Kann ich die Einliegerwohnung leichter kündigen als eine normale Mietwohnung?

Ja. Wohnen Sie selbst im Haus und hat das Gebäude höchstens zwei Wohnungen, dürfen Sie nach § 573a BGB ohne berechtigtes Interesse (z. B. ohne Eigenbedarf) kündigen. Im Gegenzug verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate, und Sie müssen im Kündigungsschreiben ausdrücklich auf § 573a BGB hinweisen (§ 573a Abs. 3 BGB).

Wie lang ist die Kündigungsfrist bei der erleichterten Kündigung?

Sie ergibt sich aus § 573c Abs. 1 BGB plus drei Monate: bei einer Mietdauer unter fünf Jahren also sechs Monate, bei fünf bis unter acht Jahren neun Monate, ab acht Jahren zwölf Monate. Maßgeblich ist, wie lange der Mieter bereits in der Wohnung lebt.

Gilt die Mietpreisbremse auch für meine Einliegerwohnung?

Es gibt keine generelle Ausnahme für Einliegerwohnungen. Liegt Ihr Haus in einem per Landesverordnung ausgewiesenen Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt, gilt die Mietpreisbremse nach §§ 556d ff. BGB. Dann darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete bei Neuvermietung um höchstens 10 Prozent übersteigen. Ob Ihr Gebiet erfasst ist, regelt die jeweilige Landesverordnung.

Kann ich die Heizkosten ohne getrennte Zähler nach Wohnfläche abrechnen?

Grundsätzlich verlangt § 7 HeizkostenV eine überwiegend verbrauchsabhängige Abrechnung. Für ein vom Eigentümer selbst bewohntes Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen sieht § 11 Abs. 1 Nr. 3 HeizkostenV jedoch eine Ausnahme vor, sodass eine Verteilung etwa nach Wohnfläche möglich sein kann. Die genaue Anwendung sollten Sie im Einzelfall prüfen lassen.

Was muss ich beachten, wenn ich an mein Kind vermiete?

Steuerlich gilt § 21 Abs. 2 EStG: Beträgt die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, bleiben die Werbungskosten voll abziehbar. Zwischen 50 und unter 66 Prozent entscheidet eine Totalüberschussprognose, unter 50 Prozent wird anteilig gekürzt. Vereinbaren Sie die Miete schriftlich, zahlen Sie sie nachweisbar per Überweisung und gestalten Sie das Mietverhältnis wie unter Fremden.

Einliegerwohnung vermieten

Q: Welche kostenlosen Daten zu meiner Immobilie sehe ich im Objektkompass?

Nach einer kostenlosen Registrierung sehen Sie sachliche Objektdaten zu Ihrer Immobilie, etwa Bodenrichtwert, Mikrolage, Umfeld und Digitalisierungsgrad. Das ist keine Preisbewertung. Eine Einschätzung zur Vermietung können Sie bei Bedarf kostenlos über die Maklerei in der Anwendung anfordern.

Was ist eine Einliegerwohnung – und warum ist die Abgrenzung wichtig?

Eine Einliegerwohnung ist eine kleinere, in sich abgeschlossene Wohneinheit innerhalb eines Ein- oder Zweifamilienhauses, in dem der Eigentümer selbst wohnt. Eine eigene gesetzliche Definition gibt es heute nicht mehr: Die frühere Begriffsbestimmung in § 11 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes (II. WoBauG) ist mit dessen Aufhebung entfallen. In der Praxis verlangt man von einer eigenständigen Wohnung weiterhin eine eigene Kochgelegenheit, ein eigenes Bad und einen eigenen, abschließbaren Zugang – sie ermöglicht also eine selbständige Haushaltsführung.

Die Abgrenzung ist nicht nur akademisch. Vom konkreten Zuschnitt hängt ab, welche Schutz- und Kündigungsregeln gelten:

Abgeschlossene zweite Wohnung im Haus: Es greift der erleichterte Kündigungsschutz nach § 573a BGB (mehr dazu weiter unten).
Wohnraum innerhalb Ihrer eigenen Wohnung (etwa ein Zimmer mit gemeinsam genutzter Küche): Hier gelten je nach Möblierung und Haushaltsführung Sonderregeln nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB und § 573a Abs. 2 BGB.

Objektkompass ist kein Bewertungsportal. Nach kostenloser Anmeldung sehen Sie sachliche Daten zu Ihrer eigenen Immobilie – etwa Bodenrichtwert, Mikrolage, Umfeld und Digitalisierungsgrad. Das ist keine Preisbewertung und keine Mietempfehlung, sondern eine Datengrundlage für Ihre Entscheidung.

Der Mietvertrag: unbefristet oder befristet?

Für die Vermietung einer Einliegerwohnung gilt das allgemeine Wohnraummietrecht der §§ 535 ff. BGB. Nach § 535 Abs. 1 BGB müssen Sie die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand überlassen und während der Mietzeit erhalten. Ein schriftlicher Vertrag ist dringend zu empfehlen: Ein Mietverhältnis von mehr als einem Jahr ohne Schriftform gilt nach § 550 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen.

Achten Sie insbesondere auf:

Kaution: höchstens das Dreifache der Nettokaltmiete (§ 551 Abs. 1 BGB); der Mieter darf in drei Monatsraten zahlen (Abs. 2), und Sie müssen die Sicherheit getrennt von Ihrem Vermögen anlegen (Abs. 3).
Wohnfläche: korrekt angeben – erhebliche Abweichungen können einen Mangel nach § 536 BGB begründen.
Betriebskosten: ausdrücklich vereinbaren, sonst sind sie nicht umlagefähig (§ 556 BGB).

Ein Zeitmietvertrag nach § 575 BGB ist nur wirksam befristet, wenn ein gesetzlicher Befristungsgrund vorliegt – etwa, dass Sie die Räume später für sich oder Angehörige nutzen, abreißen oder umfassend instand setzen wollen – und Sie diesen Grund dem Mieter bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen. Fehlt der Grund oder die schriftliche Angabe, gilt der Vertrag als unbefristet. Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber befristeter Mietvertrag / Zeitmietvertrag.

Möbliert im selben Haushalt?

Vermieten Sie ein überwiegend von Ihnen möbliertes Zimmer innerhalb Ihrer eigenen Wohnung und führen Sie mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt, ist dieser Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB vom üblichen Mieterschutz weitgehend ausgenommen. Es gelten kurze Kündigungsfristen nach § 573c Abs. 3 BGB. Diese besondere Konstellation behandelt der Ratgeber möblierte Wohnung vermieten.

Der größte Vorteil: erleichterte Kündigung nach § 573a BGB

Wohnen Sie selbst im Haus und hat das Gebäude nicht mehr als zwei Wohnungen, dürfen Sie das Mietverhältnis nach § 573a Abs. 1 BGB kündigen, ohne ein berechtigtes Interesse (wie Eigenbedarf) nachweisen zu müssen. Das ist die wichtigste Erleichterung gegenüber der normalen Vermieterkündigung nach § 573 BGB.

Die Voraussetzungen im Einzelnen:

Es handelt sich um Wohnraum in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude. Eine bloße Zweit- oder Ferienwohnung des Vermieters genügt nicht.
Das Gebäude enthält höchstens zwei Wohnungen. Entscheidend ist die Zahl der Wohnungen, nicht der Personen; zusätzliche gewerblich genutzte Räume sind unschädlich.
Eine juristische Person (z. B. GmbH) kann sich nicht auf § 573a berufen, weil sie nicht „wohnt“.

Im Gegenzug verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate (§ 573a Abs. 1 Satz 2 BGB). Ausgangspunkt sind die nach Mietdauer gestaffelten Fristen des § 573c Abs. 1 BGB:

Wohndauer des Mieters	Frist nach § 573c	Mit Verlängerung § 573a (+3 Monate)
bis unter 5 Jahre	3 Monate	6 Monate
5 bis unter 8 Jahre	6 Monate	9 Monate
ab 8 Jahre	9 Monate	12 Monate

Pflichthinweis im Kündigungsschreiben

Nach § 573a Abs. 3 BGB müssen Sie im Kündigungsschreiben ausdrücklich angeben, dass Sie die Kündigung auf § 573a stützen. Fehlt dieser Hinweis, wird die Kündigung als normale Kündigung nach § 573 BGB behandelt – und dann brauchen Sie doch ein berechtigtes Interesse. Die Kündigung bedarf außerdem der Schriftform nach § 568 BGB (eigenhändige Unterschrift). Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist nach § 573a Abs. 4 BGB unwirksam.

Den Mietpreis bestimmen: Vergleichsmiete, Mietpreisbremse, Mieterhöhung

Die zulässige Miethöhe richtet sich nach der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB) – den üblichen Entgelten der letzten sechs Jahre für vergleichbaren Wohnraum. Orientierung bietet ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d BGB) oder einfacher Mietspiegel (§ 558c BGB) Ihrer Gemeinde. In der Praxis bilden Mietspiegel Einliegerwohnungen oft nicht eigens ab; dann hilft der Rückgriff auf vergleichbare Wohnungen.

Liegt Ihr Haus in einem von der Landesregierung ausgewiesenen Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt, gilt bei der Neuvermietung die Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB): Die Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete grundsätzlich um höchstens 10 Prozent übersteigen. Eine generelle Ausnahme für Einliegerwohnungen sieht das Gesetz nicht vor; Ausnahmen regeln § 556e BGB (höhere Vormiete, Modernisierung) und § 556f BGB (Neubau, umfassende Modernisierung). Die Mietpreisbremse wurde verlängert: Landesverordnungen dürfen bis längstens 31. Dezember 2029 gelten.

Im laufenden Mietverhältnis ist eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB möglich. Es gilt die Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB): höchstens 20 Prozent in drei Jahren, in angespannten Märkten per Landesverordnung auf 15 Prozent absenkbar. Das Erhöhungsverlangen muss den Formvorgaben des § 558a BGB genügen.

Wahren Sie die drei Stufen einer Werteinschätzung: (1) kostenlose Objektdaten zu Ihrer Immobilie nach Registrierung im Objektkompass – ohne Preisbewertung; (2) eine kostenlose Immobilienbewertung beziehungsweise Mieteinschätzung im Vermietfall, die Sie in der Anwendung über die Maklerei anfordern können; (3) ein unabhängiges, kostenpflichtiges Verkehrswertgutachten für rechtssichere Wertfragen.

Betriebs- und Heizkosten ohne getrennte Zähler

Auf den Mieter umlegen dürfen Sie nur die Kosten, die nach § 556 BGB in Verbindung mit der Betriebskostenverordnung (BetrKV) umlagefähig sind und die Sie im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart haben. § 2 BetrKV zählt die umlagefähigen Arten auf – darunter Grundsteuer, Wasser und Abwasser, Müll, Heizung, Gebäudeversicherung, Beleuchtung und Gartenpflege. Reparatur- und Instandhaltungskosten sowie Verwaltungskosten sind nicht umlagefähig.

Eine typische Herausforderung bei Einliegerwohnungen ist die gemeinsame Heizung ohne getrennte Zähler. Grundsätzlich verlangt die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) eine überwiegend verbrauchsabhängige Abrechnung: Nach § 7 HeizkostenV sind mindestens 50 und höchstens 70 Prozent der Heizkosten nach erfasstem Verbrauch zu verteilen, der Rest nach Wohnfläche. Voraussetzung sind Erfassungsgeräte (Heizkostenverteiler, Wärmezähler).

Ausnahme für Zweifamilienhäuser

Für ein vom Eigentümer selbst bewohntes Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Eigentümer bewohnt, sieht § 11 Abs. 1 Nr. 3 HeizkostenV eine Ausnahme von der verbrauchsabhängigen Abrechnung vor. In dieser Konstellation können Sie die Heizkosten – soweit mit dem Mieter vereinbart – etwa nach Wohnfläche verteilen. Lassen Sie sich die genaue Anwendung im Einzelfall fachlich bestätigen.

Die jährliche Betriebskostenabrechnung muss dem Mieter binnen zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen, sonst sind Nachforderungen grundsätzlich ausgeschlossen (§ 556 Abs. 3 BGB). Wie Sie korrekt abrechnen, lesen Sie im Ratgeber Betriebskostenabrechnung erstellen.

Steuern: Mieteinnahmen, anteilige Werbungskosten und Abschreibung

Mieteinnahmen aus der Einliegerwohnung zählen zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG und sind in der Anlage V der Steuererklärung anzugeben. Im Gegenzug können Sie die zugehörigen Werbungskosten nach § 9 EStG abziehen – Schuldzinsen, Reparaturen, Versicherungen und die Gebäudeabschreibung.

Da Sie das übrige Haus selbst nutzen, sind die Kosten aufzuteilen: Nur der auf die vermietete Fläche entfallende Anteil – in der Regel nach dem Verhältnis der Wohnflächen – ist abziehbar. Das gilt auch für die lineare Gebäudeabschreibung (AfA) nach § 7 Abs. 4 EStG:

3 Prozent jährlich bei Fertigstellung nach dem 31.12.2022,
2 Prozent jährlich bei Fertigstellung nach dem 31.12.1924 und vor dem 1.1.2023.

Vermietung an Angehörige – die 50/66-Prozent-Grenzen

Vermieten Sie die Einliegerwohnung verbilligt, etwa an Kinder oder Eltern, gilt § 21 Abs. 2 EStG: Beträgt die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, sind die Werbungskosten voll abziehbar. Zwischen 50 und unter 66 Prozent entscheidet eine Totalüberschussprognose über den vollen Abzug. Unter 50 Prozent wird zwingend in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt; Werbungskosten sind dann nur anteilig abziehbar. Vereinbaren Sie die Miete schriftlich und überweisen Sie sie nachweisbar.

Beachten Sie auch die Grundsteuer, die Sie anteilig als Betriebskosten umlegen können. Steuerliche Einzelfragen klären Sie bitte mit Ihrem Steuerberater.

Pflichten beim Einzug: Energieausweis und Wohnungsgeberbestätigung

Auch beim Vermieten der Einliegerwohnung treffen Sie einige formale Pflichten:

Energieausweis: Nach § 80 GEG (Gebäudeenergiegesetz) ist der Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorzulegen und dem Mieter nach Vertragsschluss auszuhändigen. Schalten Sie ein Inserat, müssen nach § 87 GEG Pflichtangaben (Art des Ausweises, Energiekennwert, wesentlicher Energieträger, Baujahr, ggf. Effizienzklasse) enthalten sein.
Wohnungsgeberbestätigung: Als Wohnungsgeber müssen Sie dem Mieter nach § 19 BMG (Bundesmeldegesetz) innerhalb von zwei Wochen nach Einzug eine schriftliche oder elektronische Bestätigung ausstellen, die er für die Anmeldung beim Einwohnermeldeamt benötigt. Sie enthält Name und Anschrift des Wohnungsgebers, Einzugsdatum, Anschrift der Wohnung und die Namen der meldepflichtigen Personen. Bei Verstößen drohen Bußgelder (§ 54 BMG).

Das Baujahr und den energetischen Zustand Ihres Hauses können Sie übrigens kostenlos im Objektkompass nachvollziehen, nachdem Sie sich registriert haben.

Einliegerwohnung vermieten: Mietvertrag und Rechte des Eigentümers