Ratgeber · Erben & Schenken
Wer eine Immobilie überträgt und sich die Nutzung sichern will, lässt einen Nießbrauch im Grundbuch eintragen. Dieser Ratgeber erklärt Eintragung, Vertrag, Notar- und Grundbuchkosten sowie die steuerliche Wirkung – jeweils mit den maßgeblichen Paragrafen.
Der Nießbrauch ist ein dingliches Nutzungsrecht. Nach § 1030 Abs. 1 BGB berechtigt er die berechtigte Person, sämtliche Nutzungen einer Sache zu ziehen – bei einer Immobilie also nicht nur, sie selbst zu bewohnen, sondern sie auch zu vermieten oder zu verpachten und die Mieteinnahmen zu behalten. Das Eigentum bleibt davon unberührt: Eigentümer und Nießbraucher können verschiedene Personen sein.
Der Nießbrauch ist höchstpersönlich. Er ist nach § 1059 BGB nicht übertragbar und nicht vererblich; die Ausübung kann jedoch einem Dritten überlassen werden. Mit dem Tod der berechtigten Person erlischt das Recht nach § 1061 BGB.
Davon abzugrenzen ist das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB. Es erlaubt nur, bestimmte Räume selbst zu bewohnen, gestattet aber regelmäßig keine Vermietung an Dritte. Der Nießbrauch ist also das wirtschaftlich weiterreichende Recht.
| Merkmal | Nießbrauch (§ 1030 BGB) | Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) |
|---|---|---|
| Selbst bewohnen | ja | ja |
| Vermieten / Erträge ziehen | ja | regelmäßig nein |
| Vererblich | nein (§ 1059 BGB) | nein |
| Erlischt mit Tod | ja (§ 1061 BGB) | ja |
In der Praxis am häufigsten ist der Vorbehaltsnießbrauch: Die Eltern übertragen die Immobilie zu Lebzeiten an die Kinder, behalten sich aber den Nießbrauch vor und wohnen weiter dort oder beziehen die Miete. Beim Zuwendungsnießbrauch wird umgekehrt nur das Nutzungsrecht eingeräumt, ohne dass das Eigentum wechselt.
Ein Nießbrauch an einem Grundstück entsteht nicht durch den bloßen Vertrag, sondern erst durch Einigung und Eintragung im Grundbuch (§ 873 Abs. 1 BGB). Eingetragen wird er in Abteilung II – dort, wo das Grundbuch die Lasten und Beschränkungen eines Grundstücks führt (Dienstbarkeiten, Reallasten, Nießbrauch). Die Grundschulden und Hypotheken stehen dagegen in Abteilung III.
Damit das Grundbuchamt eintragen darf, ist eine Eintragungsbewilligung der betroffenen Eigentümerseite nach § 19 GBO erforderlich. Die Erklärungen müssen dem Amt in der Form des § 29 GBO nachgewiesen werden, also durch notarielle Beurkundung oder beglaubigte Urkunden.
Wichtig ist der Rang. Bestehen mehrere Rechte an einem Grundstück, entscheidet die Reihenfolge der Eintragung über den Vorrang. Steht der Nießbrauch im Rang vor einer Grundschuld, bleibt er auch in einer Zwangsversteigerung bestehen; ein nachrangiger Nießbrauch kann dagegen erlöschen. Banken bestehen bei der Finanzierung deshalb häufig auf einem Rangrücktritt des Nießbrauchers. Lassen Sie die Rangfrage im Vertrag bewusst regeln.
Ein dinglich im Grundbuch eingetragener Nießbrauch wirkt gegenüber jedermann – auch gegenüber einem späteren Käufer. Eine nur mündlich oder im privaten Vertrag zugesagte Nutzung bindet hingegen nur die Vertragsparteien und bietet keinen vergleichbaren Schutz.
Wird ein Grundstück übertragen und dabei ein Nießbrauch vorbehalten, ist die notarielle Beurkundung zwingend. Jeder Vertrag, durch den sich jemand zur Übertragung von Grundeigentum verpflichtet, bedarf nach § 311b Abs. 1 BGB der notariellen Form. Der Vorbehaltsnießbrauch wird üblicherweise in derselben Urkunde mitgeregelt und mit der Eigentumsumschreibung zusammen zur Eintragung gebracht.
Ein sauberer Nießbrauchsvertrag regelt typischerweise:
Die Notargebühren sind bundesweit gesetzlich festgelegt (GNotKG) und bei jedem Notar gleich. Sie zahlen also für Beratung und Gestaltung denselben Satz – nutzen Sie das und lassen Sie sich die Lastenverteilung und die Rückfallklauseln genau erklären.
Notar-, Grundbuch- und Steuerkosten bemessen sich nicht am gefühlten Wert, sondern am Kapitalwert des Nießbrauchs. Dieser wird nach dem Bewertungsgesetz (BewG) ermittelt:
Die Formel lautet also: Kapitalwert = Jahreswert × Vervielfältiger. Bei einem zeitlich befristeten Nießbrauch tritt an die Stelle des Lebensalters die Laufzeit (§ 13 BewG).
Beispielhafte Größenordnung: Eine im Alter von rund 70 Jahren begründete lebenslange Nutzung wird mit einem Vervielfältiger im niedrigen zweistelligen Bereich kapitalisiert; mit 80 Jahren ist der Faktor deutlich kleiner. Die exakten Werte entnehmen Sie der aktuellen BMF-Tabelle (Stichtag 1. Januar des jeweiligen Jahres). Verlassen Sie sich für die konkrete Rechnung stets auf die geltende Tabelle oder den Notar.
Wie hoch der ortsübliche Mietansatz und der Bodenanteil Ihrer Immobilie ausfallen, hängt von der Lage ab. Welche Lage- und Umfelddaten zu Ihrem konkreten Objekt vorliegen – etwa der Bodenrichtwert und die Mikrolage – können Sie nach kostenloser Anmeldung im Objektkompass zu Ihrer eigenen Immobilie einsehen. Hintergründe finden Sie auch in unseren Beiträgen zum Bodenrichtwert und zum Verkehrswert einer Immobilie.
Die Gebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) bundeseinheitlich geregelt und richten sich nach dem Geschäftswert. Bei der Übertragung gegen Nießbrauchsvorbehalt wird im Kern der Grundstückswert angesetzt; der Wert des Nutzungsrechts wird nach den §§ 51 und 97 GNotKG bewertet.
| Posten | Gebührensatz | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Beurkundung des Übertragungsvertrags | 2,0-Gebühr | KV 21100 GNotKG |
| Eigentumsumschreibung / Eintragung im Grundbuch | 1,0-Gebühr | GNotKG |
| Eintragung des Nießbrauchs | nach Wert des Rechts | §§ 51, 97 GNotKG |
Eine belastbare Faustregel: Bei einem Objektwert in der Größenordnung von 400.000 Euro bewegen sich Notar- und Grundbuchkosten zusammen typischerweise im niedrigen bis mittleren vierstelligen Bereich – grob in einer Spanne von etwa 2.000 bis 4.000 Euro, je nach angesetztem Geschäftswert und Nebenanträgen. Die genaue Höhe nennt Ihnen der Notar vorab als verbindlichen Kostenvoranschlag.
Für Kosten und Steuer zählt der nach BewG berechnete Wert des Nießbrauchs. Das ist nicht dasselbe wie eine Markt-Preiseinschätzung Ihrer Immobilie (die im Verkaufs- oder Vermietfall über eine Maklerei erfolgt) und auch nicht dasselbe wie ein unabhängiges, kostenpflichtiges Verkehrswertgutachten. Mehr dazu in unserem Beitrag zur Immobilienbewertung.
Bei der Übertragung in der Familie spielt die Grunderwerbsteuer meist keine Rolle. Eine Schenkung unter Lebenden ist nach § 3 Nr. 2 GrEStG befreit; zusätzlich greift bei Verwandten in gerader Linie – also etwa Eltern an Kinder – die Befreiung nach § 3 Nr. 6 GrEStG. Ein Nießbrauchsvorbehalt ändert daran nichts, solange keine echte Gegenleistung vereinbart wird.
Bei der Schenkungsteuer wirkt der Nießbrauch doppelt entlastend. Zunächst gelten die persönlichen Freibeträge nach § 16 ErbStG, die alle zehn Jahre erneut genutzt werden können:
Darüber hinaus mindert der Kapitalwert des vorbehaltenen Nießbrauchs den steuerpflichtigen Erwerb: Der Beschenkte erhält die Immobilie ja belastet. Vom Grundstückswert wird der nach § 14 BewG berechnete Nießbrauchswert abgezogen. Je jünger der Nießbraucher und je höher die Jahresmiete, desto größer dieser Abzug – und desto eher bleibt die Schenkung innerhalb des Freibetrags steuerfrei.
Die alte Sonderregel des § 25 ErbStG (Abzugsverbot mit Stundung) ist für Erwerbe seit 2009 entfallen. Heute wird der Nießbrauchswert unmittelbar abgezogen. Die konkrete Steuergestaltung gehört dennoch in die Hand von Notar und Steuerberater – dieser Beitrag ersetzt keine Beratung.
Der Nießbrauch erlischt mit dem Tod der berechtigten Person (§ 1061 BGB), bei einem befristeten Recht außerdem mit Ablauf der Frist. Anders als oft angenommen verschwindet der Eintrag dann nicht von selbst – das Grundbuch wird nicht automatisch berichtigt.
Für die Löschung in Abteilung II ist ein Antrag beim Grundbuchamt nötig. Beim Tod genügt regelmäßig der Nachweis durch die Sterbeurkunde als öffentliche Urkunde (§ 22 GBO Grundbuchberichtigung, Form nach § 29 GBO). Eine Löschungsbewilligung des Berechtigten ist in diesem Fall nicht erforderlich, weil das Recht kraft Gesetzes erloschen ist.
Die Kosten dieser Löschung sind gering und liegen üblicherweise im niedrigen Bereich; bei einer reinen Berichtigung wegen Todes innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall kann sogar Gebührenfreiheit für die Eigentumsberichtigung in Betracht kommen. Lassen Sie die Löschung dennoch nicht liegen – ein bereinigtes Grundbuch erleichtert jede spätere Verfügung über die Immobilie.
Solange der Nießbrauch besteht, bleibt das übertragene Objekt für Eigentümer und Nießbraucher gleichermaßen relevant. Welche Lage-, Umfeld- und Digitalisierungsdaten zu Ihrer Immobilie vorliegen, sehen Sie nach kostenloser Anmeldung im Objektkompass.
Stand 2026. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Maßgeblich sind die jeweils geltenden Gesetze; landesrechtliche Details können abweichen.
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