Grundstück überschreiben oder verschenken: Ablauf und Kosten

Überschreiben und Verschenken: was rechtlich gemeint ist

Ein Grundstück zu "überschreiben" ist kein eigener Rechtsbegriff. Erfolgt die Übertragung ohne Gegenleistung, handelt es sich rechtlich um eine Schenkung – eine Zuwendung, durch die jemand aus seinem Vermögen einen anderen bereichert, ohne dafür etwas zu verlangen (§ 516 BGB). Verlangt der Übergeber eine Gegenleistung, etwa eine Pflegezusage oder die Übernahme von Schulden, spricht man von einer gemischten Schenkung oder Überlassung.

Bei Grundstücken gilt eine strenge Form: Der Vertrag, mit dem sich jemand zur Eigentumsübertragung verpflichtet, bedarf zwingend der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB). Auch das reine Schenkungsversprechen ist notariell zu beurkunden (§ 518 Abs. 1 BGB). Eine private, mündliche oder handschriftliche Abrede ist nichtig – ohne Notar geht es nicht.

Der Ablauf Schritt für Schritt

Juristisch sind zwei Ebenen zu trennen: der schuldrechtliche Vertrag (die Verpflichtung zur Übertragung) und der dingliche Vollzug (der tatsächliche Eigentumsübergang). Der Notar steuert beide Stufen und sorgt dafür, dass das Eigentum erst wechselt, wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind.

1. Vorbereitung und Entwurf: Sie klären, welches Grundstück zu welchen Bedingungen übergeht (Nießbrauch, Wohnrecht, Rückforderungsrechte, Gleichstellung weiterer Kinder). Der Notar erstellt den Vertragsentwurf.
2. Beurkundung: Schenker und Beschenkter unterschreiben den Vertrag vor dem Notar, der ihn vorliest und über die Folgen belehrt (§ 311b BGB).
3. Auflassung: Im selben Termin erklären beide bei gleichzeitiger Anwesenheit die dingliche Einigung über den Eigentumsübergang (§ 925 BGB).
4. Grundbucheintragung: Das Eigentum geht erst über, wenn der Wechsel im Grundbuch eingetragen ist (§ 873 BGB). Der Notar stellt die Anträge und überwacht den Vollzug.
5. Anzeige beim Finanzamt: Die Schenkung ist innerhalb von drei Monaten beim Finanzamt anzuzeigen (§ 30 ErbStG).

Welche Eckdaten eines Grundstücks für eine Übergabe überhaupt eine Rolle spielen – etwa Bodenrichtwert, Lage und Umfeld –, sehen Eigentümerinnen und Eigentümer nach kostenloser Anmeldung im Objektkompass zu ihrem eigenen Objekt.

Der Grundstückswert bestimmt Steuer und Kosten

Sowohl die Schenkungsteuer als auch die Notar- und Grundbuchkosten bemessen sich nicht an einem Wunschpreis, sondern am Verkehrswert des Grundstücks – dem Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre (gemeiner Wert, § 9 BewG). Je wertvoller das Grundstück, desto höher fallen beide Posten aus.

Für die Schenkungsteuer ermittelt das Finanzamt diesen Wert im Wege der Bedarfsbewertung. Bei unbebauten Grundstücken ergibt sich der Wert nach § 179 BewG grundsätzlich aus Fläche mal Bodenrichtwert; die Bodenrichtwerte stellen die Gutachterausschüsse nach § 196 BauGB bereit. Bei bebauten Grundstücken kommen das Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren zum Einsatz (§§ 182 ff. BewG). Weicht der so typisierte Wert nach oben ab, dürfen Sie einen niedrigeren Verkehrswert durch ein eigenes Gutachten nachweisen.

Schenkungsteuer: Freibeträge und die 10-Jahres-Frist

Bei der Schenkung gelten dieselben Freibeträge wie beim Erben. Sie hängen vom Verwandtschaftsverhältnis ab und stehen alle zehn Jahre erneut zur Verfügung (§ 16 ErbStG, § 14 ErbStG). Nur der Wert oberhalb des Freibetrags wird besteuert.

Der Steuersatz richtet sich nach Steuerklasse und Höhe des steuerpflichtigen Erwerbs (§ 19 ErbStG); in der Steuerklasse I beginnt er bei 7 % und steigt mit dem Wert. Wichtig ist die Zusammenrechnung: Mehrere Schenkungen derselben Person innerhalb von zehn Jahren werden zusammengezählt (§ 14 ErbStG). Wer ein großes oder mehrere Grundstücke früh und in Abständen überträgt, kann den Freibetrag also mehrfach nutzen.

Grunderwerbsteuer: bei der Schenkung in der Regel kein Thema

Eine zweite Steuer, die Grunderwerbsteuer, fällt bei einer Grundstücksübertragung im Familienkreis meist nicht an. Sie entsteht zwar grundsätzlich, sobald sich ein Anspruch auf Übereignung eines Grundstücks ergibt (§ 1 GrEStG) – doch das Gesetz sieht klare Ausnahmen vor:

• Schenkung unter Lebenden: Der Erwerb durch Schenkung ist von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 Nr. 2 GrEStG). Soweit ein Erwerb zugleich der Schenkungsteuer unterliegt, fällt keine Grunderwerbsteuer an.
• Verwandte in gerader Linie: Auch der Erwerb zwischen Personen in gerader Linie – also Eltern und Kinder, Großeltern und Enkel – ist befreit (§ 3 Nr. 6 GrEStG). Das gilt selbst dann, wenn eine Gegenleistung vereinbart wird, etwa bei einer teilentgeltlichen Überlassung.
• Ehegatten: Die Übertragung zwischen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern ist ebenfalls steuerfrei (§ 3 Nr. 4 GrEStG).

Notar- und Grundbuchkosten nach GNotKG

Notar- und Grundbuchgebühren sind gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar (GNotKG). Berechnet werden sie aus dem Geschäftswert – das ist der Verkehrswert des Grundstücks (§§ 34 ff. GNotKG). Die Beurkundung des Überlassungsvertrags löst eine 2,0-Gebühr aus (KV 21100 GNotKG); hinzu kommen eine Vollzugsgebühr für die Abwicklung sowie die Eintragungsgebühr des Grundbuchamts.

Grundlage ist die jeweilige volle Gebühr (1,0) aus der Tabelle B des GNotKG. Die folgenden Netto-Orientierungswerte zeigen die Größenordnung bei einer einfachen Überlassung ohne weitere Belastungen; Auslagen und 19 % Umsatzsteuer auf die Notargebühren kommen hinzu.

Als Faustregel werden für Notar und Grundbuch zusammen häufig etwa 1,5 bis 2,0 % des Verkehrswerts genannt. Zusätzliche Regelungen – etwa die Eintragung eines Nießbrauchs, eines Wohnrechts oder von Rückforderungsrechten über eine Rückauflassungsvormerkung – erhöhen den Geschäftswert und damit die Kosten. Eine exakte Berechnung liefert der Notar im konkreten Fall; eine Übersicht finden Sie unter Notarkosten beim Grundstück.

Nießbrauch, Rückforderung und Pflichtteil

Wer ein Grundstück überträgt, kann sich absichern. Drei Punkte sind besonders wichtig:

Nutzungsvorbehalte. Der Nießbrauch (§ 1030 BGB) behält dem Schenker das umfassende Nutzungsrecht vor – etwa Pachteinnahmen aus dem Grundstück. Das Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) sichert das Bewohnen einer bestimmten Wohnung. Beide Rechte werden im Grundbuch eingetragen und haben einen steuerlichen Effekt: Ihr Kapitalwert wird vom Wert der Schenkung abgezogen, weil der Beschenkte das Grundstück zunächst nicht voll nutzen kann. Der Kapitalwert ergibt sich aus dem Jahreswert mal einem altersabhängigen Vervielfältiger (§ 14 BewG) und senkt die Schenkungsteuer mitunter erheblich.

Rückforderung und Widerruf. Neben vertraglich vereinbarten Rückforderungsklauseln – etwa für den Fall der Insolvenz, Scheidung oder des Vorversterbens des Beschenkten – bestehen gesetzliche Rechte: die Rückforderung wegen Verarmung des Schenkers (§ 528 BGB) und der Widerruf wegen groben Undanks (§ 530 BGB). Wird der Schenker pflegebedürftig, kann das Sozialamt den Anspruch aus § 528 BGB auf sich überleiten (§ 93 SGB XII); nach Ablauf von zehn Jahren seit Vollzug der Schenkung ist die Rückforderung ausgeschlossen (§ 529 BGB).

Pflichtteilsergänzung (§ 2325 BGB). Enterbte oder zu kurz gekommene Pflichtteilsberechtigte können verlangen, dass eine Schenkung beim Pflichtteil mitgerechnet wird. Der anzurechnende Wert schmilzt pro Jahr um ein Zehntel ab: Im ersten Jahr nach der Schenkung voll, danach jährlich weniger; nach zehn Jahren bleibt die Schenkung außen vor (§ 2325 Abs. 3 BGB).