Ratgeber · Erben & Schenken
Wer eine Immobilie zu Lebzeiten an die nächste Generation übergibt, möchte meist abgesichert bleiben. Zwei Wege stehen zur Wahl: der umfassende Nießbrauch und das engere Wohnrecht – mit deutlich unterschiedlichen Rechten, Pflichten und steuerlichen Folgen.
Beide Rechte sichern Ihnen die weitere Nutzung einer Immobilie, die im Eigentum bereits einer anderen Person gehört – etwa nach einer Schenkung an die Kinder. Der entscheidende Unterschied liegt im Umfang.
Der Nießbrauch nach § 1030 BGB berechtigt dazu, „die Nutzungen der Sache zu ziehen“. Das ist weit gefasst: Sie dürfen die Immobilie selbst bewohnen oder sie vermieten und die Miete behalten. Das Wohnrecht (genauer: Wohnungsrecht) nach § 1093 BGB ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit und erlaubt nur, „ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen“ – also das eigene Wohnen, in der Regel ohne Vermietungsbefugnis.
Nießbrauch = wohnen oder vermieten und Erträge ziehen. Wohnrecht = nur selbst wohnen. Beide Rechte sind höchstpersönlich und enden mit dem Tod des Berechtigten.
Der Nießbrauch räumt das umfassendste Nutzungsrecht ein, das das Bürgerliche Gesetzbuch an einer fremden Immobilie kennt. „Nutzungen“ sind nach § 100 BGB sowohl die Früchte der Sache – etwa Mieteinnahmen – als auch die Vorteile, die der Gebrauch gewährt. Daraus folgt:
Wichtig für die Übergabe: Der Nießbrauch selbst ist nach § 1059 BGB nicht übertragbar. Sie können aber die Ausübung einem Dritten überlassen, also etwa vermieten. Mit Ihrem Tod erlischt das Recht (§ 1061 BGB); es lässt sich nicht vererben.
Das Wohnungsrecht ist deutlich enger und auf den persönlichen Wohnbedarf zugeschnitten. Es berechtigt, die Wohnung „unter Ausschluss des Eigentümers“ zu nutzen – der Eigentümer darf die betroffenen Räume also selbst nicht betreten oder nutzen.
Nach § 1093 Abs. 2 BGB dürfen Sie Ihre Familie sowie die zur Pflege und zur standesmäßigen Bedienung erforderlichen Personen mit in die Wohnung aufnehmen. Das ist gerade bei späterer Pflegebedürftigkeit ein wichtiger Punkt.
Eine eigenständige Vermietungsbefugnis besteht beim Wohnrecht grundsätzlich nicht: Das Recht ist auf das eigene Wohnen angelegt. Wer das Recht nicht mehr ausüben kann – etwa bei dauerhaftem Umzug in ein Pflegeheim – kann die Wohnung in der Regel nicht einfach vermieten, sofern dies nicht ausdrücklich im Vertrag vereinbart wurde. Auch das Wohnrecht ist nach § 1090 Abs. 2 BGB nicht übertragbar und nicht vererblich und endet mit dem Tod (§ 1093 i. V. m. § 1061 BGB).
Hinweis: Ein bloßer Auszug lässt weder Nießbrauch noch Wohnrecht automatisch erlöschen. Maßgeblich ist, ob die Ausübung dauerhaft objektiv unmöglich geworden ist. Bei einem Pflegeheimaufenthalt entstehen sonst leicht „Doppelkosten“, wenn die ehemalige Wohnung nicht genutzt und beim Wohnrecht auch nicht vermietet werden darf.
Beim Nießbrauch regelt das Gesetz die Lastenverteilung recht klar; beim Wohnrecht gilt vieles entsprechend, lässt sich aber notariell anders gestalten.
Beim Nießbrauch trägt der Berechtigte:
Außergewöhnliche Maßnahmen und der Substanzwert (z. B. größere Sanierungen, Tilgung von Krediten) bleiben grundsätzlich beim Eigentümer, sofern vertraglich nichts anderes vereinbart ist.
Beim Wohnrecht verweist § 1093 Abs. 1 Satz 2 BGB auf die Erhaltungspflicht des § 1041 BGB. In der Praxis übernimmt der Wohnungsberechtigte daher meist die laufenden Betriebskosten (Heizung, Wasser, Müll) und kleinere Reparaturen, während größere Instandsetzungen beim Eigentümer verbleiben. Weil die gesetzliche Grundlinie hier durch den Notarvertrag stark verschoben werden kann, sollte die Kostenfrage ausdrücklich geregelt werden.
| Merkmal | Nießbrauch (§§ 1030 ff. BGB) | Wohnrecht (§ 1093 BGB) |
|---|---|---|
| Selbst bewohnen | Ja | Ja |
| Vermieten / Erträge ziehen | Ja | Grundsätzlich nein |
| Familie/Pflegepersonen aufnehmen | Ja | Ja (§ 1093 Abs. 2) |
| Laufende Lasten/Grundsteuer | Berechtigter (§ 1047) | meist Berechtigter (Vertrag) |
| Übertragbar / vererblich | Nein (§§ 1059, 1061) | Nein (§ 1090 Abs. 2) |
| Erlischt bei Tod | Ja (§ 1061) | Ja (i. V. m. § 1061) |
Damit ein Nießbrauch oder Wohnrecht gegenüber jedem späteren Eigentümer wirkt, muss es als dingliches Recht in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen werden. Ein nur schuldrechtlich vereinbartes Wohnrecht (etwa per privatem Vertrag) ist nicht eintragbar und wirkt nur gegenüber dem Vertragspartner – bei einem Verkauf der Immobilie kann es ins Leere laufen.
Entscheidend ist der Rang. Nach § 879 BGB bestimmt sich die Rangfolge mehrerer Rechte nach der Reihenfolge der Eintragung. Steht das Nießbrauchs- oder Wohnrecht im Rang vor einer Grundschuld der Bank, bleibt es selbst in einer Zwangsversteigerung bestehen (vgl. §§ 10, 52 ZVG). Steht es nachrangig, kann es im Versteigerungsfall gelöscht werden – der Berechtigte verliert seinen Schutz. Deshalb empfiehlt es sich regelmäßig, auf eine erstrangige Eintragung zu achten.
Zum Löschen genügt der Wille des Eigentümers nicht: Aufgehoben wird das Recht nur mit Bewilligung des Berechtigten (§ 875 BGB, § 19 GBO) – oder wenn es, etwa durch Tod, erloschen ist und dies nachgewiesen wird.
Bevor Sie über die Eintragung sprechen, hilft ein klares Bild von Lage und Umfeld Ihres Objekts. Nach kostenloser Registrierung zeigt Ihnen der Objektkompass Daten zu Ihrer Immobilie – etwa Bodenrichtwert, Mikrolage und Umfeld. Das ist eine Orientierung über das Objekt, keine Preisbewertung.
Wird eine Immobilie zu Lebzeiten verschenkt und behält sich der Schenker den Nießbrauch vor (sogenannter Vorbehaltsnießbrauch), mindert der Wert dieses Rechts die schenkungsteuerliche Bemessungsgrundlage. Steuerpflichtig ist nur die tatsächliche Bereicherung des Beschenkten, also der Immobilienwert abzüglich der kapitalisierten Nutzungslast (§§ 6, 10 BewG i. V. m. dem Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz). Die frühere Stundungs-Sonderregel des § 25 ErbStG ist seit Langem aufgehoben; heute wird der Nießbrauchswert direkt abgezogen.
Der Kapitalwert des Nutzungsrechts ergibt sich nach § 14 BewG aus dem Jahreswert (üblicherweise die jährlich erzielbare oder ersparte Miete) multipliziert mit einem Vervielfältiger, der vom Alter des Berechtigten und der amtlichen Sterbetafel abhängt. Diese Vervielfältiger gibt das Bundesfinanzministerium regelmäßig per BMF-Schreiben bekannt. Eine gesetzliche Obergrenze setzt § 16 BewG: Der Jahreswert darf höchstens den Betrag erreichen, der sich ergibt, wenn der für das Wirtschaftsgut anzusetzende Wert durch 18,6 geteilt wird.
Weil das Wohnrecht nur das eigene Wohnen abdeckt, fällt sein Kapitalwert in der Regel niedriger aus als beim umfassenden Nießbrauch – der steuermindernde Effekt ist also geringer. Steuerlich kann zudem nur der Vorbehaltsnießbraucher als wirtschaftlich Berechtigter bei Vermietung Werbungskosten und unter Umständen die Abschreibung geltend machen; beim Zuwendungsnießbrauch und beim Wohnrecht gilt das regelmäßig nicht.
Für die Steuer zählt der nach BewG ermittelte Grundbesitzwert, nicht der Marktpreis. Eine marktnahe Einschätzung ist im Verkaufs- oder Vermietfall über eine kostenlose Ersteinschätzung der Maklerei möglich. Rechtssicher für das Finanzamt ist allein ein unabhängiges, kostenpflichtiges Verkehrswertgutachten.
Die Wahl hängt davon ab, was Sie nach der Übergabe behalten wollen.
Der Nießbrauch ist meist die richtige Wahl, wenn:
Das Wohnrecht ist oft zweckmäßig, wenn:
Beide Wege setzen einen notariellen Vertrag und die Grundbucheintragung voraus. Da Rang, Kostenverteilung und Vermietungsfragen erhebliche Folgen haben, sollten Sie sich vorab fachkundig – notariell und steuerlich – beraten lassen. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
Stand 2026. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Maßgeblich sind die jeweils geltenden Gesetze; landesrechtliche Details können abweichen.
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