Ratgeber · Erben & Schenken
Wenn mehrere Personen gemeinsam ein Haus erben, entsteht eine Erbengemeinschaft – und für den Verkauf müssen grundsätzlich alle an einem Strang ziehen. Dieser Ratgeber erklärt die rechtlichen Wege, die Formvorschriften und die steuerlichen Fragen, damit Sie als Miterbe oder Miterbin die richtige Entscheidung treffen können.
Hinterlässt eine verstorbene Person mehrere Erben, so wird der gesamte Nachlass nach § 2032 Abs. 1 BGB automatisch gemeinschaftliches Vermögen aller Erben. Es entsteht eine Erbengemeinschaft – und zwar kraft Gesetzes, ohne dass die Beteiligten einen Vertrag schließen oder dies wollen müssten.
Juristisch handelt es sich um eine Gesamthandsgemeinschaft. Das hat eine wichtige Folge, die viele überrascht: Niemand besitzt einen konkreten Bruchteil am Haus. Wer zum Beispiel zur Hälfte erbt, ist nicht Eigentümer einer Haushälfte, sondern hält einen ideellen Anteil von einem Halben am gesamten Nachlass. Das Haus gehört der Gemeinschaft als Ganzes.
Daraus ergibt sich die zentrale Hürde beim Verkauf: Über das Haus – einen einzelnen Nachlassgegenstand – können die Erben nach § 2040 Abs. 1 BGB nur gemeinschaftlich verfügen. Ein einzelner Miterbe kann das Haus also nicht allein verkaufen, und auch eine Mehrheit kann den Verkauf nicht gegen den Willen Einzelner erzwingen.
Der Verkauf der geerbten Immobilie ist eine Verfügung im Sinne des § 2040 BGB. Er setzt grundsätzlich die Zustimmung aller Miterben voraus – Einstimmigkeit, nicht Mehrheit.
Bevor Sie über einen Verkauf überhaupt nachdenken, sollten Sie wissen, was Ihr Objekt einbringen könnte. Im Objektkompass sehen Sie nach einer kostenlosen Anmeldung sachliche Daten zu Ihrer Immobilie – etwa den Bodenrichtwert, die Mikrolage und das Umfeld. Das ist noch keine Preisbewertung, schafft aber eine fundierte Ausgangsbasis für die Gespräche in der Erbengemeinschaft.
Das Gesetz unterscheidet sauber zwischen der laufenden Verwaltung des Nachlasses und der Verfügung über einen Nachlassgegenstand. Davon hängt ab, ob eine Mehrheit genügt oder ob alle zustimmen müssen.
Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung – etwa eine Dachreparatur, der Abschluss einer Gebäudeversicherung, die Vermietung oder die Beauftragung eines Maklers zur Markteinschätzung – können die Erben nach § 2038 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 745 Abs. 1 BGB mit Stimmenmehrheit beschließen. Die Stimmen werden dabei nicht nach Köpfen, sondern nach Erbteilen gezählt: Wer die Hälfte erbt, hat mehr Gewicht als zwei Erben mit je einem Viertel.
Der eigentliche Verkauf – also Kaufvertrag, Auflassung und Grundbucheintragung – ist dagegen keine Verwaltung mehr, sondern eine Verfügung. Hier gilt § 2040 Abs. 1 BGB: Sie ist nur gemeinschaftlich, also einstimmig möglich.
| Maßnahme | Rechtsgrundlage | Erforderlich |
|---|---|---|
| Reparatur, Versicherung, Vermietung | § 2038 Abs. 2, § 745 BGB | Mehrheit nach Erbteilen |
| Makler beauftragen, Wert ermitteln lassen | § 2038 Abs. 2 BGB | in der Regel Mehrheit |
| Haus verkaufen (Kaufvertrag, Auflassung) | § 2040 Abs. 1 BGB | Zustimmung aller Miterben |
Da die Erbengemeinschaft keine juristische Person ist, müssen beim Notartermin entweder alle Miterben persönlich erscheinen oder einen oder mehrere von ihnen mit einer notariellen Vollmacht zur Vertretung beim Verkauf ausstatten.
Nach dem Erbfall steht im Grundbuch zunächst noch die verstorbene Person als Eigentümer. Das Grundbuch ist damit unrichtig geworden. Bevor die Erbengemeinschaft verkaufen kann, muss sie deshalb regelmäßig die Grundbuchberichtigung nach § 22 GBO veranlassen, damit die Miterben als Eigentümer eingetragen sind.
Das Grundbuchamt verlangt dafür einen Erbnachweis. Dafür kommen in Betracht:
Praktischer Hinweis: Die Grundbuchberichtigung selbst ist nach dem Tod innerhalb von zwei Jahren in vielen Fällen gebührenfrei, wenn der Antrag fristgerecht gestellt wird. Den Erbschein beantragen Sie beim Nachlassgericht; er ist gebührenpflichtig und richtet sich nach dem Nachlasswert. Klären Sie früh, welcher Nachweis bei Ihnen ausreicht – ein notarielles Testament erspart unter Umständen den Erbschein.
Erst wenn der Erbnachweis vorliegt und das Grundbuch berichtigt ist, kann der Notar einen Kaufvertrag beurkunden und die Eigentumsumschreibung auf den Käufer vorbereiten.
Wenn eine Immobilie nicht real geteilt werden kann – und ein Haus lässt sich nun einmal nicht in der Mitte durchsägen –, gibt es im Wesentlichen drei einvernehmliche Wege, das Vermögen aufzulösen.
Alle Miterben verkaufen das Haus gemeinsam am Markt und teilen den Erlös nach ihren Erbquoten. Das ist meist der wirtschaftlich beste Weg, weil ein freihändiger Verkauf in der Regel höhere Preise erzielt als eine Versteigerung. Voraussetzung ist die Zustimmung aller (§ 2040 BGB).
Möchte ein Miterbe das Haus behalten, übernimmt er es im Rahmen eines Auseinandersetzungsvertrags (§§ 2042 ff. BGB) und zahlt den übrigen eine Ausgleichszahlung entsprechend deren Anteilen. Eine verwandte Gestaltung ist die Abschichtung, bei der ein Miterbe gegen Abfindung aus der Gemeinschaft ausscheidet und sein Anteil den Übrigen anwächst.
Findet keine Einigung über das Haus statt, kann jeder Miterbe nach § 2033 Abs. 1 BGB seinen gesamten Erbteil verkaufen – an einen anderen Miterben oder an einen Dritten. Verkauft wird dabei nicht der "Hausanteil", sondern die ideelle Beteiligung am gesamten Nachlass. Der Käufer rückt in die Stellung des Miterben ein.
Alle drei Wege bedürfen, sobald ein Grundstück betroffen ist, der notariellen Beurkundung – beim Erbteilverkauf nach § 2033 Abs. 1 Satz 2 BGB, bei der Übertragung von Grundstückseigentum zusätzlich nach § 311b Abs. 1 BGB. Mündliche oder privatschriftliche Vereinbarungen über das Haus sind unwirksam.
Nicht jede Erbengemeinschaft ist sich einig. Für die Konfliktfälle hält das Gesetz zwei wichtige Instrumente bereit.
Verkauft ein Miterbe seinen Anteil an einen Dritten – also an jemanden außerhalb der Familie –, sind die übrigen Miterben nach § 2034 Abs. 1 BGB zum Vorkauf berechtigt. Sie können den Anteil zu denselben Bedingungen erwerben, die mit dem Dritten vereinbart wurden. Die Frist hierfür beträgt nach § 2034 Abs. 2 BGB zwei Monate. Das schützt die Gemeinschaft davor, dass plötzlich ein fremder Investor mit am Tisch sitzt.
Lässt sich auch über den Verkauf des Hauses keine Einigung erzielen, kann jeder einzelne Miterbe nach § 2042 BGB die Auseinandersetzung verlangen und beim zuständigen Amtsgericht eine Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG beantragen. Dafür ist keine Zustimmung der anderen nötig. Das Gericht lässt den Verkehrswert ermitteln (§ 74a ZVG), versteigert die Immobilie und verteilt den Erlös nach Quoten.
Die Teilungsversteigerung gilt als letztes Mittel. Versteigerungserlöse liegen erfahrungsgemäß häufig unter dem Marktwert, das Verfahren dauert und verursacht Kosten (Gutachten, Gerichtskosten, eigene Anwaltskosten). Wirtschaftlich ist ein einvernehmlicher Verkauf am freien Markt fast immer die bessere Lösung – die Versteigerung lohnt sich vor allem als Druckmittel oder wenn jede andere Einigung gescheitert ist.
Sonderfälle erfordern besondere Sorgfalt: Ist ein Miterbe minderjährig, braucht es bei Interessenkollision einen Ergänzungspfleger (§ 1809 BGB) und in der Regel eine familiengerichtliche Genehmigung des Verkaufs. Ist ein Erbe unbekannt oder unauffindbar, bestellt das Nachlassgericht einen Nachlasspfleger (§§ 1960, 1961 BGB), der die Interessen vertritt.
Drei Steuerarten können beim Verkauf einer geerbten Immobilie eine Rolle spielen. Wichtig: Diese Hinweise ersetzen keine Steuerberatung – die genaue Belastung hängt vom Einzelfall ab.
Ein privater Veräußerungsgewinn ist nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Bei geerbten Immobilien gilt die sogenannte Fußstapfentheorie (§ 11d EStDV): Die Erben treten in die Besitzzeit der verstorbenen Person ein. Hatte diese das Haus bereits länger als zehn Jahre, ist der Verkauf durch die Erben einkommensteuerfrei. Ebenfalls steuerfrei bleibt der Verkauf, wenn die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde – auch eine Eigennutzung durch die verstorbene Person kann hier zugunsten der Erben wirken.
Übernimmt ein Miterbe das Haus im Rahmen der Erbauseinandersetzung und zahlt die anderen aus, ist dieser Erwerb nach § 3 Nr. 3 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit – soweit der Erbe nicht mehr erhält, als ihm nach seiner Quote zusteht. Nur ein über die Quote hinausgehender Mehrerwerb wäre steuerpflichtig.
Die Erbschaftsteuer entsteht bereits durch den Erbfall, nicht erst durch den Verkauf. Maßgeblich sind die persönlichen Freibeträge nach Verwandtschaftsgrad: 400.000 Euro für Kinder, 500.000 Euro für Ehegatten, 20.000 Euro etwa für Geschwister, Nichten und Neffen (§ 16 ErbStG). Das selbst bewohnte Familienheim kann unter Voraussetzungen steuerfrei auf Ehegatten oder Kinder übergehen (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b, 4c ErbStG) – allerdings nur, wenn der Erwerber es zehn Jahre lang selbst bewohnt. Ein zeitnaher Verkauf kann diese Befreiung rückwirkend entfallen lassen.
Für die faire Aufteilung in der Erbengemeinschaft brauchen Sie verlässliche Werte. Unterscheiden Sie: (1) kostenlose Objektdaten wie Bodenrichtwert und Lage erhalten Sie nach Anmeldung im Objektkompass; (2) eine kostenlose Makler-Ersteinschätzung ist möglich, sobald Sie verkaufen möchten; (3) ein gerichtsfestes, kostenpflichtiges Verkehrswertgutachten eines unabhängigen Sachverständigen ist sinnvoll, wenn es zwischen den Erben Streit über den Wert gibt.
Stand 2026. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Maßgeblich sind die jeweils geltenden Gesetze; landesrechtliche Details können abweichen.
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