Haus verschenken statt vererben: Vor- und Nachteile

Schenken oder vererben: Worin liegt der Unterschied?

Schenkung und Erbschaft werden in Deutschland steuerlich nach demselben Gesetz behandelt, dem Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG). Die persönlichen Freibeträge (§ 16 ErbStG), die Steuerklassen (§ 15 ErbStG) und die Steuersätze (§ 19 ErbStG) sind in beiden Fällen identisch. Der entscheidende Unterschied liegt im Zeitpunkt und in einer Besonderheit der Schenkung: Freibeträge lassen sich zu Lebzeiten alle zehn Jahre erneut nutzen (§ 14 ErbStG).

Die Schenkung ist die Übertragung des Eigentums noch zu Lebzeiten. Beim Vererben geht das Haus erst mit dem Tod auf die Erben über. Beides muss notariell beurkundet werden, wenn eine Immobilie betroffen ist; der Eigentumsübergang wird im Grundbuch eingetragen.

Steuerfreibeträge: Wann lohnt sich die Schenkung?

Ob überhaupt Steuer anfällt, hängt am Wert der Immobilie im Verhältnis zum Freibetrag des Empfängers. Die persönlichen Freibeträge nach § 16 ErbStG gelten für Schenkung und Erbschaft gleichermaßen:

Der große Vorteil der Schenkung ergibt sich aus § 14 ErbStG: Innerhalb von zehn Jahren wird jeder Erwerb von derselben Person zusammengerechnet, und der Freibetrag steht für diesen Zeitraum nur einmal zur Verfügung. Nach Ablauf von zehn Jahren beginnt eine neue Frist, und der volle Freibetrag kann erneut genutzt werden. Eltern können so jedem Kind über mehrere Jahrzehnte gestaffelt erhebliche Werte steuerfrei übertragen, weil zudem jeder Elternteil einen eigenen Freibetrag mitbringt.

Für die Steuer kommt es auf den festgestellten Grundbesitzwert an, nicht auf einen Schätzwert. Ob Ihre Immobilie überhaupt nahe an einen Freibetrag heranreicht, lässt sich erst beurteilen, wenn Sie die Werttreiber Ihres Objekts kennen, etwa den Bodenrichtwert Ihrer Lage. Im Objektkompass sehen Sie nach kostenloser Anmeldung solche Objektdaten zu Ihrer Immobilie.

Das selbstgenutzte Familienheim: Sonderregeln

Für das selbst bewohnte Familienheim gibt es eigene Steuerbefreiungen in § 13 ErbStG. Hier liegt ein wichtiger Unterschied zwischen Schenken und Vererben, der häufig falsch verstanden wird:

• Schenkung unter Ehegatten (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG): Überträgt ein Ehegatte dem anderen das selbstgenutzte Familienheim zu Lebzeiten, ist dies vollständig und ohne Wertgrenze steuerfrei. Anders als beim Erwerb von Todes wegen gibt es hier keine zehnjährige Behaltensfrist.
• Vererben an den Ehegatten (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG): steuerfrei ohne Flächengrenze, aber nur, wenn der überlebende Ehegatte unverzüglich einzieht und das Heim zehn Jahre lang selbst nutzt.
• Vererben an Kinder (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG): steuerfrei nur bis zu 200 m² Wohnfläche und nur bei Selbstnutzung über zehn Jahre.

Nießbrauch und Wohnrecht: Schenken und trotzdem wohnen bleiben

Viele Eigentümer scheuen die Schenkung, weil sie die Kontrolle über ihr Zuhause verlieren würden. Hier setzt der Vorbehaltsnießbrauch (§§ 1030 ff. BGB) oder ein eingetragenes Wohnrecht (§ 1093 BGB) an: Das Eigentum geht über, der Schenker behält aber das Recht, weiter im Haus zu wohnen oder die Mieteinnahmen zu beziehen.

Das hat zwei Wirkungen:

• Steuerlich mindert der Kapitalwert des vorbehaltenen Nießbrauchs den steuerpflichtigen Wert der Schenkung. Der Kapitalwert wird nach § 14 BewG anhand von Alter des Berechtigten und einem gesetzlichen Vervielfältiger berechnet. Je jünger der Schenker, desto höher der Abzug und desto geringer die Schenkungsteuer.
• Zivilrechtlich behält der Schenker die wirtschaftliche Nutzung. Das ist ein Vorteil für die Versorgung, hat aber eine Kehrseite beim Pflichtteil (siehe nächster Abschnitt).

Pflichtteil und Rückforderung: die Risiken der Schenkung

Eine Schenkung enterbt andere Pflichtteilsberechtigte nicht ohne Weiteres. Drei Mechanismen sollten Eigentümer kennen:

Pflichtteilsergänzung (§ 2325 BGB)

Übergangene Pflichtteilsberechtigte, etwa weitere Kinder, können verlangen, dass Schenkungen der letzten zehn Jahre dem Nachlass hinzugerechnet werden. Der anzurechnende Wert schmilzt pro Jahr um ein Zehntel ab (§ 2325 Abs. 3 BGB): Nach einem Jahr zählen noch 9/10, nach zehn Jahren nichts mehr. Zwei Sonderfälle:

• Bei Schenkungen an den Ehegatten beginnt die Frist erst mit Auflösung der Ehe (§ 2325 Abs. 3 Satz 3 BGB), also faktisch oft erst mit dem Tod.
• Bei Vorbehaltsnießbrauch beginnt die Frist nach der Rechtsprechung in der Regel nicht zu laufen, solange der Schenker den Genuss behält.

Rückforderung bei Verarmung (§ 528 BGB)

Verarmt der Schenker und kann seinen angemessenen Unterhalt nicht mehr bestreiten, kann er die Schenkung zurückfordern. Dieser Anspruch ist nach § 529 Abs. 1 BGB ausgeschlossen, wenn seit der Vollziehung der Schenkung zehn Jahre verstrichen sind.

Sozialhilferegress

Wird der Schenker etwa pflegebedürftig und auf Sozialhilfe angewiesen, kann der Sozialhilfeträger den Rückforderungsanspruch aus § 528 BGB nach § 93 SGB XII auf sich überleiten und vom Beschenkten Wertersatz verlangen. Auch hier gilt die Zehn-Jahres-Grenze des § 529 BGB. Eine Schenkung kurz vor dem Pflegefall schützt das Vermögen also nicht zuverlässig.

Bewertung der Immobilie und weitere Kosten

Für Schenkung- und Erbschaftsteuer wird die Immobilie nicht frei geschätzt, sondern nach festen Regeln bewertet: der Bedarfsbewertung nach §§ 157, 176 bis 198 BewG (Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren je nach Objektart). Durch das Jahressteuergesetz 2022 wurden Ertrags- und Sachwertverfahren an die ImmoWertV 2021 angepasst. Das führt bei vielen Objekten zu höheren Steuerwerten und damit potenziell höherer Steuer. Wer eine Übertragung plant, sollte die Bewertung deshalb sorgfältig prüfen.

Weitere Punkte:

• Grunderwerbsteuer: fällt bei einer echten Schenkung nicht an (§ 3 Nr. 2 GrEStG), da der Vorgang bereits der Schenkungsteuer unterliegt.
• Notar- und Grundbuchkosten: fallen bei der Schenkung wie bei jedem Eigentumsübergang an und richten sich nach dem Wert der Immobilie.
• Bewertungsabschläge: für zu Wohnzwecken vermietete Immobilien gibt es einen Bewertungsabschlag von 10 % (§ 13d ErbStG).

Schenken oder vererben: die Entscheidung im Überblick

Die Wahl hängt von Ihrer persönlichen Situation ab. Diese Gegenüberstellung fasst die wichtigsten Argumente zusammen:

Als Faustregel gilt: Je höher der Immobilienwert über dem Freibetrag liegt und je früher Sie planen, desto eher kann eine gestaffelte Schenkung Steuer sparen. Liegt der Wert unter dem Freibetrag, ist der Steuervorteil gering, und die Risiken der Schenkung wiegen schwerer. Wegen der zahlreichen Fristen und der Bewertungsfragen sollten Sie eine Übertragung stets mit einem Notar und einem auf Erbrecht spezialisierten Steuerberater abstimmen.