer Versteigerung im Rechtssinn kommt der Vertrag erst durch den Zuschlag zustande (§ 156 BGB). Die Gebote sind hier bindende Angebote, und mit dem Zuschlag entsteht ein wirksamer Vertrag. Bei Grundstücken ist zusätzlich die notarielle Form zu beachten.

Zwangsversteigerung nach dem ZVG. Die Zwangsversteigerung ist ein gerichtlich angeordnetes Vollstreckungsverfahren nach dem Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG). Sie dient der Verwertung des Grundstücks gegen den Willen des Schuldners; mit dem Zuschlag des Vollstreckungsgerichts geht das Eigentum über.

Das private Bieterverfahren unterscheidet sich von beiden grundlegend:

• Es gibt keinen Zuschlag, der einen Vertrag begründet.
• Die Gebote sind nicht bindend, weder für Bieter noch für Verkäufer.
• Der Eigentümer verkauft freiwillig und bleibt in der Auswahl frei.
• Es unterliegt nicht dem ZVG, sondern dem allgemeinen Kaufrecht (§§ 433 ff. BGB).

Pflichten des Verkäufers

Auch im Bieterverfahren gelten dieselben Verkäuferpflichten wie bei jedem anderen Immobilienverkauf. Drei Punkte sind besonders wichtig:

1. Energieausweis (§ 80 GEG). Soll eine Immobilie verkauft werden, ist nach § 80 Abs. 3 des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) ein gültiger Energieausweis vorzuhalten. Dieser ist potenziellen Käufern spätestens bei der Besichtigung vorzulegen (§ 80 Abs. 4 GEG) und nach Abschluss des Kaufvertrags unverzüglich zu übergeben. In kommerziellen Immobilienanzeigen sind zudem Pflichtangaben aus dem Energieausweis erforderlich, etwa Art des Ausweises, Endenergiebedarf, Energieträger und bei Wohngebäuden Baujahr und Energieeffizienzklasse (§ 87 GEG). Einzelheiten erläutert der Beitrag zur Energieausweis-Pflicht.

2. Aufklärung über Mängel (§ 444 BGB). Bei Bestandsimmobilien wird die Sachmängelhaftung im Kaufvertrag meist ausgeschlossen („gekauft wie gesehen“). Auf einen solchen Haftungsausschluss kann sich der Verkäufer aber nicht berufen, soweit er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Beschaffenheitsgarantie übernommen hat (§ 444 BGB). Bekannte wesentliche Mängel müssen Sie also offenlegen — das gilt im Bieterverfahren wie bei jedem Verkauf.

3. Sachmängelhaftung (§§ 433, 434 BGB). Grundlage bleibt die allgemeine Pflicht, die Immobilie frei von Sach- und Rechtsmängeln zu übergeben (§§ 433, 434 BGB). Der vertragliche Haftungsausschluss ändert daran im Rahmen des § 444 BGB nichts bei Arglist.

Maklerkosten im Bieterverfahren

Bieterverfahren werden überwiegend von Maklern organisiert. Für die Provision gelten beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher seit dem 23. Dezember 2020 besondere Regeln:

• Textform des Maklervertrags (§ 656a BGB): Ein Maklervertrag über den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses bedarf der Textform (§ 656a BGB). Das bedeutet eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, etwa per E-Mail oder Brief (§ 126b BGB). Ein rein mündlicher Maklervertrag genügt für diese Objekte nicht.
• Teilung der Provision (§ 656c BGB): Soll der Makler für beide Seiten tätig werden, darf er von beiden Parteien nur Provision verlangen, wenn sich beide in gleicher Höhe dazu verpflichten (§ 656c BGB).
• Hälftige Beteiligung (§ 656d BGB): Beauftragt nur der Verkäufer den Makler, darf der Käufer mit höchstens der Hälfte der Provision belastet werden. Der Käufer muss zudem erst zahlen, wenn der Verkäufer den Nachweis erbracht hat, dass er seinen Anteil entrichtet hat (§ 656d BGB).

Diese Vorgaben gelten unabhängig von der Verkaufsmethode und damit auch im Bieterverfahren. Die genaue Höhe der Provision ist gesetzlich nicht festgelegt und wird zwischen den Parteien vereinbart; sie variiert regional.

Wann lohnt sich das Bieterverfahren? Vor- und Nachteile, Steuern und Bewertung

Ob ein Bieterverfahren der richtige Weg ist, hängt stark vom Objekt und vom Markt ab. Die folgende Übersicht fasst die wesentlichen Punkte zusammen:

Als geeignet gilt das Bieterverfahren vor allem bei stark nachgefragten Objekten und Lagen mit voraussichtlich mehreren ernsthaften Interessenten sowie bei schwer einzuschätzenden Immobilien, bei denen ein fester Preis kaum zu bestimmen ist. Bei wenig nachgefragten Objekten kann das Verfahren dagegen verpuffen oder potenzielle Käufer abschrecken. Ob sich ein Bieterverfahren für Ihre Immobilie eignet, lässt sich nur mit Blick auf das konkrete Objekt und sein Umfeld beurteilen.

Steuerliche Frist beachten. Unabhängig von der Verkaufsmethode gilt: Verkaufen Sie als Privatperson innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn, kann dieser als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig sein (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Nach Ablauf der Zehn-Jahres-Frist oder bei durchgehender Eigennutzung ist der Verkauf in vielen Fällen steuerfrei. Einzelheiten erläutert der Beitrag zur Spekulationssteuer.

Wert und Preisvorstellung. Damit ein Bieterverfahren sinnvoll startet, brauchen Sie eine realistische Vorstellung vom Marktwert. Hier ist sauber zu unterscheiden:

• Allgemeine Objekt- und Lagedaten zu Ihrer Immobilie und ihrem Umfeld — etwa den Bodenrichtwert Ihres Grundstücks — stehen Ihnen nach kostenloser Anmeldung im Objektkompass für Ihr eigenes Objekt zur Verfügung, ohne Preisbewertung.
• Eine kostenlose Immobilienbewertung ist im konkreten Verkaufs- oder Vermietfall über die angebundene Maklerei möglich. In dieser Ersteinschätzung lässt sich auch klären, ob ein Bieterverfahren für Ihre Immobilie überhaupt sinnvoll ist.
• Ein rechtssicheres, kostenpflichtiges Verkehrswertgutachten erstellt dagegen ein unabhängiger Sachverständiger.