Brauche ich einen Energieausweis, wenn ich nur selbst in meinem Haus wohne?

Nein. Solange Sie weder verkaufen noch vermieten oder verpachten, besteht keine Pflicht zur Erstellung. Die Vorlage- und Übergabepflicht nach § 80 GEG greift erst, wenn Sie das Objekt am Markt anbieten.

Wie lange ist ein Energieausweis gültig?

Nach § 79 Abs. 3 GEG zehn Jahre ab Ausstellung. Er verliert seine Gültigkeit jedoch vorzeitig, wenn das Gebäude energetisch wesentlich verändert wird und deshalb ein neuer Ausweis erforderlich ist.

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis — was muss ich nehmen?

Grundsätzlich besteht Wahlfreiheit. Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die nicht auf das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 modernisiert sind, ist jedoch zwingend ein Bedarfsausweis vorgeschrieben. Auch bei Neubauten und fehlenden Verbrauchsdaten ist der Bedarfsausweis Pflicht.

Welche Angaben muss ich in eine Immobilienanzeige aufnehmen?

Nach § 87 GEG: Art des Ausweises, Endenergiebedarf oder -verbrauch in kWh/(m²·a), wesentlicher Energieträger der Heizung, Baujahr des Gebäudes und die Energieeffizienzklasse. Diese Angaben müssen in der Anzeige selbst stehen, sobald ein Energieausweis vorliegt.

Was droht, wenn ich gegen die Pflichten verstoße?

Verstöße gegen die Energieausweispflichten — etwa fehlende Pflichtangaben im Inserat oder die unterlassene Vorlage — sind Ordnungswidrigkeiten nach § 108 GEG und können mit einer Geldbuße geahndet werden. Das Gesetz sieht für solche Verstöße Bußgelder von bis zu 10.000 Euro vor.

Gibt es Gebäude ohne Energieausweispflicht?

Ja. Nach § 79 Abs. 4 GEG sind kleine Gebäude mit nicht mehr als 50 m² Nutzfläche vollständig ausgenommen. Bei Baudenkmälern entfällt die Vorlage- und Übergabepflicht nach § 80 Abs. 3 bis 7 GEG. Auch bestimmte unbeheizte oder nur saisonal genutzte Gebäude sind ausgenommen.

Energieausweis: Pflicht & Erstellung

Wann ein Energieausweis Pflicht ist

Die Vorschriften zum Energieausweis sind im Gebäudeenergiegesetz (GEG), Teil 5, in den §§ 79 bis 88 GEG geregelt. Nach § 79 Abs. 1 GEG dient der Energieausweis ausschließlich der Information über die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes und soll einen überschlägigen Vergleich von Gebäuden ermöglichen.

Ein gültiger Energieausweis ist insbesondere in diesen Fällen erforderlich:

Verkauf eines Gebäudes oder einer Wohnung,
Vermietung, Verpachtung oder Leasing,
Neubau eines Gebäudes (hier wird der Ausweis im Rahmen des Bauvorhabens erstellt),
größere Modernisierungen, durch die sich die energetische Qualität des Gebäudes wesentlich ändert.

Wichtig: Ein Energieausweis wird nach § 79 Abs. 2 GEG grundsätzlich für das gesamte Gebäude ausgestellt, nicht für die einzelne Wohnung. Verkaufen oder vermieten Sie eine einzelne Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus, legen Sie deshalb den Ausweis für das ganze Gebäude vor. In Eigentümergemeinschaften beschafft diesen in der Regel die Verwaltung.

Solange Sie Ihre Immobilie selbst bewohnen und weder verkaufen noch vermieten, besteht keine Pflicht, einen Energieausweis erstellen zu lassen. Die Pflicht entsteht erst, wenn Sie das Objekt am Markt anbieten.

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis?

Das GEG kennt zwei Arten von Energieausweisen, die sich in Aussagekraft und Aufwand deutlich unterscheiden:

Energieverbrauchsausweis (§ 82 GEG): Er beruht auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der vergangenen Jahre, üblicherweise aus den Heizkostenabrechnungen. Er ist einfacher und günstiger zu erstellen, hängt aber stark vom individuellen Heizverhalten der Bewohner ab.
Energiebedarfsausweis (§ 81 GEG): Er beruht auf einer technischen Berechnung des Gebäudes (Dämmung, Fenster, Heizungsanlage, Bauteile). Er ist objektiver und vom Nutzerverhalten unabhängig, aber aufwendiger.

Grundsätzlich dürfen Eigentümer nach § 80 GEG zwischen beiden Arten wählen. Für bestimmte ältere, kleine Wohngebäude schreibt das Gesetz jedoch den Bedarfsausweis zwingend vor. Das gilt, wenn alle folgenden Punkte zutreffen:

Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen,
Bauantrag vor dem 1. November 1977,
und das Gebäude wurde seither nicht auf das energetische Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 modernisiert.

Ein Bedarfsausweis ist außerdem immer dann nötig, wenn keine ausreichenden Verbrauchsdaten vorliegen oder bei einem Neubau.

Praxistipp

Der Bedarfsausweis liefert die belastbarere Aussage zur energetischen Qualität Ihres Gebäudes und ist daher auch bei nicht zwingenden Fällen für eine geplante Sanierung sinnvoll. Wer eine umfassende Modernisierung plant, profitiert von den darin enthaltenen Modernisierungsempfehlungen.

Was im Energieausweis steht

Der Energieausweis ist bundeseinheitlich aufgebaut und enthält unter anderem folgende Angaben:

Art des Ausweises (Bedarf oder Verbrauch),
den Endenergiebedarf bzw. Endenergieverbrauch in kWh/(m²·a),
den Primärenergiebedarf,
die Energieeffizienzklasse von A+ bis H,
den wesentlichen Energieträger für Heizung und Warmwasser,
Baujahr des Gebäudes und der Heizungsanlage,
sowie Empfehlungen für kostengünstige Modernisierungsmaßnahmen.

Die Energieeffizienzklassen für Wohngebäude und ihre Schwellenwerte sind in Anlage 10 zu § 86 GEG festgelegt. Sie reichen von der sparsamsten Klasse A+ bis zur Klasse H und werden auf dem Ausweis als grüne bis rote Farbskala dargestellt. Zur Orientierung:

Effizienzklasse	Endenergie in kWh/(m²·a)	Einordnung
A+	bis 30	sehr effizient (z. B. Neubaustandard)
A	über 30 bis 50	sehr gut
B	über 50 bis 75	gut
C	über 75 bis 100	überdurchschnittlich
D	über 100 bis 130	durchschnittlich
E bis G	über 130 bis 250	erhöhter Bedarf
H	über 250	hoher Sanierungsbedarf

Die genauen Klassengrenzen ergeben sich verbindlich aus Anlage 10 GEG; die Tabelle dient der groben Einordnung.

Pflichten im Inserat und bei der Besichtigung

Beim Anbieten einer Immobilie gelten zwei zentrale Pflichten, deren Verletzung als Ordnungswidrigkeit geahndet werden kann.

1. Pflichtangaben in der Anzeige (§ 87 GEG). Liegt ein Energieausweis vor und schalten Sie eine kommerzielle Immobilienanzeige (Zeitung, Online-Portal), müssen folgende Angaben in der Anzeige selbst stehen:

die Art des Energieausweises (Bedarf oder Verbrauch),
der Endenergiebedarf bzw. Endenergieverbrauch in kWh/(m²·a),
der wesentliche Energieträger der Heizung,
das Baujahr des Gebäudes,
und die Energieeffizienzklasse.

2. Vorlage- und Übergabepflicht (§ 80 Abs. 3 bis 7 GEG). Der Energieausweis ist Kaufinteressenten oder Mietinteressenten spätestens bei der Besichtigung vorzulegen und nach Vertragsabschluss unverzüglich im Original oder als Kopie zu übergeben. Diese Pflichten treffen Eigentümer ebenso wie beauftragte Makler.

Wer als Eigentümer plant, zu verkaufen oder zu vermieten, sollte den Ausweis daher rechtzeitig vor der ersten Anzeigenschaltung in der Hand haben, da bereits das Inserat die Energiekennwerte enthalten muss.

Gültigkeit, Ausnahmen und wer ihn ausstellen darf

Gültigkeitsdauer. Ein Energieausweis ist nach § 79 Abs. 3 GEG für zehn Jahre gültig. Unabhängig davon verliert er seine Gültigkeit vorzeitig, wenn nach einer wesentlichen energetischen Änderung des Gebäudes ein neuer Ausweis erforderlich wird. Ein abgelaufener Ausweis muss erst dann erneuert werden, wenn Sie das Objekt erneut verkaufen oder vermieten.

Ausnahmen von der Pflicht (§ 79 Abs. 4 GEG). Keinen Energieausweis benötigen:

kleine Gebäude mit einer Nutzfläche von nicht mehr als 50 m² (für sie gelten die Vorschriften dieses Abschnitts insgesamt nicht),
Baudenkmäler sind von der Vorlage- und Übergabepflicht nach § 80 Abs. 3 bis 7 GEG ausgenommen,
sowie bestimmte nicht beheizte oder nur saisonal genutzte Gebäude.

Wer den Ausweis ausstellen darf (§ 88 GEG). Ausstellungsberechtigt sind nur Personen mit entsprechender Qualifikation, etwa Architekten und Ingenieure mit einschlägigem Abschluss, bestimmte Handwerksmeister sowie Personen mit anerkannter Zusatzausbildung im Bereich energiesparendes Bauen. Ein Energieausweis von einer nicht berechtigten Person ist ungültig.

Kosten und Ablauf der Erstellung

Die Kosten sind nicht gesetzlich festgelegt, sondern richten sich nach Aufwand, Anbieter und Gebäudegröße. Als grobe Spanne nennen Verbraucherinformationen:

Ausweisart	Typische Kostenspanne	Aufwand
Verbrauchsausweis	ca. 50 bis 150 Euro	gering (Verbrauchsdaten der Vorjahre)
Bedarfsausweis	ca. 200 bis 500 Euro	höher (technische Berechnung, ggf. Vor-Ort-Termin)

Bei großen oder energetisch komplexen Objekten können die Kosten darüber liegen. Die genannten Werte sind Marktorientierung, keine gesetzlichen Preise.

So gehen Sie vor:

Prüfen, ob ein Bedarfs- oder Verbrauchsausweis erforderlich oder erlaubt ist.
Unterlagen zusammenstellen (Baujahr, Wohnfläche, Heizungsdaten, Verbrauchsabrechnungen der letzten drei Jahre bzw. Baupläne).
Eine ausstellungsberechtigte Person nach § 88 GEG beauftragen.
Ausweis vor der ersten Anzeige bereithalten.

Eine fundierte energetische Einordnung beginnt mit verlässlichen Objektdaten. Im Objektkompass sehen Sie nach kostenloser Anmeldung Daten zu Ihrer eigenen Immobilie und ihrem Umfeld, etwa Mikrolage und Digitalisierungsgrad. Geht es Ihnen darum, den Wert Ihrer Immobilie einzuschätzen, lesen Sie unsere Ratgeber zu kostenloser Immobilienbewertung, zum Verkehrswert und zum Bodenrichtwert.

Häufige Fragen

Was Eigentümer wissen wollen

Brauche ich einen Energieausweis, wenn ich nur selbst in meinem Haus wohne?: Nein. Solange Sie weder verkaufen noch vermieten oder verpachten, besteht keine Pflicht zur Erstellung. Die Vorlage- und Übergabepflicht nach § 80 GEG greift erst, wenn Sie das Objekt am Markt anbieten.
Wie lange ist ein Energieausweis gültig?: Nach § 79 Abs. 3 GEG zehn Jahre ab Ausstellung. Er verliert seine Gültigkeit jedoch vorzeitig, wenn das Gebäude energetisch wesentlich verändert wird und deshalb ein neuer Ausweis erforderlich ist.
Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis — was muss ich nehmen?: Grundsätzlich besteht Wahlfreiheit. Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die nicht auf das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 modernisiert sind, ist jedoch zwingend ein Bedarfsausweis vorgeschrieben. Auch bei Neubauten und fehlenden Verbrauchsdaten ist der Bedarfsausweis Pflicht.
Welche Angaben muss ich in eine Immobilienanzeige aufnehmen?: Nach § 87 GEG: Art des Ausweises, Endenergiebedarf oder -verbrauch in kWh/(m²·a), wesentlicher Energieträger der Heizung, Baujahr des Gebäudes und die Energieeffizienzklasse. Diese Angaben müssen in der Anzeige selbst stehen, sobald ein Energieausweis vorliegt.
Was droht, wenn ich gegen die Pflichten verstoße?: Verstöße gegen die Energieausweispflichten — etwa fehlende Pflichtangaben im Inserat oder die unterlassene Vorlage — sind Ordnungswidrigkeiten nach § 108 GEG und können mit einer Geldbuße geahndet werden. Das Gesetz sieht für solche Verstöße Bußgelder von bis zu 10.000 Euro vor.
Gibt es Gebäude ohne Energieausweispflicht?: Ja. Nach § 79 Abs. 4 GEG sind kleine Gebäude mit nicht mehr als 50 m² Nutzfläche vollständig ausgenommen. Bei Baudenkmälern entfällt die Vorlage- und Übergabepflicht nach § 80 Abs. 3 bis 7 GEG. Auch bestimmte unbeheizte oder nur saisonal genutzte Gebäude sind ausgenommen.

Rechtsstand & Quellen

Stand 2026. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Maßgeblich sind die jeweils geltenden Gesetze; landesrechtliche Details können abweichen.

§ 79 GEG — Grundsätze des Energieausweises (Gültigkeit, Ausnahmen) (Quelle)
§ 80 GEG — Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen (Vorlage-/Übergabepflicht) (Quelle)
§ 87 GEG — Pflichtangaben in Immobilienanzeigen (Quelle)
Gebäudeenergiegesetz (GEG) — Teil 5 Energieausweise, §§ 79–88, Anlage 10 (Quelle)
dena-Gebäudeforum — Grundsätze zum Energieausweis (Quelle)

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