Erlischt mein Wohnrecht, wenn ich ins Pflegeheim ziehe?

Nein. Weder Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) noch Nießbrauch (§ 1030 BGB) erlöschen automatisch durch Auszug oder Nichtnutzung. Nach der Rechtsprechung des BGH endet das Recht erst, wenn seine Ausübung objektiv dauerhaft unmöglich wird. Der Umzug ins Heim genügt dafür nicht – Sie könnten grundsätzlich jederzeit zurückkehren. Beenden lässt sich das Recht nur durch ausdrückliche Aufhebung mit Löschung im Grundbuch (§§ 875, 876 BGB).

Kann ich die leerstehende Immobilie vermieten, um die Heimkosten zu zahlen?

Das hängt von der Art des Rechts ab. Beim Nießbrauch ja: Er umfasst die Vermietung, und die Mieteinnahmen stehen Ihnen zu. Beim Wohnungsrecht nach § 1093 BGB grundsätzlich nicht – es ist höchstpersönlich und nach § 1092 BGB nicht zur Vermietung an Dritte bestimmt, es sei denn, das wurde ausdrücklich vereinbart.

Greift das Sozialamt auf meinen Nießbrauch zu, wenn es die Heimkosten übernimmt?

Beim Nießbrauch kann das Sozialamt Ansprüche auf die Nutzungen, insbesondere Mieteinnahmen, nach § 93 SGB XII überleiten und für die Heimkosten verwerten. Ein reines Wohnungsrecht kann es dagegen mangels Vermietbarkeit in der Regel nicht unmittelbar zu Geld machen.

Sollte ich im Pflegefall auf mein Recht verzichten?

Nur nach sorgfältiger Beratung. Der ersatzlose Verzicht gilt rechtlich als Schenkung an den Eigentümer. Verarmen Sie anschließend, kann diese Schenkung nach § 528 BGB zurückgefordert werden – bei Sozialhilfebezug durch den Träger über § 93 SGB XII. Sinnvoller ist meist eine angemessene Abfindung oder eine vertraglich vereinbarte Geldrente (Surrogatklausel).

Müssen meine Kinder für die Heimkosten aufkommen?

Seit dem Angehörigen-Entlastungsgesetz (2020) greift der Unterhaltsrückgriff auf Kinder erst, wenn deren Jahresbruttoeinkommen 100.000 Euro übersteigt (§ 94 Abs. 1a SGB XII). Davon zu trennen ist die Schenkungsrückforderung nach § 528 BGB: Diese kann die beschenkten Kinder treffen, wenn die Hausübertragung weniger als zehn Jahre zurückliegt (§ 529 BGB).

Wie viel ist mein Nießbrauch oder Wohnrecht wert?

Der Kapitalwert errechnet sich nach § 14 BewG aus dem Jahreswert (regelmäßig die ortsübliche Jahresmiete) multipliziert mit einem altersabhängigen Vervielfältiger; der Jahreswert ist nach § 16 BewG begrenzt. Für eine gerichtsfeste Bewertung brauchen Sie ein unabhängiges Verkehrswertgutachten. Eine erste Orientierung zum Immobilienwert und Umfeld erhalten Eigentümer im Objektkompass nach kostenloser Anmeldung.

Nießbrauch & Wohnrecht im Pflegefall

Nießbrauch oder Wohnrecht – der entscheidende Unterschied

Beide Rechte sichern älteren Menschen den Verbleib in der eigenen Immobilie, obwohl das Eigentum bereits auf die nächste Generation übergegangen ist. Im Pflegefall verhalten sie sich jedoch grundlegend verschieden.

Der Nießbrauch nach § 1030 BGB ist ein umfassendes Nutzungsrecht: Der Berechtigte darf die Sache nicht nur selbst bewohnen, sondern auch deren Nutzungen ziehen – also vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB ist demgegenüber eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit. Es berechtigt nur dazu, die Wohnung selbst zu bewohnen. Eine Vermietung an Dritte ist davon im Regelfall nicht gedeckt – das Recht ist nach § 1092 Abs. 1 BGB höchstpersönlich und grundsätzlich nicht übertragbar.

Merkmal	Nießbrauch (§ 1030 BGB)	Wohnungsrecht (§ 1093 BGB)
Eigene Nutzung	ja	ja
Vermietung erlaubt	ja	nein (nur mit Sondervereinbarung)
Mieteinnahmen für Heimkosten nutzbar	ja	nein
Übertragbar	nein (Ausübung überlassbar, § 1059 BGB)	nein (§ 1092 BGB)

Dieser Unterschied entscheidet im Pflegefall darüber, ob aus dem leerstehenden Haus Geld für die Heimkosten fließen kann oder nicht.

Umzug ins Heim: Erlischt das Recht?

Eine verbreitete Annahme lautet, das Wohnrecht ende automatisch, sobald der Berechtigte dauerhaft ins Pflegeheim zieht. Das ist nicht der Fall. Nach gefestigter Rechtsprechung erlöschen weder Nießbrauch noch Wohnungsrecht durch bloßen Auszug oder durch Nichtausübung des Rechts. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass ein dingliches Nutzungsrecht erst untergeht, wenn seine Ausübung objektiv dauernd unmöglich wird – etwa weil die Wohnung zerstört wurde (BGH DNotZ 2008, 703).

Der typische Umzug eines Wohnberechtigten in ein Alten- oder Pflegeheim bringt das Recht also gerade nicht zum Erlöschen. Der Berechtigte könnte grundsätzlich jederzeit zurückkehren.

Soll das Recht beendet werden, ist eine ausdrückliche Aufhebung erforderlich: Berechtigter und Eigentümer vereinbaren die Aufgabe, und das Recht wird im Grundbuch gelöscht (§§ 875, 876 BGB). Genau hier liegt eine Falle – dazu unten mehr.

Heimkosten zuerst aus eigenem Einkommen und Vermögen

Reicht die Pflegeversicherung nicht aus – und das ist bei vollstationärer Pflege die Regel –, muss die Differenz zunächst aus eigenem Einkommen und Vermögen getragen werden. Erst danach springt die Hilfe zur Pflege nach §§ 61 ff. SGB XII ein. Sie ist nachrangig: Was an verwertbarem Vermögen vorhanden ist, geht vor.

Für die Kinder ist die gute Nachricht: Seit dem Angehörigen-Entlastungsgesetz (2020) greift der Unterhaltsrückgriff erst, wenn das Jahresbruttoeinkommen des unterhaltspflichtigen Kindes 100.000 Euro übersteigt (§ 94 Abs. 1a SGB XII). Unterhalb dieser Schwelle bleibt der Elternunterhalt unangetastet.

Die selbstbewohnte, angemessene Immobilie ist nach § 90 Abs. 2 Nr. 8 SGB XII in der Regel Schonvermögen – solange sie selbst genutzt wird. Zieht der Pflegebedürftige dauerhaft ins Heim aus und wird die Immobilie nicht mehr selbst bewohnt, kann dieser Schutz entfallen. Wer das Eigentum bereits unter Nießbrauchs- oder Wohnrechtsvorbehalt übertragen hat, hat hier oft schon vorgesorgt – aber die Frage verlagert sich dann auf das Recht selbst.

Wenn das Sozialamt zahlt: Zugriff auf Nießbrauch und Wohnrecht

Übernimmt das Sozialamt die ungedeckten Heimkosten, kann es Ansprüche des Leistungsempfängers auf sich überleiten (§ 93 SGB XII). Was das konkret bedeutet, hängt erneut von der Art des Rechts ab.

Beim Nießbrauch hat der Berechtigte einen Anspruch auf die Nutzungen, insbesondere auf Mieteinnahmen. Wird die leerstehende Immobilie vermietet, sind diese Mieten Einkommen des Nießbrauchers und vorrangig für die Heimkosten einzusetzen. Das Sozialamt kann die Ansprüche aus dem Nießbrauch überleiten und so an den Mieteinnahmen teilhaben. Es muss dann allerdings regelmäßig auch die laufenden Lasten (etwa Instandhaltung) mittragen.

Beim Wohnungsrecht ist die Lage anders: Das Recht ist höchstpersönlich und nach § 1092 BGB nicht vermietbar. Der Berechtigte kann daher nicht gezwungen werden, es zu vermieten, und das Sozialamt kann das Recht nicht unmittelbar verwerten. In der Praxis wird diskutiert, ob das ungenutzte Wohnrecht als wirtschaftlicher Vorteil (ersparte Miete) berücksichtigt werden kann; das ist rechtlich umstritten und ein eher mittelbarer Weg. Im Ergebnis ist das Wohnrecht für die Finanzierung der Heimkosten meist nicht zu Geld zu machen.

Die unterschätzte Falle: Verzicht ist eine Schenkung

Häufig wird im Pflegefall vorgeschlagen, der Berechtigte solle einfach auf sein Recht verzichten und es im Grundbuch löschen lassen – etwa um die Immobilie für die Kinder freizumachen oder einen Verkauf zu ermöglichen. Das kann teuer enden.

Der ersatzlose Verzicht auf ein lebenslanges Nießbrauchs- oder Wohnungsrecht ist rechtlich eine Schenkung an den Eigentümer, denn der Berechtigte gibt eine geldwerte Vermögensposition unentgeltlich auf. Gerichte haben dies sowohl für das Wohnungsrecht (OLG Nürnberg, Urteil vom 22.07.2013 – 4 U 1571/12) als auch für den Nießbrauch bestätigt.

Verarmt der Berechtigte anschließend – etwa durch hohe Heimkosten –, kann diese Schenkung nach § 528 BGB (Herausgabe des Geschenks wegen Verarmung) zurückgefordert werden. Bei Sozialhilfebezug wird dieser Rückforderungsanspruch über § 93 SGB XII auf den Sozialhilfeträger übergeleitet, der ihn gegen die Beschenkten geltend macht. Gleiches gilt für die ursprüngliche Hausübertragung, solange die Zehnjahresfrist des § 529 BGB noch nicht abgelaufen ist. Wichtig: Beim Verzicht beginnt diese Frist neu – mit dem Tag der Löschung des Rechts.

Vorsorge: Surrogatklausel und der Wert der Immobilie

Den meisten Ärger vermeidet, wer den Pflegefall schon im Übergabevertrag mitdenkt. Drei Bausteine haben sich bewährt:

Surrogat- oder Geldrentenklausel: Für den Fall des dauerhaften Heimaufenthalts wird vereinbart, dass das Wohnrecht in einen Geldanspruch (Rente oder Ausgleichszahlung) gegen den neuen Eigentümer übergeht. So erhält der Berechtigte liquide Mittel, ohne sein Recht schenkweise aufzugeben – das senkt das Risiko sozialrechtlicher Rückforderung.
Nießbrauch statt Wohnrecht prüfen: Da der Nießbrauch die Vermietung erlaubt, lässt sich aus der leerstehenden Immobilie im Pflegefall Geld erwirtschaften. Das ist oft flexibler als ein reines Wohnrecht.
Lasten und Verwaltung regeln: Wer trägt Instandhaltung und Nebenkosten, wer kümmert sich im Pflegefall um die Vermietung? Klare Regelungen ersparen Streit.

Den Immobilienwert kennen – bevor es eilt

Ob Geldrente, Abfindung oder Vermietung: Jede dieser Entscheidungen setzt voraus, dass Sie den Wert und das Umfeld Ihrer Immobilie realistisch einschätzen. Im Objektkompass sehen Eigentümer nach kostenloser Anmeldung Daten zum eigenen Objekt – etwa Bodenrichtwert, Mikrolage und Umfeld. Das schafft die Grundlage, bevor im Pflegefall unter Zeitdruck verhandelt wird.

Für die Höhe einer Abfindung oder den steuerlichen Wert des Rechts ist der Kapitalwert nach § 14 BewG maßgeblich (Jahreswert mal Vervielfältiger; der Jahreswert ist nach § 16 BewG auf höchstens 1/18,6 des Grundstückswerts begrenzt). Wie der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt wird, lesen Sie in unserem Ratgeber zum Verkehrswert einer Immobilie; Grundlagen zum Bodenrichtwert finden Sie ebenfalls bei uns.

Drei Wege zum Wert – nicht verwechseln

Bei jeder Verhandlung über Abfindung, Verkauf oder Vermietung im Pflegefall geht es um Werte. Wichtig ist, die drei sauber zu trennen:

Kostenlose Objektdaten: Nach Registrierung sehen Sie im Objektkompass Daten zu Ihrer Immobilie (z. B. Bodenrichtwert, Mikrolage, Umfeld). Das ist keine Preisbewertung, sondern eine sachliche Datengrundlage.
Kostenlose Ersteinschätzung im Verkaufs- oder Vermietfall: Wollen Sie die Immobilie tatsächlich vermieten oder verkaufen, erhalten Sie über die angeschlossene Maklerei eine kostenlose Immobilienbewertung direkt in der App.
Verkehrswertgutachten: Für gerichtsfeste Zwecke – etwa Streit mit dem Sozialamt oder eine Auseinandersetzung unter Erben – ist ein unabhängiges, kostenpflichtiges Gutachten nach den Vorgaben der ImmoWertV erforderlich.

Wer im Pflegefall vorsorgt, sollte mit Stufe eins beginnen: den Wert und das Umfeld der eigenen Immobilie kennen, bevor Entscheidungen anstehen.

Nießbrauch und Pflegefall: Was bei Heimkosten passiert