Haus vererben: Ablauf, Testament und was Eigentümer regeln sollten

Ohne Testament: Was die gesetzliche Erbfolge bestimmt

Treffen Sie keine Verfügung, verteilt das Gesetz Ihren Nachlass – und damit Ihr Haus – nach der gesetzlichen Erbfolge (§§ 1924 ff. BGB). Das Gesetz denkt in Ordnungen: Erben erster Ordnung sind Ihre Abkömmlinge – Kinder, ersatzweise Enkel (§ 1924 BGB). Solange ein Kind lebt, schließt es dessen eigene Kinder von der Erbfolge aus. Erst wenn keine Abkömmlinge vorhanden sind, kommen Eltern und Geschwister (zweite Ordnung) zum Zug.

Der überlebende Ehegatte erbt neben Verwandten gesondert (§ 1931 BGB): neben Kindern ein Viertel, neben Eltern oder Geschwistern die Hälfte. Im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft – dem Regelfall ohne Ehevertrag – erhöht sich der Erbteil pauschal um ein weiteres Viertel (§ 1371 Abs. 1 BGB). Neben Kindern erbt der Ehegatte dann die Hälfte, die Kinder teilen sich die andere Hälfte.

Testament errichten: Welche Formen rechtssicher sind

Mit einem Testament weichen Sie von der gesetzlichen Erbfolge ab und bestimmen selbst, wer Ihr Haus erhält. Das Gesetz kennt im Wesentlichen zwei wirksame Wege – beide mit strengen Formvorschriften.

Ein am Computer geschriebenes und nur unterschriebenes Schriftstück ist unwirksam – das eigenhändige Testament muss von Anfang bis Ende mit der Hand geschrieben sein. Verstöße gegen die Form führen zur Nichtigkeit der Verfügung; dann gilt wieder die gesetzliche Erbfolge, die Sie eigentlich vermeiden wollten.

Verheiratete wählen oft das Berliner Testament (§ 2269 BGB): Die Ehegatten setzen sich gegenseitig zu Alleinerben ein und bestimmen die Kinder als Schlusserben für den zweiten Erbfall. So bleibt das Haus zunächst beim überlebenden Partner. Der Preis: Die Kinder können beim ersten Erbfall ihren Pflichtteil verlangen.

Pflichtteil: Warum Sie nahe Angehörige nicht völlig übergehen können

Auch mit einem Testament können Sie nahe Angehörige nicht vollständig leer ausgehen lassen. Enterbte Abkömmlinge, der Ehegatte und – falls keine Kinder vorhanden sind – die Eltern haben einen Pflichtteilsanspruch (§ 2303 BGB). Dieser beträgt die Hälfte des gesetzlichen Erbteils und ist ein reiner Geldanspruch – der Pflichtteilsberechtigte wird also nicht Miteigentümer des Hauses, kann aber dessen anteiligen Wert in Geld fordern.

Maßgeblich ist der Verkehrswert der Immobilie zum Todeszeitpunkt. Gerade beim Haus kann das den oder die eingesetzten Erben unter Druck setzen: Reicht das übrige Vermögen nicht, müssen sie den Pflichtteil notfalls durch Verkauf finanzieren.

Wer schon zu Lebzeiten überträgt, um den Pflichtteil zu schmälern, sollte den Pflichtteilsergänzungsanspruch kennen (§ 2325 BGB): Schenkungen werden dem Nachlass fiktiv hinzugerechnet. Der Wert der Schenkung schmilzt jedoch pro Jahr seit der Übertragung um ein Zehntel ab und ist nach zehn Jahren vollständig herausgerechnet (§ 2325 Abs. 3 BGB).

Erbschaftsteuer: Freibeträge und das steuerfreie Familienheim

Ob auf Ihr vererbtes Haus Steuer anfällt, hängt vom Verwandtschaftsverhältnis und vom Wert ab. Jeder Erbe hat einen persönlichen Freibetrag (§ 16 ErbStG); nur der darüber hinausgehende Wert wird besteuert.

Der Steuersatz richtet sich nach Steuerklasse (§ 15 ErbStG) und Erwerb (§ 19 ErbStG). In Steuerklasse I – Ehegatte, Kinder, Enkel – beginnt er bei 7 % (steuerpflichtiger Erwerb bis 75.000 €) und steigt gestaffelt an.

Besonders wertvoll ist die Befreiung für das Familienheim: Erbt der Ehegatte die gemeinsam bewohnte Immobilie, bleibt sie ohne Flächengrenze steuerfrei (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG). Erben Kinder das Elternhaus, ist es bis 200 m² Wohnfläche steuerfrei (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG). Beide Befreiungen setzen voraus, dass der Erbe unverzüglich selbst einzieht und das Haus zehn Jahre lang bewohnt – sonst entfällt die Befreiung rückwirkend.

Vermächtnis, Vor- und Nacherbschaft: Feinsteuerung beim Haus

Wollen Sie Ihr Haus gezielt einer Person zukommen lassen, ohne diese zum Alleinerben des gesamten Nachlasses zu machen, hilft das Vermächtnis (§ 1939 BGB). Sie wenden damit einen einzelnen Gegenstand zu. Der Vermächtnisnehmer wird nicht Erbe, sondern erhält einen schuldrechtlichen Anspruch gegen die Erben auf Übereignung des Hauses (§ 2174 BGB). Beispiel: „Erben werden meine beiden Kinder je zur Hälfte; meine Tochter erhält das Haus als Vermächtnis.“

Soll das Haus über zwei Generationen in eine bestimmte Richtung gelenkt werden, kommt die Vor- und Nacherbschaft in Betracht (§ 2100 BGB). Der Vorerbe erhält das Haus zunächst, ist aber in der Verfügung beschränkt – ein Verkauf oder eine Belastung des Grundstücks ist regelmäßig nur eingeschränkt möglich (§ 2113 BGB), sofern Sie keine befreite Vorerbschaft (§ 2136 BGB) anordnen. So stellen Sie etwa sicher, dass das Haus nach dem Tod Ihres Ehepartners an Ihre eigenen Kinder fällt.

Vererben oder zu Lebzeiten übertragen?

Statt zu vererben, können Sie Ihr Haus schon zu Lebzeiten verschenken oder überschreiben (§ 516 BGB). Das hat steuerliche und familiäre Vor- und Nachteile, die Sie gegeneinander abwägen sollten.

• Freibeträge alle zehn Jahre nutzen: Die Freibeträge des § 16 ErbStG gelten auch für Schenkungen und können alle zehn Jahre erneut ausgeschöpft werden. Bei großen Vermögen lässt sich so Steuer über mehrere Etappen verteilen.
• Nießbrauch- oder Wohnrechtsvorbehalt: Sie übertragen das Eigentum, behalten sich aber das Wohnen oder die Mieteinnahmen vor (Nießbrauch oder Wohnrecht). Das mindert den steuerlichen Wert der Schenkung – verlängert aber, wie oben beschrieben, die pflichtteilsrechtliche Bindung.
• Kontrollverlust: Mit der Übertragung geben Sie das Eigentum endgültig aus der Hand. Eine Rückforderung ist nur in engen Ausnahmefällen möglich. Bedenken Sie auch eine spätere Pflegebedürftigkeit und mögliche Rückgriffe des Sozialhilfeträgers.

Ob Vererben oder Verschenken günstiger ist, hängt vom Wert des Hauses, Ihrem Alter, der Familiensituation und den Freibeträgen ab. Eine Pauschalantwort gibt es nicht – hier lohnt steuerliche und rechtliche Beratung.

Den Wert Ihres Hauses einordnen – drei getrennte Wege

Freibeträge, Pflichtteil, Erbschaftsteuer: Fast jede Überlegung beim Vererben hängt am Wert Ihres Hauses. Eine durchdachte Vererbung beginnt deshalb damit, die Größenordnung realistisch einzuschätzen. Halten Sie dabei drei Dinge sauber auseinander:

• Objektdaten als Orientierung: Bodenrichtwert, Mikrolage und Umfeldfaktoren geben ein erstes Gefühl für die Lage. Diese Rahmendaten zu Ihrer eigenen Immobilie sehen Sie im Objektkompass nach kostenloser Registrierung – es handelt sich dabei nicht um eine Preisbewertung.
• Kostenlose Markteinschätzung im Verkaufs- oder Vermietfall: Wenn Sie das Haus verkaufen oder vermieten möchten, erhalten Sie über die angebundene Maklerei eine kostenlose Ersteinschätzung des erzielbaren Preises.
• Verkehrswertgutachten: Den rechtssicheren Wert für Finanzamt, Pflichtteilsberechnung oder Gericht liefert nur ein Verkehrswertgutachten. Der Verkehrswert ist gesetzlich definiert (§ 194 BauGB) und wird von öffentlich bestellten Sachverständigen oder dem Gutachterausschuss erstellt. Dieses Gutachten ist kostenpflichtig.

Denken Sie zudem an die laufende Grundsteuer, die als Pflicht des Eigentümers auf Ihre Erben übergeht.