Maklerkosten beim Hausverkauf: Höhe der Provision

Was kostet ein Makler beim Hausverkauf?

Die Maklerprovision (auch Courtage oder Maklergebühr genannt) ist das Honorar, das ein Immobilienmakler für den erfolgreichen Verkauf erhält. Sie wird in aller Regel als Prozentsatz des notariell beurkundeten Kaufpreises berechnet, nicht des Angebotspreises.

Eine gesetzliche Höchstgrenze für die Provisionshöhe beim Verkauf gibt es nicht – die Höhe ist frei verhandelbar. In der Praxis haben sich jedoch regional unterschiedliche, ortsübliche Sätze eingespielt. Für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen liegt die Gesamtprovision üblicherweise zwischen rund 5,95 % und 7,14 % des Kaufpreises inklusive 19 % Mehrwertsteuer.

Diese Gesamtprovision wird seit Ende 2020 bei vielen Wohnimmobilien zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt (siehe Halbteilungsprinzip weiter unten). Pro Partei bleiben dann typischerweise rund 2,98 % bis 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer.

Das Halbteilungsprinzip: Wer zahlt die Provision?

Seit dem 23. Dezember 2020 regeln die §§ 656a bis 656d BGB die Verteilung der Maklerkosten beim Verkauf von Wohnimmobilien neu. Die Kernidee: Die Last der Provision wird zwischen Verkäufer und Käufer geteilt – die Zeiten, in denen der Käufer die gesamte Courtage allein trug, sind für diese Objekte vorbei.

Maßgeblich ist die Konstellation:

• Doppeltätigkeit (§ 656c BGB): Verlangt der Makler von beiden Seiten eine Provision, darf das nur in gleicher Höhe geschehen. Verzichtet er gegenüber einer Partei ganz auf seinen Lohn, kann er ihn auch von der anderen nicht mehr fordern (§ 656c Abs. 2 BGB).
• Einseitiger Auftrag (§ 656d BGB): Hat nur eine Partei – meist der Verkäufer – den Maklervertrag geschlossen, kann höchstens die Hälfte der Provision auf die andere Partei umgelegt werden. Der auftraggebende Verkäufer muss mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleiben.

Eine Besonderheit regelt § 656d Abs. 2 BGB: Der Anspruch gegen den Käufer wird erst fällig, wenn der Verkäufer seinen eigenen Provisionsanteil nachweislich gezahlt hat. Der Käufer muss also nicht in Vorleistung gehen.

Für welche Objekte gilt das Halbteilungsprinzip?

Die Teilungsregeln der §§ 656c und 656d BGB gelten nicht für jeden Immobilienverkauf. Nach § 656b BGB greifen sie nur, wenn beide der folgenden Voraussetzungen erfüllt sind:

• Der Kaufvertrag betrifft eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus, und
• der Käufer ist Verbraucher im Sinne des § 13 BGB (also keine Firma und kein gewerblicher Investor).

Liegt eine dieser Voraussetzungen nicht vor, gelten die allgemeinen Regeln des Maklerrechts (§ 652 BGB) und die Provisionsverteilung ist frei vereinbar.

Für die Bedeutung des Bodenwerts bei unbebauten Grundstücken kann der Bodenrichtwert ein erster Orientierungspunkt sein.

Wann entsteht der Provisionsanspruch?

Der Makler erhält seine Provision nicht für Bemühungen, sondern für den Erfolg. Nach § 652 BGB entsteht der Anspruch nur, wenn drei Bedingungen zusammenkommen:

1. Es besteht ein wirksamer Maklervertrag.
2. Der Makler hat die Gelegenheit zum Vertragsabschluss nachgewiesen oder den Vertrag vermittelt.
3. Der Kaufvertrag kommt tatsächlich zustande – in der Regel mit der notariellen Beurkundung.

Platzt der Verkauf, bevor der Kaufvertrag beurkundet ist, entsteht grundsätzlich keine Provision.

Eine wichtige Formvorschrift ergänzt das Gesetz: Nach § 656a BGB bedarf der Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus der Textform (etwa E-Mail oder Schreiben; eine Unterschrift ist nicht zwingend). Ein nur mündlich geschlossener Maklervertrag ist hier nach § 125 BGB nichtig – der Makler hätte dann keinen Provisionsanspruch.

Maklerbewertung, Verkehrswertgutachten und kostenlose Objektdaten

Bevor es um Provision geht, steht oft die Frage nach dem Wert der Immobilie. Hier sind drei Ebenen zu unterscheiden, die unterschiedlich viel kosten:

• Kostenlose Objektdaten: Im Objektkompass sehen Sie nach kostenloser Registrierung Daten zu Ihrer eigenen Immobilie – etwa Bodenrichtwert, Mikrolage und Umfeld. Das ist keine Preisbewertung, sondern eine sachliche Datengrundlage.
• Maklerbewertung (Markteinschätzung): Wenn Sie konkret an Verkauf oder Vermietung denken, erstellt der Makler eine marktnahe Werteinschätzung. Diese erste Einschätzung ist im Objektkompass nach Registrierung im Verkaufs- oder Vermietfall kostenlos. Sie ist jedoch kein förmliches Gutachten.
• Verkehrswertgutachten: Ein unabhängiges Gutachten nach § 194 BauGB ermittelt den Verkehrswert (Marktwert) rechtssicher, etwa für Erbschaft, Scheidung oder Finanzamt. Es wird von qualifizierten – häufig öffentlich bestellten und vereidigten oder zertifizierten – Sachverständigen erstellt und ist kostenpflichtig. Je nach Objekt und Umfang liegen die Kosten meist im vierstelligen Bereich.

Mehr dazu lesen Sie unter Verkehrswert einer Immobilie und kostenlose Immobilienbewertung.

Maklerkosten im Verhältnis zu den übrigen Verkaufsnebenkosten

Die Maklerprovision ist nur einer von mehreren Kostenblöcken rund um den Eigentumswechsel. Für die Gesamtkalkulation lohnt der Überblick, wer was üblicherweise trägt:

Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache; die Sätze liegen je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem GNotKG und werden vom Käufer getragen.

Wer den laufenden Steueraspekt im Blick behalten möchte, findet Grundlagen unter Grundsteuer: Grundlagen und Höhe.