Darf ich für eine möblierte Wohnung einfach eine höhere Miete verlangen?

Sie dürfen zusätzlich zur Grundmiete einen Möblierungszuschlag verlangen. In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die Grundmiete die ortsübliche Vergleichsmiete jedoch nur um höchstens 10 Prozent übersteigen (§ 556d BGB); der Möblierungszuschlag kommt darüber hinaus hinzu, muss aber nachvollziehbar aus Wert und Nutzungsdauer der Möbel berechnet sein (BGH, VIII ZR 305/19).

Wie berechne ich den Möblierungszuschlag korrekt?

Anerkannt ist die Anlehnung an den Zeitwert der Möbel: Sie verteilen den Wert linear über die Nutzungsdauer (zum Beispiel zehn Jahre) und ergänzen eine angemessene Verzinsung. Eine pauschale Marktwertschätzung ohne Bezug zum tatsächlichen Mobiliar reicht nach der Rechtsprechung nicht aus. Dokumentieren Sie die Herleitung schriftlich.

Muss der Möblierungszuschlag im Mietvertrag gesondert ausgewiesen werden?

Eine zwingende gesetzliche Pflicht zur betragsmäßig getrennten Ausweisung besteht nach dem BGH (VIII ZR 305/19) nicht. Der Anteil muss sich für die Prüfung der Mietpreisbremse aber herausrechnen lassen. In der Praxis ist eine getrennte Darstellung von Grundmiete und Möblierungszuschlag dringend zu empfehlen, weil sie Transparenz schafft und Streit vermeidet.

Gilt für möblierte Wohnungen ein schwächerer Kündigungsschutz?

Nicht allein wegen der Möblierung. Wird die Wohnung als Lebensmittelpunkt vermietet, gilt der volle Kündigungsschutz. Schwächer ist die Stellung des Mieters nur bei echtem vorübergehendem Gebrauch (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB) sowie bei einem möblierten Zimmer oder einer Einliegerwohnung im selbst bewohnten Haus (§ 573a BGB).

Wie hoch darf die Kaution bei einer möblierten Wohnung sein?

Auch bei möblierten Wohnungen gilt die Obergrenze von drei Nettokaltmieten (§ 551 Abs. 1 BGB). Die Kaution ist getrennt vom Vermietervermögen anzulegen (§ 551 Abs. 3 BGB). Eine höhere Sicherheit allein wegen des Mobiliars ist unzulässig.

Welche Daten zu meiner Immobilie sehe ich kostenlos im Objektkompass?

Nach kostenloser Anmeldung sehen Sie objektbezogene Daten zu Ihrer Immobilie, etwa Bodenrichtwert, Mikrolage, Umfeldfaktoren und Digitalisierungsgrad. Das ist keine Miet- oder Marktpreisbewertung. Eine konkrete Bewertung Ihrer Wohnung erhalten Sie kostenlos erst im Verkaufs- oder Vermietfall über die Maklerei; ein rechtssicheres Verkehrswertgutachten erstellt ein unabhängiger Sachverständiger kostenpflichtig.

Möblierte Wohnung vermieten: Vertrag

Was rechtlich als „möblierte Wohnung" gilt

Das Bürgerliche Gesetzbuch kennt den Begriff „möblierte Wohnung" nicht als eigene Mietart. Eine Wohnung gilt in der Praxis als möbliert, wenn Sie sie mit einer überwiegenden, zur Nutzung bestimmten Ausstattung überlassen – typischerweise Bett, Schrank, Tisch und Stühle sowie eine eingerichtete Küche. Rechtlich bleibt es dabei ganz normaler Wohnraum nach den §§ 549 ff. BGB; die Möblierung ist nur ein Ausstattungsmerkmal, kein eigener Vertragstyp.

Entscheidend für die Frage, welche Schutzvorschriften gelten, ist nicht das Mobiliar, sondern der Nutzungszweck:

Dauerwohnraum: Die Wohnung wird als Lebensmittelpunkt vermietet. Dann gilt das volle Wohnraummietrecht – einschließlich Kündigungsschutz, Mietpreisbremse und Mieterhöhungsregeln.
Vorübergehender Gebrauch nach § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB: Die Wohnung wird nur kurzzeitig für einen besonderen Bedarf überlassen (etwa Monteurzimmer, befristetes Projekt), während der Mieter seinen festen Wohnsitz an einem anderen Ort behält. Dann finden die Mieterhöhungsvorschriften der §§ 557 bis 561 BGB keine Anwendung.

Allein die Möblierung macht eine Vermietung noch nicht zum „vorübergehenden Gebrauch". Maßgeblich ist, ob der Mieter dort seinen Lebensmittelpunkt begründet. Eine möbliert vermietete Dauerwohnung genießt denselben Schutz wie jede andere Mietwohnung.

Der Möblierungszuschlag: Bestandteil der Gesamtmiete

Für die Überlassung des Mobiliars dürfen Sie zusätzlich zur Grundmiete einen Möblierungszuschlag verlangen. Auch er ist keine eigene Rechtsfigur, sondern rechtlich ein Teil der vereinbarten Gesamtmiete. Das hat zwei Konsequenzen:

Der Zuschlag wird zusätzlich zur ortsüblichen Vergleichsmiete für eine vergleichbare unmöblierte Wohnung berechnet.
Die Gesamtmiete (Grundmiete plus Möblierungsanteil) unterliegt als Ganzes den mietrechtlichen Begrenzungen – insbesondere der Mietpreisbremse, dort wo sie gilt.

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 18. März 2021 (Az. VIII ZR 305/19) klargestellt, dass die Mietpreisbremse auch für möbliert vermietete Wohnungen gilt. Der Möblierungszuschlag muss für die Prüfung der zulässigen Miethöhe nachvollziehbar bestimmbar sein und sich am Wert und an der Nutzungsdauer der Möbel orientieren. Eine rein marktbezogene Schätzung („so viel ist der Markt bereit zu zahlen") hat der BGH dafür ausdrücklich nicht genügen lassen.

Trennschärfe beachten

Der Objektkompass liefert nach kostenloser Anmeldung Objektdaten zu Ihrer Immobilie – etwa Bodenrichtwert und Mikrolage. Eine konkrete Miet- oder Marktpreisbewertung ist das nicht. Was Ihre möblierte Wohnung am Markt erzielt und wie hoch ein angemessener Möblierungszuschlag ist, lässt sich erst im Vermietfall über eine Maklerei einschätzen.

Möblierungszuschlag berechnen: anerkannte Methode

Das BGB enthält keine gesetzliche Formel für den Möblierungszuschlag. In Rechtsprechung und Praxis hat sich jedoch eine nachvollziehbare Berechnung durchgesetzt, die an den Zeitwert der Möbel und deren Nutzungsdauer anknüpft (sogenanntes Berliner Modell). Der Grundgedanke: Sie verteilen den Wert des Mobiliars linear über die Nutzungsdauer und ergänzen eine angemessene Verzinsung des gebundenen Kapitals.

Vereinfachtes Rechenbeispiel (die Zahlen sind nur zur Veranschaulichung gewählt):

Schritt	Größe	Beispielwert
1	Anschaffungs- bzw. Zeitwert der Möbel	6.000 €
2	angenommene Nutzungsdauer	10 Jahre (120 Monate)
3	monatliche lineare Abschreibung	6.000 € ÷ 120 = 50 €
4	angemessene Verzinsung des Restwerts	als ergänzender Aufschlag

Der so ermittelte monatliche Betrag ist der Möblierungszuschlag. Wichtig: Zugrunde zu legen ist der Zeitwert, nicht der Neupreis, und der Zuschlag muss zur tatsächlichen Möblierung passen. Gerichte – etwa das Landgericht Berlin – haben pauschale, nicht hergeleitete Zuschläge wiederholt gekürzt, wenn sie die Mietpreisbremse faktisch unterliefen.

Halten Sie die Herleitung schriftlich fest: eine Liste der Möbel mit Anschaffungspreis, Anschaffungsjahr und angesetzter Nutzungsdauer. Damit können Sie im Streitfall belegen, dass der Zuschlag sachlich begründet ist.

Mietpreisbremse, Mietspiegel und gesonderter Ausweis

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt die Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB). Die Miete bei Wiedervermietung darf die ortsübliche Vergleichsmiete dann um höchstens 10 Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). Diese Regelung wurde verlängert: Die Länder können entsprechende Gebiete inzwischen bis zum 31. Dezember 2029 ausweisen.

Für möblierte Wohnungen ergibt sich daraus folgende Prüfreihenfolge:

Ermitteln Sie die ortsübliche Vergleichsmiete für eine vergleichbare unmöblierte Wohnung – in der Regel über den örtlichen Mietspiegel (§ 558c BGB). Die meisten Mietspiegel bilden Möblierung nicht ab.
Rechnen Sie maximal 10 Prozent Aufschlag hinzu (Mietpreisbremse) – das ergibt die zulässige Grundmiete.
Addieren Sie den nachvollziehbar berechneten Möblierungszuschlag.

Nach dem BGH-Urteil VIII ZR 305/19 müssen Sie den Möblierungszuschlag nicht zwingend als eigenen Betrag im Mietvertrag ausweisen. Erforderlich ist aber, dass der Möblierungsanteil sich für die Kontrolle der Mietpreisbremse herausrechnen lässt. In der Praxis ist es daher dringend zu empfehlen, Grundmiete und Möblierungszuschlag getrennt darzustellen – das schafft Transparenz und schützt Sie vor dem Vorwurf einer überhöhten Miete.

Drei Wege zum Wert – sauber getrennt

Kostenlose Objektdaten zu Ihrer Immobilie sehen Sie nach Anmeldung im Objektkompass. Eine konkrete Mietpreis- oder Immobilienbewertung erhalten Sie kostenlos erst im Verkaufs- oder Vermietfall über die Maklerei. Ein rechtssicheres, unabhängiges Wertgutachten (Verkehrswert) erstellt ein Sachverständiger – das ist kostenpflichtig. Mehr dazu: Immobilienbewertung kostenlos und Verkehrswert der Immobilie.

Der Mietvertrag für möblierten Wohnraum

Ein Mietvertrag über eine möblierte Wohnung folgt den allgemeinen Regeln des Wohnraummietrechts, hat aber einige Besonderheiten, die Sie unbedingt regeln sollten.

Inventarliste und Übergabeprotokoll

Erstellen Sie eine detaillierte Inventarliste mit allen Möbeln und Einrichtungsgegenständen samt Zustand und dokumentieren Sie die Übergabe in einem Übergabeprotokoll (gerne mit Fotos). Das sichert spätere Ansprüche bei Beschädigungen (§§ 280, 241 Abs. 2 BGB) und schützt zugleich den Mieter vor unberechtigten Forderungen.

Kaution

Die Mietsicherheit ist auch hier auf höchstens drei Nettokaltmieten begrenzt (§ 551 Abs. 1 BGB) und vom Vermietervermögen getrennt anzulegen (§ 551 Abs. 3 BGB).

Befristung

Ein Zeitmietvertrag ist nur wirksam, wenn bei Vertragsschluss ein gesetzlicher Befristungsgrund schriftlich genannt wird (§ 575 BGB) – etwa Eigenbedarf, geplante bauliche Maßnahmen oder Vermietung an einen Werksmieter. Ohne wirksamen Grund entsteht ein unbefristetes Mietverhältnis.

Staffel- und Indexmiete

Eine Staffelmiete (§ 557a BGB) oder Indexmiete (§ 557b BGB) ist auch bei möblierten Wohnungen zulässig. Beachten Sie, dass die Ausgangsmiete der Mietpreisbremse unterliegt.

Möbliertes Zimmer oder Einliegerwohnung im eigenen Haus

Vermieten Sie ein möbliertes Zimmer innerhalb Ihrer selbst bewohnten Wohnung oder eine Einliegerwohnung in einem von Ihnen bewohnten Zweifamilienhaus, gilt eine erleichterte Kündigung nach § 573a BGB:

Sie können das Mietverhältnis kündigen, ohne ein berechtigtes Interesse (etwa Eigenbedarf) darlegen zu müssen.
Im Gegenzug verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate gegenüber den Fristen des § 573c BGB.

Für ein möbliertes Zimmer, das Sie innerhalb Ihrer eigenen Wohnung überlassen und das nicht zum dauerhaften Gebrauch durch eine Familie mit Kindern bestimmt ist, gelten zudem die kurzen Kündigungsfristen des § 573c Abs. 3 BGB.

Auch bei dieser erleichterten Kündigung müssen Sie die gesetzliche Form und die Fristen einhalten. Der Mieter behält sein Recht, der Kündigung unter Härtegesichtspunkten zu widersprechen (§§ 574 ff. BGB).

Steuern: Einnahmen, Abschreibung und Umsatzsteuer

Mieteinnahmen aus einer möblierten Wohnung – einschließlich des Möblierungszuschlags – gehören zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Im Gegenzug können Sie Kosten geltend machen:

Die Möbel sind bewegliche Wirtschaftsgüter und werden über ihre Nutzungsdauer abgeschrieben (AfA). Je nach Art und Qualität sind das typischerweise mehrere Jahre.
Geringwertige Wirtschaftsgüter können nach den jeweils geltenden Wertgrenzen sofort abgesetzt werden.

Bei der Umsatzsteuer gilt: Die langfristige Vermietung von Wohnraum ist nach § 4 Nr. 12 UStG umsatzsteuerfrei – auch bei Möblierung. Anders ist es bei der kurzfristigen, hotelähnlichen Beherbergung (etwa möblierte Apartments für Tage oder wenige Wochen mit Service): Diese ist umsatzsteuerpflichtig.

Steuerliche Detailfragen – etwa die richtige Nutzungsdauer der Möbel oder die Abgrenzung zur gewerblichen Beherbergung – klären Sie am besten mit Ihrem Steuerberater. Wertbezogene Themen wie Bodenrichtwert oder Grundsteuer behandeln wir gesondert: Bodenrichtwert und Grundsteuer: Grundlagen und Höhe.

Möblierte Wohnung vermieten: Vertrag und Möblierungszuschlag richtig kalkulieren