Haus vererben, verschenken oder verkaufen: Die beste Entscheidung

Drei Wege, ein Ausgangspunkt: der Verkehrswert

Ob sich für Ihr Haus eher das Vererben, das Verschenken zu Lebzeiten oder der Verkauf lohnt, lässt sich nicht pauschal beantworten. Die Entscheidung hängt an wenigen, klar fassbaren Größen: am Verkehrswert der Immobilie, am Verwandtschaftsverhältnis zum Empfänger und damit am Steuerfreibetrag, an Ihrem eigenen Versorgungsbedarf sowie an der Frage, ob Sie im Haus wohnen bleiben möchten.

Alle drei Wege verändern das Eigentum an der Immobilie und müssen, sobald Grundbesitz betroffen ist, ihren Niederschlag im Grundbuch finden. Verschenken und Verkaufen sind notariell zu beurkunden; beim Vererben geht das Haus mit dem Tod auf die Erben über.

Vererben: Was beim Erbfall steuerlich gilt

Beim Vererben geht das Haus erst mit dem Tod über. Maßgeblich ist das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG). Ob Steuer anfällt, hängt am Wert der Immobilie im Verhältnis zum persönlichen Freibetrag des Erben (§ 16 ErbStG):

Liegt der Wert über dem Freibetrag, wird der übersteigende Teil nach § 19 ErbStG besteuert. Der Steuersatz beginnt in Steuerklasse I bei 7 % und steigt mit der Höhe des Erwerbs; in den Steuerklassen II und III liegt er deutlich höher (ab 15 % bzw. 30 %).

Eine zentrale Erleichterung gilt für das selbst bewohnte Familienheim: Erbt der Ehegatte, bleibt es ohne Flächengrenze steuerfrei, wenn er unverzüglich einzieht und es zehn Jahre selbst nutzt (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG). Erben Kinder, gilt die Befreiung bei zehnjähriger Selbstnutzung nur bis 200 m² Wohnfläche (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG); der darüber hinausgehende Teil ist steuerpflichtig.

Verschenken: Freibeträge alle zehn Jahre nutzen

Schenkung und Erbschaft werden nach demselben Gesetz besteuert. Freibeträge (§ 16 ErbStG), Steuerklassen (§ 15 ErbStG) und Steuersätze (§ 19 ErbStG) sind identisch. Der entscheidende Vorteil der Schenkung liegt im Zeitfaktor: Nach § 14 ErbStG werden Zuwendungen derselben Person nur innerhalb eines Zehn-Jahres-Zeitraums zusammengerechnet. Nach Ablauf von zehn Jahren steht der volle Freibetrag erneut zur Verfügung.

Wer früh plant, kann auf diese Weise erhebliche Werte gestaffelt steuerfrei übertragen. Hinzu kommt: Schenken beide Elternteile, bringt jeder einen eigenen Freibetrag mit, sodass einem Kind alle zehn Jahre bis zu zweimal 400.000 € steuerfrei zugewendet werden können.

Wie viel Spielraum Ihr Freibetrag bietet, hängt am festgestellten Wert. Im Objektkompass sehen Sie nach kostenloser Anmeldung Objektdaten zu Ihrer Immobilie, etwa den Bodenrichtwert Ihrer Lage als einen der wichtigsten Werttreiber.

Wohnen bleiben trotz Schenkung: Nießbrauch und Wohnrecht

Viele Eigentümer scheuen die Schenkung, weil sie die Kontrolle über ihr Zuhause aufgeben müssten. Hier setzen der Vorbehaltsnießbrauch (§§ 1030 ff. BGB) und das eingetragene Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) an: Das Eigentum geht über, der Schenker behält aber das Recht, weiter im Haus zu wohnen oder die Mieten zu beziehen.

Das wirkt in zwei Richtungen:

• Steuerlich mindert der Kapitalwert des vorbehaltenen Rechts die steuerpflichtige Bereicherung (§ 10 ErbStG). Der Kapitalwert errechnet sich nach § 14 BewG aus dem Jahreswert der Nutzung und einem Vervielfältiger nach dem Alter des Berechtigten (Anlage 9 zum BewG). Je jünger der Schenker, desto höher der Abzug.
• Zivilrechtlich behalten Sie die Nutzung des Hauses, was die eigene Versorgung sichert.

Verkaufen: Steuern und der richtige Zeitpunkt

Der Verkauf ist der direkte Weg, das Vermögen zu verflüssigen, etwa um den Erlös selbst zu nutzen, gleichmäßig unter mehreren Kindern aufzuteilen oder Pflegekosten zu decken. Steuerlich ist die Spekulationssteuer nach § 23 EStG entscheidend:

• Liegen zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn steuerfrei (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG).
• Wurde das Haus im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren ausschließlich selbst bewohnt, ist der Verkauf unabhängig von der Frist steuerfrei (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG).
• Bei geerbten oder geschenkten Immobilien wird die Besitzzeit des Vorbesitzers angerechnet (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Hatte der Erblasser oder Schenker das Haus schon länger als zehn Jahre, kann ein Verkauf direkt nach der Übertragung steuerfrei sein.

Hinzu kommt: Bei einer echten Schenkung fällt keine Grunderwerbsteuer an (§ 3 Nr. 2 GrEStG), beim Verkauf an Dritte dagegen schon, allerdings trägt diese üblicherweise der Käufer. Welche Wege Steuer kosten und welche nicht, fasst der Ratgeber Steuern beim Hausverkauf zusammen.

Die Risiken der lebzeitigen Schenkung

Wer verschenkt, gibt Vermögen endgültig aus der Hand. Drei Mechanismen sollten Sie kennen, bevor Sie sich gegen das Vererben entscheiden:

Pflichtteilsergänzung (§ 2325 BGB)

Übergangene Pflichtteilsberechtigte, etwa weitere Kinder, können verlangen, dass Schenkungen der letzten zehn Jahre dem Nachlass hinzugerechnet werden. Der anrechenbare Wert schmilzt pro Jahr um ein Zehntel ab (§ 2325 Abs. 3 BGB): nach einem Jahr noch 9/10, nach zehn Jahren nichts mehr. Bei Schenkungen an den Ehegatten beginnt die Frist erst mit Auflösung der Ehe, faktisch oft erst mit dem Tod.

Rückforderung bei Verarmung (§ 528 BGB)

Kann der Schenker seinen angemessenen Unterhalt nicht mehr bestreiten, darf er die Schenkung zurückfordern. Der Anspruch ist nach § 529 Abs. 1 BGB ausgeschlossen, wenn seit Vollzug der Schenkung zehn Jahre vergangen sind.

Sozialhilferegress

Wird der Schenker pflegebedürftig und auf Sozialhilfe angewiesen, kann der Sozialhilfeträger den Rückforderungsanspruch aus § 528 BGB nach § 93 SGB XII auf sich überleiten und vom Beschenkten Wertersatz verlangen. Auch hier gilt die Zehn-Jahres-Grenze des § 529 BGB. Eine Schenkung kurz vor dem Pflegefall schützt das Vermögen also nicht zuverlässig.

Welcher Weg lohnt sich für Sie?

Die Entscheidung hängt an Ihrer persönlichen Lage. Diese Gegenüberstellung bündelt die wichtigsten Argumente:

Als Faustregeln gilt: Liegt der Wert unter dem Freibetrag des künftigen Erben, bringt die Schenkung steuerlich wenig, und das Vererben ist meist der einfachere, risikoärmere Weg. Liegt der Wert deutlich darüber und planen Sie früh, kann die gestaffelte Schenkung über zehn Jahre erheblich Steuer sparen. Wer den Erlös selbst benötigt oder mehrere Erben gleich behandeln möchte, fährt mit dem Verkauf oft am klarsten. Wegen der vielen Fristen und Bewertungsfragen sollten Sie jeden dieser Wege mit einem Notar und einem auf Erbrecht spezialisierten Steuerberater abstimmen.