Ratgeber · Verkaufen
Ein Grundstück zu verkaufen folgt anderen Regeln als der Verkauf eines Hauses: Hier entscheiden Entwicklungszustand, Erschließung und Lage über den Preis. Dieser Ratgeber führt Sie durch den Ablauf und zeigt, welche gesetzlichen Pflichten und Wertfaktoren Sie kennen sollten.
Der Verkauf eines Grundstücks gliedert sich in mehrere Schritte. Anders als beim Hausverkauf stehen dabei nicht Bausubstanz und Energiezustand im Vordergrund, sondern die rechtlichen Eigenschaften der Fläche.
Bevor Sie über einen Verkauf nachdenken, lohnt sich ein klarer Blick auf die Eckdaten Ihrer Fläche. Im Objektkompass sehen Eigentümer nach kostenloser Registrierung sachliche Daten zu ihrem eigenen Objekt – etwa zum Bodenrichtwert-Bezug, zur Mikrolage und zum Umfeld. Das ersetzt keine Preisbewertung, hilft aber, das eigene Grundstück einzuordnen.
Kein Faktor beeinflusst den Wert eines Grundstücks so stark wie sein Entwicklungszustand. Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) unterscheidet vier Stufen, deren Preise sich oft um ein Vielfaches unterscheiden.
| Entwicklungszustand | Bedeutung |
|---|---|
| Fläche der Land- oder Forstwirtschaft | Acker, Wiese, Wald – eine Bebauung ist nicht absehbar. |
| Bauerwartungsland | Eine künftige bauliche Nutzung ist nach den Umständen zu erwarten, aber rechtlich noch nicht gesichert. |
| Rohbauland | Flächen, die für eine bauliche Nutzung vorgesehen, aber noch nicht ausreichend erschlossen sind. |
| Baureifes Land | Nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften sofort bebaubar und hinreichend erschlossen. |
Maßgeblich für die Bebaubarkeit ist das öffentliche Baurecht: Innerhalb eines Bebauungsplans richtet sich die Zulässigkeit eines Vorhabens nach dessen Festsetzungen (§ 30 BauGB). Liegt kein Bebauungsplan vor, kann sich ein Grundstück innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils befinden – dann ist eine Bebauung möglich, wenn sich das Vorhaben in die Umgebung einfügt (§ 34 BauGB). Im sogenannten Außenbereich ist eine Bebauung dagegen nur ausnahmsweise privilegiert zulässig (§ 35 BauGB).
Ein als „Bauland“ angebotenes Grundstück, das tatsächlich nur Bauerwartungsland ist, kann den Verkauf scheitern lassen oder zu Streit führen. Klären Sie den baurechtlichen Status vor dem Verkauf bei der Gemeinde – etwa durch eine Bauvoranfrage – und beschreiben Sie ihn im Exposé korrekt.
Ein Grundstück gilt erst dann als baureif, wenn es erschlossen ist – also über eine befahrbare öffentliche Straße erreichbar ist und an Wasser, Abwasser und in der Regel Strom angeschlossen werden kann. Die Erschließung ist Aufgabe der Gemeinde (§ 123 BauGB).
Für die erstmalige Herstellung der öffentlichen Erschließungsanlagen können die Gemeinden von den Eigentümern Erschließungsbeiträge erheben (§§ 127 ff. BauGB). Üblicherweise tragen die Eigentümer dabei einen erheblichen Anteil der Kosten; ein Teil verbleibt bei der Gemeinde (§ 129 BauGB).
Klären Sie vor dem Verkauf, ob für Ihr Grundstück noch Erschließungsbeiträge offen sind. Stehen solche Beiträge noch aus, ist das ein Punkt, der zwischen Verkäufer und Käufer ausdrücklich im Kaufvertrag geregelt werden sollte – sonst drohen spätere Forderungen der Gemeinde an den jeweils eingetragenen Eigentümer.
Neben der öffentlichen Erschließung kommt es auch auf die Hausanschlusskosten an, also die Verbindung vom Grundstück bis zu den jeweiligen Versorgungsleitungen. Diese Kosten trägt regelmäßig der Käufer, sie können den Wert eines noch nicht angeschlossenen Grundstücks aber spürbar mindern.
Bei unbebauten Grundstücken ist der Bodenrichtwert der wichtigste objektive Anhaltspunkt. Er ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens je Quadratmeter für ein Gebiet mit im Wesentlichen gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen und wird von den unabhängigen Gutachterausschüssen aus tatsächlichen Kaufpreisen ermittelt (§ 196 BauGB i. V. m. §§ 192 ff. BauGB).
Die Bodenrichtwerte sind in den Ländern über die amtlichen Bodenrichtwert-Informationssysteme (BORIS) sowie über das länderübergreifende Portal BORIS-D einsehbar. Den groben Bodenwert erhält man, indem die Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert multipliziert wird.
Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Orientierungswert, kein verbindlicher Preis für Ihr konkretes Grundstück. Zuschnitt, Größe, Hanglage, Baugrund, Ausrichtung, Lärm und Nachfrage können den tatsächlich erzielbaren Preis nach oben oder unten verschieben.
Wertbestimmend sind insbesondere:
Mehr Hintergründe finden Sie in unserem Beitrag zum Bodenrichtwert.
Der Verkauf eines Grundstücks ist streng formgebunden. Ein Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB). Eine mündliche oder privatschriftliche Vereinbarung ist nichtig (§ 125 BGB).
Der Eigentumsübergang vollzieht sich in zwei Schritten: Erforderlich sind die Auflassung – die Einigung über den Eigentumsübergang, vor dem Notar bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Seiten zu erklären (§ 925 BGB) – und die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch (§ 873 Abs. 1 BGB). Zur Sicherung des Käufers wird üblicherweise eine Auflassungsvormerkung eingetragen (§ 883 BGB), bevor der Kaufpreis fällig wird.
Eine Besonderheit bei Grundstücken ist das gemeindliche Vorkaufsrecht. In bestimmten Fällen – etwa in Geltungsbereichen von Bebauungsplänen, in Sanierungs- oder Entwicklungsgebieten – steht der Gemeinde ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu (§ 24 BauGB). Der Notar teilt der Gemeinde den Kaufvertrag mit; diese hat in der Regel zwei Monate Zeit, das Recht auszuüben (§§ 27, 28 BauGB). Erst nach Vorlage des Negativzeugnisses (Verzicht der Gemeinde) kann die Eigentumsumschreibung erfolgen.
Gewinne aus dem privaten Verkauf eines Grundstücks können als privates Veräußerungsgeschäft einkommensteuerpflichtig sein. Liegen zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn grundsätzlich steuerpflichtig (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG, sogenannte „Spekulationssteuer“). Maßgeblich sind in der Regel die Daten der notariellen Kaufverträge.
Die Steuerbefreiung für selbst genutzte Immobilien (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG) setzt eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken voraus. Ein unbebautes Grundstück lässt sich nicht „bewohnen“. Der Bundesfinanzhof hat daher entschieden, dass die Ausnahme bei unbebauten Grundstücken nicht greift (BFH, Urteil vom 25.05.2011, IX R 48/10). Innerhalb der Zehnjahresfrist ist der Gewinn aus dem Verkauf eines unbebauten Grundstücks somit regelmäßig steuerpflichtig.
Die Grunderwerbsteuer entsteht mit Abschluss des notariellen Kaufvertrags (§ 1 GrEStG). Gesetzlich sind Käufer und Verkäufer Gesamtschuldner (§ 13 GrEStG); vertraglich trägt sie fast immer der Käufer. Die Steuersätze setzen die Länder fest und liegen aktuell je nach Bundesland zwischen 3,5 % (z. B. Bayern, Sachsen) und 6,5 % (z. B. Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein).
Steuerliche Fragen hängen stark vom Einzelfall ab – etwa bei geerbten oder geschenkten Grundstücken, bei mehreren Verkäufen oder bei gewerblichem Hintergrund. Lassen Sie sich vor dem Verkauf von einem Steuerberater einordnen, ob und in welcher Höhe ein steuerpflichtiger Gewinn entsteht. Hintergründe finden Sie auch in unserem Beitrag zur Grundsteuer.
Für ein unbebautes Grundstück ist kein Energieausweis erforderlich. Die Pflicht nach § 80 GEG (Gebäudeenergiegesetz) bezieht sich auf Gebäude; ohne Gebäude entfällt sie. Auch in der Verkaufsanzeige sind dann keine Energiekennwerte anzugeben.
Beim Thema Maklerprovision gilt eine wichtige Unterscheidung: Die gesetzliche Teilung der Provision (§§ 656c, 656d BGB) gilt nur für Verträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser mit einem Verbraucher als Käufer. Beim Verkauf eines unbebauten Grundstücks greift diese Regelung nicht – die Verteilung der Provision ist hier reine Vertragssache und richtet sich nach den regionalen Marktgepflogenheiten.
Beim Wert eines Grundstücks werden drei Dinge oft vermengt, die rechtlich und praktisch verschieden sind:
| Stufe | Was Sie erhalten | Kosten |
|---|---|---|
| Objektdaten (Objektkompass) | Sachliche Daten zu Ihrem Grundstück: Bodenrichtwert-Bezug, Mikrolage, Umfeld – keine Preisbewertung | kostenlos nach Registrierung |
| Immobilienbewertung (Maklerei) | Marktorientierte Ersteinschätzung des voraussichtlichen Verkaufspreises – im Verkaufs- oder Vermietfall | kostenlos, in der App |
| Verkehrswertgutachten | Unabhängiges, gerichtsfestes Wertgutachten nach anerkanntem Verfahren (§ 194 BauGB) | kostenpflichtig |
Welche Stufe sinnvoll ist, hängt vom Anlass ab. Für einen ersten Überblick reichen Objektdaten und eine marktorientierte Ersteinschätzung; bei Erbauseinandersetzungen, Scheidungen oder gegenüber Behörden ist häufig ein förmliches Verkehrswertgutachten erforderlich. Wie eine erste Markteinschätzung abläuft, lesen Sie in unserem Beitrag zur kostenlosen Immobilienbewertung.
Stand 2026. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Maßgeblich sind die jeweils geltenden Gesetze; landesrechtliche Details können abweichen.
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