Mietvertrag-Anlagen: Hausordnung und Selbstauskunft rechtssicher gestalten

Warum Hausordnung und Selbstauskunft zusammengehören

Der eigentliche Mietvertrag regelt die Kernpflichten: Gebrauchsüberlassung der Wohnung gegen Zahlung der Miete (§ 535 BGB). Das tägliche Zusammenleben im Haus und die Auswahl des passenden Mieters regeln dagegen zwei Anlagen: die Hausordnung und die Mieterselbstauskunft.

Beide Dokumente entscheiden mit darüber, wie reibungslos ein Mietverhältnis läuft. Eine klare Hausordnung beugt Konflikten über Lärm, Reinigung und Müll vor. Eine korrekt aufgebaute Selbstauskunft hilft Ihnen, einen zuverlässigen Mieter zu finden, ohne gegen das Datenschutzrecht zu verstoßen.

Entscheidend ist: Beide Anlagen sind nur dann verbindlich, wenn sie rechtlich sauber in das Mietverhältnis eingebunden sind. Eine bloß im Treppenhaus ausgehängte Hausordnung schafft keine zusätzlichen Pflichten, und eine Selbstauskunft mit unzulässigen Fragen ist rechtlich wertlos. Die folgenden Abschnitte zeigen, worauf es im Einzelnen ankommt.

Die Hausordnung: Vertragsbestandteil oder bloßer Aushang?

Rechtlich ist die Hausordnung in zwei Varianten denkbar – mit erheblichen Folgen für ihre Verbindlichkeit.

1. Hausordnung als Vertragsbestandteil (Anlage zum Mietvertrag). Wird die Hausordnung dem Mietvertrag als Anlage beigefügt und im Vertrag ausdrücklich einbezogen, ist sie für beide Seiten verbindlich. Da sie vom Vermieter für viele Mietverhältnisse vorformuliert ist, gilt sie als Allgemeine Geschäftsbedingung (AGB). Für die wirksame Einbeziehung verlangt § 305 Abs. 2 BGB einen ausdrücklichen Hinweis bei Vertragsschluss, die zumutbare Möglichkeit der Kenntnisnahme und das Einverständnis des Mieters.

2. Hausordnung als bloßer Aushang. Eine erst nachträglich im Treppenhaus angeschlagene Hausordnung wird nicht automatisch Vertragsbestandteil. Sie kann dann keine neuen Pflichten begründen. Zulässig sind nur rein organisatorische, koordinierende Hinweise, die ohnehin bestehende gesetzliche Rücksichtnahmepflichten konkretisieren (zum Beispiel ein konkreter Reinigungsplan oder die Nutzungszeiten der Waschküche).

Weil die Hausordnung als AGB der Inhaltskontrolle nach §§ 307 bis 309 BGB unterliegt, darf sie den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung nur konkretisieren, nicht aber in seinem Kern beschneiden. Klauseln, die den Mieter unangemessen benachteiligen, sind nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam.

Welche Hausordnungs-Regelungen zulässig sind – und welche nicht

Die Grenze verläuft zwischen Konkretisierung der Rücksichtnahme (zulässig) und Beschneidung des Wohngebrauchs (unzulässig). Die folgende Übersicht zeigt typische Klauseln.

Wichtig sind auch die Klauselverbote: Ein umfassendes einseitiges Recht des Vermieters, die Hausordnung jederzeit zu ändern, ist nach § 308 Nr. 4 BGB in der Regel unwirksam. Starre Vertragsstrafen bei Verstößen gegen die Hausordnung scheitern an § 309 Nr. 6 BGB.

Ruhezeiten korrekt verstehen und formulieren

Ein verbreiteter Irrtum: Eine bundeseinheitliche „gesetzliche Nachtruhe von 22 bis 6 Uhr“ gibt es im Bundesrecht nicht als allgemeine Norm. Die übliche Nachtruhe ergibt sich aus den Landes-Immissionsschutzgesetzen sowie aus kommunalen Polizei- und Lärmschutzverordnungen. Diese können örtlich unterschiedlich ausfallen.

Zivilrechtlich schuldet der Mieter während der Ruhezeiten Zimmerlautstärke: Geräusche dürfen in den Nachbarwohnungen nur geringfügig oder gar nicht wahrnehmbar sein. Die Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme folgt aus § 241 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 535 BGB.

Einige Bezüge helfen bei der Einordnung:

• TA Lärm: Verwaltungsvorschrift, die für Behörden Immissionsrichtwerte für Anlagenlärm festlegt und dabei die Nachtzeit regelmäßig mit 22 bis 6 Uhr ansetzt. Sie betrifft gewerblichen Lärm, nicht das Verhalten der Mieter untereinander.
• 32. BImSchV (Geräte- und Maschinenlärmschutzverordnung): Regelt Betriebszeiten lauter Geräte im Freien – etwa Rasenmäher und Laubbläser – mit Verboten an Sonn- und Feiertagen sowie in Ruhezeiten.

Besonders sensibel ist Kinderlärm: Nach § 22 Abs. 1a BImSchG sind Geräuscheinwirkungen von Kindern im Regelfall keine schädliche Umwelteinwirkung. Kinderlärm ist sozialadäquat und weitgehend hinzunehmen. Eine Hausordnung sollte ihn daher nicht gesondert sanktionieren, sondern allgemein auf Rücksichtnahme abstellen.

Die Mieterselbstauskunft: Was Sie fragen dürfen

Mit der Selbstauskunft prüfen Sie, ob ein Bewerber als Mieter geeignet ist. Maßstab ist das Datenschutzrecht: Nach Art. 5 DSGVO gelten die Grundsätze der Zweckbindung und der Datenminimierung. Erlaubt ist die Verarbeitung von Daten, die zur Anbahnung des Mietvertrags erforderlich sind (Art. 6 Abs. 1 lit. b und f DSGVO).

Typischerweise zulässige Fragen:

• Name, Anschrift, Geburtsdatum und Kontaktdaten
• Beruf, Arbeitgeber und Art des Beschäftigungsverhältnisses
• Nettoeinkommen (zur Einschätzung des Mietausfallrisikos)
• Zahl der einziehenden Personen und Haustiere
• Bestehen früherer Mietschulden; Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vorvermieters
• Bonitätsauskunft (z. B. SCHUFA) – mit informierter Einwilligung des Bewerbers

Für die Bonitätsabfrage gilt § 31 BDSG ergänzend. Holen Sie die Einwilligung zur Auskunftei-Abfrage stets gesondert, freiwillig und transparent ein und informieren Sie über Zweck und Umfang.

Beachten Sie zugleich die vorvertraglichen Aufklärungspflichten: Der Bewerber muss auf mietrelevante Tatsachen hinweisen, die erkennbar wesentlich sind (etwa absehbare Zahlungsunfähigkeit). Umgekehrt müssen Sie als Vermieter über wesentliche Umstände der Wohnung aufklären.

Unzulässige Fragen und das „Recht zur Lüge“

Fragen ohne Bezug zur Durchführung des Mietverhältnisses sind unzulässig. Stellt der Vermieter sie trotzdem, darf der Bewerber sie wahrheitswidrig beantworten – ohne dass der Vermieter den Vertrag später wegen arglistiger Täuschung anfechten könnte. Die Rechtsprechung spricht vom Recht zur Lüge.

Unzulässig sind insbesondere Fragen nach:

• Schwangerschaft und Familienplanung
• Religion und Weltanschauung
• Parteizugehörigkeit und politischer Überzeugung
• Gewerkschaftsmitgliedschaft
• Vorstrafen ohne konkreten Bezug zum Mietverhältnis
• Krankheiten und Gesundheitszustand
• sexueller Orientierung und Partnerschaftsverhältnissen

Solche Daten zählen teils zu den besonders geschützten Kategorien nach Art. 9 DSGVO und sind für die Mietentscheidung nicht erforderlich. Wer sie abfragt, riskiert Datenschutz- und Diskriminierungsprobleme (auch nach dem AGG).

Speicherdauer: Nach Art. 5 Abs. 1 lit. e DSGVO dürfen Daten nur so lange gespeichert werden, wie sie für den Zweck nötig sind. Unterlagen abgelehnter Bewerber sind zeitnah zu löschen (in der Praxis oft nach drei bis sechs Monaten). Daten des tatsächlichen Mieters dürfen für die Dauer des Mietverhältnisses und – soweit gesetzliche Aufbewahrungspflichten bestehen – darüber hinaus gespeichert werden. Definieren Sie hierfür ein Löschkonzept und informieren Sie die Bewerber nach Art. 13 DSGVO über Zweck und Speicherdauer.

So binden Sie die Anlagen sauber in den Mietvertrag ein

Damit Hausordnung und Selbstauskunft ihren Zweck erfüllen, sollten Sie einige Schritte beachten:

1. Hausordnung als Anlage beifügen und im Mietvertrag ausdrücklich in Bezug nehmen (§ 305 Abs. 2 BGB).
2. Inhalte auf Rücksichtnahme, Ordnung und Sicherheit beschränken – keine pauschalen Verbote üblicher Wohnnutzung.
3. Ruhezeiten ortsbezogen formulieren und auf die kommunalen Vorschriften verweisen.
4. Selbstauskunft zweckgebunden gestalten, unzulässige Fragen weglassen und DSGVO-Informationen beifügen.
5. Einwilligung zur Bonitätsabfrage gesondert einholen und Löschfristen einhalten.

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