Zählt eine vor mehr als zehn Jahren verschenkte Immobilie noch zum Pflichtteil?

Grundsätzlich schmilzt eine Schenkung über zehn Jahre nach § 2325 Abs. 3 BGB jährlich um ein Zehntel ab und bleibt danach unberücksichtigt. Hat sich der Schenker jedoch einen umfassenden Nießbrauch vorbehalten, beginnt die Frist nach der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 27.04.1994 – IV ZR 132/93) gar nicht erst zu laufen. Dann zählt die Immobilie auch nach mehr als zehn Jahren voll für die Pflichtteilsergänzung.

Welcher Wert der Immobilie ist für den Pflichtteil maßgeblich?

Maßgeblich ist der volle Verkehrswert (Marktwert nach § 194 BauGB) zum Stichtag des Erbfalls, also am Todestag (§ 2311 Abs. 1 BGB). Bei der Pflichtteilsergänzung gilt nach § 2325 Abs. 2 BGB für Immobilien ebenfalls grundsätzlich der Wert zum Erbfall; war der Schenkungswert niedriger, wird der niedrigere Wert angesetzt (Niederstwertprinzip).

Macht es einen Unterschied, ob ich Nießbrauch oder Wohnrecht vorbehalte?

Ja, und zwar einen erheblichen. Beim umfassenden Vorbehaltsnießbrauch läuft die Zehnjahresfrist nicht an, weil der Schenker den wirtschaftlichen Genuss behält. Ein gewöhnliches Wohnungsrecht hindert den Fristbeginn dagegen regelmäßig nicht (BGH, Urteil vom 29.06.2016 – IV ZR 474/15), da es nur eine beschränkte Nutzung gewährt. Die Frist läuft dann ab Übertragung.

Wie wird der Wert des Nießbrauchs berechnet?

Der Kapitalwert eines lebenslangen Nießbrauchs ergibt sich nach § 14 BewG aus dem Jahreswert (in der Regel die Jahresnettomiete, gedeckelt nach § 16 BewG) multipliziert mit einem Vervielfältiger, der vom Alter und Geschlecht des Berechtigten abhängt. Die Vervielfältiger veröffentlicht das Bundesfinanzministerium jährlich. Der so ermittelte Wert mindert den Wert der belasteten Immobilie.

Wie hoch ist der Pflichtteil eines enterbten Kindes?

Der Pflichtteil beträgt die Hälfte des gesetzlichen Erbteils (§ 2303 Abs. 1 S. 2 BGB). Hinterlässt der Erblasser zwei Kinder und keinen Ehegatten, wäre der gesetzliche Erbteil je Kind ½; der Pflichtteil eines enterbten Kindes beläuft sich somit auf ¼ des Nachlasswerts. Es handelt sich um einen reinen Geldanspruch, nicht um einen Anspruch auf das Haus selbst.

Gilt die Abschmelzung auch bei Schenkungen an den Ehepartner?

Nein. Nach § 2325 Abs. 3 S. 3 BGB beginnt die Zehnjahresfrist bei Schenkungen unter Ehegatten nicht vor Auflösung der Ehe, also nicht vor Scheidung oder Tod. Eine Hausübertragung auf den Ehepartner bleibt deshalb bis zum Erbfall in voller Höhe pflichtteilsergänzungsrelevant – eine Abschmelzung findet praktisch nicht statt.

Pflichtteil, Immobilie & Nießbrauch

Wer einen Pflichtteil hat – und wie er sich am Nachlasswert bemisst

Auch wer durch Testament oder Erbvertrag enterbt wird, geht nicht zwingend leer aus. Das Pflichtteilsrecht sichert den engsten Angehörigen einen Mindestanteil am Wert des Nachlasses. Nach § 2303 BGB sind pflichtteilsberechtigt:

die Abkömmlinge des Erblassers (Kinder, bei deren Wegfall Enkel),
der Ehegatte bzw. eingetragene Lebenspartner,
die Eltern, sofern keine Abkömmlinge vorhanden sind.

Der Pflichtteil beträgt nach § 2303 Abs. 1 S. 2 BGB die Hälfte des gesetzlichen Erbteils. Hätte ein Kind als gesetzlicher Erbe etwa die Hälfte des Nachlasses erhalten, beläuft sich sein Pflichtteil auf ein Viertel des Nachlasswerts.

Wichtig ist die Rechtsnatur: Der Pflichtteil ist ein reiner Geldanspruch gegen die Erben. Der Pflichtteilsberechtigte wird nicht Miteigentümer des Hauses und kann keine Übertragung einzelner Gegenstände verlangen – er hat Anspruch auf eine Geldsumme, die sich aus seiner Quote und dem Nachlasswert errechnet.

Bemessungsgrundlage ist nach § 2311 Abs. 1 BGB der Wert des gesamten Nachlasses zum Zeitpunkt des Erbfalls – also am Todestag –, abzüglich der Nachlassverbindlichkeiten. Gehört eine Immobilie dazu, hängt die Höhe des Pflichtteils unmittelbar von ihrem Wert ab.

Der Verkehrswert der Immobilie ist der entscheidende Hebel

Bei Nachlässen mit Grundbesitz ist die Immobilie fast immer der größte Posten. Damit wird ihre Bewertung zur eigentlichen Stellschraube des Pflichtteils. Maßgeblich ist nach ständiger Rechtsprechung der volle Verkehrswert (Marktwert) am Stichtag des Erbfalls – der Wert, der nach § 194 BauGB im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre.

Eine einfache Rechnung verdeutlicht die Wirkung: Bei einem Hausverkehrswert von 600.000 Euro und einer Pflichtteilsquote von einem Viertel macht jede Wertabweichung von 60.000 Euro für den Pflichtteilsberechtigten 15.000 Euro aus. Über den "richtigen" Wert wird daher regelmäßig gestritten – die Erben wünschen einen niedrigen, der Pflichtteilsberechtigte einen hohen Ansatz.

Vereinfachtes Beispiel	Betrag
Verkehrswert Immobilie (Stichtag Erbfall)	600.000 €
weiteres Nachlassvermögen	100.000 €
Nachlassverbindlichkeiten	0 €
Netto-Nachlasswert (§ 2311 BGB)	700.000 €
Pflichtteilsquote eines von zwei Kindern (½ × ½)	¼
Pflichtteil in Geld	175.000 €

Das Beispiel ist bewusst vereinfacht und enthält keine real ermittelten Zahlen. Es zeigt nur die Systematik. Wie ein belastbarer Verkehrswert zustande kommt, erläutern wir im Ratgeber zur Verkehrswertermittlung.

Als sachliche Ausgangsbasis für jedes Wertgespräch dienen die Daten zum Objekt selbst: Bodenrichtwert, Mikrolage und Umfeld. Eingetragene Eigentümer können diese kostenlosen Bodenrichtwert- und Lagedaten zu ihrer Immobilie nach einer kostenlosen Anmeldung im Objektkompass einsehen. Das ist ausdrücklich keine Preisbewertung, sondern liefert die Fakten, auf denen eine Bewertung aufsetzt.

Pflichtteilsergänzung: Schenkungen werden hinzugerechnet (§ 2325 BGB)

Wer den Pflichtteil aushöhlen will, könnte sein Vermögen zu Lebzeiten verschenken – dann fiele es nicht in den Nachlass. Genau das verhindert der Pflichtteilsergänzungsanspruch nach § 2325 Abs. 1 BGB: Hat der Erblasser einem anderen eine Schenkung gemacht, wird der verschenkte Gegenstand dem Nachlass rechnerisch hinzugerechnet. Der Pflichtteilsberechtigte kann den Betrag verlangen, um den sich sein Pflichtteil dadurch erhöht.

Für die Bewertung der Schenkung gilt nach § 2325 Abs. 2 BGB:

Verbrauchbare Sachen (etwa Geld) werden mit ihrem Wert zur Zeit der Schenkung angesetzt – kaufkraftbereinigt auf den Todeszeitpunkt hochgerechnet.
Andere Gegenstände wie Immobilien werden mit dem Wert zur Zeit des Erbfalls bewertet. War der Gegenstand bei der Schenkung weniger wert, gilt der niedrigere Schenkungswert (Niederstwertprinzip).

Gerade bei Immobilien führt dieser Vergleich oft dazu, dass der Pflichtteilsberechtigte von Wertsteigerungen profitiert: Maßgeblich ist regelmäßig der höhere, aktuelle Verkehrswert am Erbfall.

Eigengeschenk-Abzug nach § 2327 BGB

Hat der Pflichtteilsberechtigte selbst zu Lebzeiten eine Schenkung vom Erblasser erhalten, muss er sich deren Wert nach § 2327 BGB auf seinen eigenen Ergänzungsanspruch anrechnen lassen. So wird verhindert, dass ein bereits Beschenkter zusätzlich Ergänzung wegen Schenkungen an andere verlangt.

Die 10-Jahres-Frist und das Abschmelzungsmodell (§ 2325 Abs. 3 BGB)

Eine Schenkung wirkt nicht unbegrenzt nach. § 2325 Abs. 3 BGB ordnet ein Abschmelzungsmodell an: Je länger die Schenkung zurückliegt, desto weniger zählt sie für die Pflichtteilsergänzung.

Im ersten Jahr vor dem Erbfall wird die Schenkung voll berücksichtigt (10/10).
Für jedes weitere volle Jahr sinkt der anzusetzende Anteil um ein Zehntel.
Nach zehn Jahren seit der "Leistung des verschenkten Gegenstandes" bleibt die Schenkung vollständig unberücksichtigt (0/10).

Jahre zwischen Schenkung und Erbfall	Anrechenbarer Anteil
bis 1 Jahr	10/10 (100 %)
bis 2 Jahre	9/10 (90 %)
bis 5 Jahre	6/10 (60 %)
bis 8 Jahre	3/10 (30 %)
ab 10 Jahre	0/10 (0 %)

Für Schenkungen unter Ehegatten gilt eine wichtige Ausnahme: Nach § 2325 Abs. 3 S. 3 BGB beginnt die Frist nicht vor Auflösung der Ehe – also nicht vor Scheidung oder Tod. Überträgt ein Ehepartner dem anderen das Haus, bleibt diese Schenkung daher bis zum Erbfall in voller Höhe ergänzungsrelevant; eine Abschmelzung findet praktisch nicht statt.

Der Kern: Beim Vorbehaltsnießbrauch läuft die Frist nicht an

Hier liegt der entscheidende Punkt für Eigentümer, die ihr Haus übertragen und sich ein Nutzungsrecht vorbehalten. Die Zehnjahresfrist setzt voraus, dass die "Leistung" des verschenkten Gegenstandes erbracht ist. Was das bedeutet, hat der Bundesgerichtshof in einer Grundsatzentscheidung geklärt.

Nach BGH, Urteil vom 27.04.1994 – IV ZR 132/93 (BGHZ 125, 395) ist eine fristauslösende Leistung erst gegeben, wenn der Erblasser nicht nur das Eigentum aufgibt, sondern auch darauf verzichtet, den Gegenstand im Wesentlichen weiterhin zu nutzen. Diese sogenannte Genussverzicht-Rechtsprechung hat eine klare Folge für den Nießbrauch:

Vorbehaltsnießbrauch hemmt die Frist

Behält sich der Schenker bei der Hausübertragung einen umfassenden Nießbrauch vor – nutzt er die Immobilie also weiter oder zieht die Mieten ein –, hat er den "Genuss" gerade nicht aufgegeben. Es liegt keine Leistung im Sinne des § 2325 Abs. 3 BGB vor. Die Zehnjahresfrist beginnt nicht zu laufen, solange der Nießbrauch besteht. Die Immobilie bleibt damit auch nach 15 oder 20 Jahren voll pflichtteilsergänzungsrelevant.

Anders verhält es sich beim Wohnungsrecht: Der BGH hat mit Urteil vom 29.06.2016 – IV ZR 474/15 entschieden, dass ein vorbehaltenes Wohnungsrecht dem Fristbeginn regelmäßig nicht entgegensteht. Ein gewöhnliches Wohnungsrecht gewährt nur eine beschränkte Nutzung (Eigenbewohnung, keine Vermietung im eigenen Namen) – der Schenker behält den wesentlichen wirtschaftlichen Genuss also typischerweise nicht, und die Frist läuft mit der Übertragung an.

Bei Quoten- oder Teilnießbrauch kommt es auf den Umfang an: Bleibt der wesentliche wirtschaftliche Nutzen beim Schenker, behandeln Gerichte dies wie einen Vollnießbrauch (so etwa OLG München, Urteil vom 08.07.2022 – 33 U 5525/21). Den Unterschied zwischen den Rechten erläutert unser Ratgeber Nießbrauch oder Wohnrecht.

Wie der Nießbrauch bewertet und vom Immobilienwert abgezogen wird

Ein Nießbrauch hat einen eigenen wirtschaftlichen Wert – und der mindert den Wert der belasteten Immobilie. Für die Bewertung greift die Praxis auf das Bewertungsgesetz (BewG) zurück. Der Kapitalwert eines lebenslangen Nießbrauchs errechnet sich nach § 14 BewG in zwei Schritten:

Jahreswert ermitteln: Grundlage ist der jährliche Reinertrag, in der Regel die erzielbare oder ortsübliche Jahresnettomiete. Dieser Jahreswert ist nach § 16 BewG auf höchstens den Anteil des Grundbesitzwerts gedeckelt, der sich bei Teilung durch 18,6 ergibt.
Vervielfältiger anwenden: Der Jahreswert wird mit einem Kapitalisierungsfaktor multipliziert, der sich nach dem Alter und Geschlecht des Berechtigten richtet. Die maßgeblichen Vervielfältiger veröffentlicht das Bundesfinanzministerium jährlich in einer Tabelle zu § 14 BewG.

Kapitalwert = Jahreswert × Vervielfältiger. Je jünger der Nießbrauchsberechtigte, desto höher der Faktor und damit der Nießbrauchswert. Dieser Kapitalwert wird vom unbelasteten Verkehrswert abgezogen; die Differenz ist der wirtschaftlich verschenkte Wert.

Doppelte Wertermittlung beachten: Solange der Nießbrauch besteht, mindert er den Schenkungswert. Erlischt der Nießbrauch jedoch mit dem Tod des Schenkers und greift für die Ergänzung der niedrigere Erbfallwert (Niederstwertprinzip), ist die Immobilie zu diesem Zeitpunkt unbelastet zu bewerten – ein Nießbrauchsabzug findet dann nicht mehr statt. In der Praxis sind deshalb häufig mehrere Werte gegenüberzustellen.

Wie sich der Wert eines Nießbrauchs im Einzelnen berechnet, vertieft der Ratgeber Nießbrauchswert berechnen.

Drei Wege zum Wert – und welcher wofür taugt

Ob es um den Pflichtteil, die Pflichtteilsergänzung oder die Bewertung des Nießbrauchs geht: Am Anfang steht stets eine belastbare Vorstellung vom Wert der Immobilie. Dabei lohnt es sich, drei Ebenen sauber zu trennen, weil sie unterschiedlichen Zwecken dienen.

Objektdaten als Ausgangspunkt: Bodenrichtwert, Mikrolage und Umfeld liefern die sachliche Grundlage für jedes Gespräch. Eingetragene Eigentümer sehen diese kostenlosen Daten zu ihrer eigenen Immobilie nach kostenloser Anmeldung im Objektkompass. Das ist keine Preisbewertung, sondern die Faktenbasis.
Kostenlose Markteinschätzung im Verkaufs- oder Vermietfall: Soll die geerbte oder belastete Immobilie tatsächlich verkauft oder vermietet werden, lässt sich über die angeschlossene Maklerei eine kostenlose Ersteinschätzung des Marktwerts einholen.
Verkehrswertgutachten für streitige Fälle: Wird der Pflichtteil eingeklagt oder ist der Wert gegenüber Miterben oder dem Finanzamt zu belegen, erstellt ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger ein unabhängiges, kostenpflichtiges Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB.

Weiterführende Erläuterungen finden Sie in unseren Ratgebern zur Immobilienbewertung und zum Bodenrichtwert.

Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Pflichtteils- und Schenkungsgestaltungen sind komplex; lassen Sie sich im Einzelfall anwaltlich und steuerlich beraten.

Pflichtteil und Immobilie: Nießbrauch und Pflichtteilsergänzung