Geerbtes Haus verkaufen: Erbengemeinschaft und Ablauf

Wer darf das geerbte Haus überhaupt verkaufen?

Mit dem Erbfall geht das Eigentum am Haus von Gesetzes wegen auf den oder die Erben über (sogenannter Vonselbsterwerb). Verkaufen darf das Haus aber nur, wer seine Erbenstellung nachweisen kann. Notar und Grundbuchamt verlangen dafür einen eindeutigen Erbnachweis.

Als Nachweis kommen in Betracht:

• ein Erbschein des Nachlassgerichts,
• ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag – jeweils zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts.

Liegt die Erbfolge durch solche öffentlichen Urkunden eindeutig fest, kann das Grundbuch nach § 35 der Grundbuchordnung (GBO) ohne gesonderten Erbschein berichtigt werden. Nur ein privatschriftliches (handgeschriebenes) Testament reicht dem Grundbuchamt in der Regel nicht aus; dann wird meist ein Erbschein nötig.

Grundbuch berichtigen: erst der Erbe, dann der Verkauf

Im Grundbuch ist nach einem Erbfall zunächst noch der oder die Verstorbene als Eigentümer eingetragen. Vor oder spätestens beim Verkauf muss das Grundbuch auf den oder die Erben berichtigt werden. Erst danach kann das Eigentum sauber auf den Käufer umgeschrieben werden.

Wichtig ist eine Frist: Wird der Antrag auf Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt, ist diese Berichtigung nach § 60 des Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG) gebührenfrei. Wer länger wartet, zahlt für die Berichtigung Gebühren, die sich nach dem Wert der Immobilie richten.

Den eigentlichen Kaufvertrag über das Grundstück muss übrigens immer ein Notar beurkunden – das schreibt § 311b Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) vor. Ein formloser oder rein privatschriftlicher Hausverkauf ist nichtig.

Erbengemeinschaft: Verkauf nur gemeinsam

Erben mehrere Personen gemeinsam, entsteht eine Erbengemeinschaft. Das Haus gehört dann allen Erben zusammen – nicht etwa jedem ein bestimmtes Zimmer oder ein fester Anteil an der Wand. Über das Haus als einzelnen Nachlassgegenstand können die Erben deshalb nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 BGB).

Das bedeutet konkret:

• Ein freihändiger Verkauf des Hauses braucht die Zustimmung aller Miterben. Ein einzelner Erbe kann das Haus nicht allein verkaufen.
• Maßnahmen der laufenden Verwaltung – etwa eine dringende Reparatur – richten sich nach § 2038 BGB und können teils mit Stimmenmehrheit entschieden werden.
• Jeder Miterbe kann grundsätzlich die Auseinandersetzung, also die Aufteilung des Nachlasses, verlangen (§ 2042 BGB). Der Verkauf des Hauses und die Verteilung des Erlöses sind dafür oft der praktische Weg.

Wenn sich die Erben nicht einigen

Blockiert ein Miterbe den Verkauf, gibt es zwei rechtliche Auswege – beide mit Nachteilen.

1. Verkauf des eigenen Erbteils. Jeder Miterbe darf seinen Anteil am gesamten Nachlass verkaufen (§ 2033 Abs. 1 BGB). Verkauft wird dann nicht das Haus, sondern der Anteil an der Erbengemeinschaft. Diese Verfügung muss notariell beurkundet werden. Verkauft ein Miterbe seinen Anteil an einen Außenstehenden, steht den übrigen Miterben ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu (§ 2034 BGB) – sie können den Anteil also zu denselben Bedingungen selbst übernehmen.

2. Teilungsversteigerung. Als letztes Mittel kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung des Hauses nach § 180 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) beim Amtsgericht beantragen. Das Haus wird dann gerichtlich versteigert, der Erlös unter den Erben verteilt.

Spekulationssteuer: zählt die Zeit des Verstorbenen mit?

Beim Verkauf einer Immobilie aus dem Privatvermögen kann Einkommensteuer auf den Gewinn anfallen – die sogenannte Spekulationssteuer nach § 23 des Einkommensteuergesetzes (EStG). Sie greift nur, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen.

Für geerbte Immobilien ist eine Regel besonders wichtig: Bei unentgeltlichem Erwerb – also bei Erbschaft oder Schenkung – tritt der Erbe nach § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG in die Rechtsstellung des Verstorbenen ein. Für die Zehn-Jahres-Frist zählt damit der Anschaffungszeitpunkt des Erblassers, nicht der Tag des Erbfalls.

Daraus folgt:

• Hatte der oder die Verstorbene das Haus schon länger als zehn Jahre, ist der Verkauf durch die Erben in der Regel steuerfrei.
• Wurde das Haus erst kürzlich erworben, kann der Verkauf innerhalb der Frist steuerpflichtig sein.

Eine weitere Ausnahme ist die Selbstnutzung: Wurde die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt, bleibt der Verkauf nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG steuerfrei – auch innerhalb der Zehn-Jahres-Frist.

Erbschaftsteuer und das Familienheim

Von der Spekulationssteuer zu unterscheiden ist die Erbschaftsteuer. Sie entsteht bereits mit dem Erbfall – unabhängig davon, ob Sie später verkaufen oder nicht. Ob überhaupt Steuer anfällt, hängt vom Wert des Nachlasses und vom Verwandtschaftsverhältnis ab.

Die persönlichen Freibeträge regelt § 16 des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes (ErbStG):

Eine wichtige Besonderheit ist das selbstgenutzte Familienheim. Erben Kinder die bis zum Tod selbst bewohnte Immobilie der Eltern, kann diese nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG steuerfrei bleiben. Voraussetzungen sind insbesondere:

• Die Kinder ziehen unverzüglich selbst ein und nutzen das Haus mindestens zehn Jahre zu eigenen Wohnzwecken.
• Die Steuerbefreiung gilt nur bis zu einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern; der darüber hinausgehende Teil kann steuerpflichtig sein.

Verkauf vorbereiten: Wert einordnen und Ablauf planen

Steht der Entschluss zum Verkauf fest und sind alle Erben einig, läuft der Verkauf in geordneten Schritten ab:

1. Erbfolge klären und Erbnachweis (Erbschein, notarielles Testament/Erbvertrag) bereithalten.
2. Grundbuch berichtigen – möglichst innerhalb der zwei Jahre nach § 60 GNotKG.
3. Bei mehreren Erben Verkauf, Preis und Verteilung abstimmen.
4. Steuerfolgen prüfen (Erbschaftsteuer, ggf. Spekulationssteuer).
5. Wert einordnen und Unterlagen für Käufer und Notar zusammenstellen.
6. Notariellen Kaufvertrag schließen; der Notar veranlasst die Eigentumsumschreibung.
7. Erlös verteilen – nach Erbquoten, abzüglich noch bestehender Belastungen wie Grundschulden.

Beim Preis hilft eine klare Trennung der Begriffe. Wir unterscheiden drei Stufen:

• Objektdaten (Bodenrichtwert, Lage, Umfeld) sind im Objektkompass nach kostenloser Anmeldung sichtbar – sie sind keine Preisbewertung.
• Eine kostenlose Immobilienbewertung als Makler-Ersteinschätzung erhalten Eigentümer im Verkaufsfall direkt in der Anwendung; eine kostenlose Einordnung beschreibt auch unser Ratgeber Immobilienbewertung kostenlos.
• Ein Verkehrswertgutachten durch eine unabhängige, kostenpflichtige Sachverständigenstelle ist die rechtssicherste Grundlage, etwa bei Streit in der Erbengemeinschaft oder gegenüber dem Finanzamt – Details im Ratgeber Verkehrswert ermitteln.

Wer den Wert auch für die Erbschaftsteuer einordnen möchte, findet im Beitrag Grundsteuer: Grundlagen und Höhe ergänzende Hinweise zu den maßgeblichen Bemessungsgrundlagen.