Wohnung an Firmen vermieten: möbliert an Unternehmen

Wohnraummiete oder Gewerbemiete? Der entscheidende Unterschied

Wenn Sie an eine Firma vermieten, ist die wichtigste Frage nicht die Person des Mieters, sondern der Zweck der Anmietung. Davon hängt ab, welches Recht gilt — und damit Ihre wichtigsten Pflichten und Rechte.

Maßgeblich ist § 549 Abs. 1 BGB: Wohnraummietrecht greift nur, wenn die Räume zur Befriedigung eigener Wohnbedürfnisse des Mieters dienen. Eine GmbH oder ein anderes Unternehmen kann selbst keinen Wohnbedarf haben. Worauf es ankommt, ist daher, was die Firma mit der Wohnung vorhat:

• Unterbringung eigener Mitarbeiter zum Wohnen (Werkswohnung, Expat-Apartment, Monteurunterkunft): In aller Regel Wohnraummiete mit den Schutzvorschriften der §§ 549 ff. BGB — auch wenn der Vertragspartner eine juristische Person ist.
• Geschäftliche Weitervermietung als Geschäftsmodell (z. B. Boardinghouse-Betreiber, der ständig wechselnde Gäste beherbergt): Dann liegt im Verhältnis Eigentümer–Firma typischerweise Gewerberaummiete über andere Räume nach § 578 Abs. 2 BGB vor.

Der Bundesgerichtshof hat klargestellt: Auch wenn tatsächlich Wohnräume überlassen werden und ein Wohnungs-Vertragsformular verwendet wird, kann ein gewerbliches Mietverhältnis vorliegen, wenn der Mieter die Räume zum Zweck der Weitervermietung mit eigenem wirtschaftlichem Interesse anmietet.

Was bei reiner Gewerbemiete an eine Firma anders ist

Liegt im Verhältnis zur Firma echte Gewerbemiete vor (etwa weil das Unternehmen die Wohnung gewerblich weitervermietet), gelten zwar die allgemeinen Mietregeln der §§ 535 ff. BGB, aber die Sonderschutzvorschriften des Wohnraummietrechts entfallen:

Diese Freiheiten klingen attraktiv, sind aber an die echte gewerbliche Konstellation gebunden. Vermieten Sie an eine Firma, die ihren Mitarbeitern reines Wohnen bietet, bleibt es trotz Firmenmieter bei der Wohnraummiete — mit allen Schutzpflichten.

Wenn die Firma weitervermietet: § 565 BGB schützt den Endnutzer

Vermietet die Firma die Wohnung gewerblich zu Wohnzwecken an eigene Mitarbeiter oder Gäste weiter, greift § 565 BGB (gewerbliche Weitervermietung). Diese Norm hat für Sie als Eigentümer eine wichtige Folge:

• Endet Ihr Hauptmietvertrag mit der Firma, treten Sie automatisch in die Untermietverhältnisse mit den Endnutzern ein (§ 565 Abs. 1 BGB).
• Sie übernehmen dann Rechte und Pflichten gegenüber den Bewohnern — bis diese ihren Untervertrag regulär beenden oder Sie ihnen wirksam kündigen können.
• Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Endnutzers sind unwirksam (§ 565 Abs. 3 BGB).

§ 565 BGB gilt ausdrücklich nur für Wohnraum, der gewerblich zu Wohnzwecken weitervermietet wird. Für Sie bedeutet das: Sie werden Ihre Wohnung nach Vertragsende nicht zwangsläufig sofort leer zurückbekommen, wenn dort noch ein Mitarbeiter wohnt. Regeln Sie deshalb im Vertrag mit der Firma klar, ob und in welchem Umfang eine Weitervermietung (Gebrauchsüberlassung an Dritte, § 540 BGB) erlaubt ist.

Möblierte Wohnung: Mietpreisbremse und Möblierungszuschlag

Möblierung ist bei Firmenvermietung oft Standard. Wichtig ist die korrekte Behandlung des Möblierungszuschlags:

• Liegt Wohnraummiete vor und gilt am Standort die Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB), darf die zulässige Miethöhe nicht über einen pauschalen Möblierungszuschlag verdeckt überschritten werden. Der Anteil für Möbel muss nachvollziehbar und marktüblich begründbar sein.
• In der Praxis ist es deshalb sinnvoll, Grundmiete und Möblierungsanteil getrennt auszuweisen — so können Sie die Einhaltung der Mietpreisbremse belegen. Der Gesetzgeber hat die Transparenz bei möblierten Wohnungen zuletzt verschärft; die genaue Anforderung hängt vom konkreten Standort und der jeweils geltenden Verordnung ab.
• Liegt dagegen echte Gewerbemiete vor, greift die Mietpreisbremse nicht und Sie können die Gesamtmiete frei vereinbaren.

Für die Kurzzeitüberlassung an wechselnde Gäste kennt das Gesetz mit § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB (Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch) Erleichterungen — diese setzen aber voraus, dass überhaupt Wohnraummiete vorliegt.

Objektdaten als Grundlage für die Konditionen

Ob Firma oder Privatmieter — die Konditionen einer Vermietung leiten sich aus den nachprüfbaren Merkmalen Ihrer Immobilie ab. Je besser Sie diese kennen, desto sicherer verhandeln Sie:

• Lage und Mikrolage: Entfernung zu Firmenstandorten, ÖPNV, Autobahn und Versorgung — für Personalwohnungen oft kaufentscheidend.
• Wohnfläche und Grundriss: exakte Quadratmeterangabe als Basis für Miete und Betriebskostenverteilung (§ 556 BGB).
• Energieeffizienz: Energieträger, Kennwert und Effizienzklasse aus dem Energieausweis.
• Ausstattung und Möblierungsgrad: Einbauküche, Internet, Geräte, Qualität der Möbel — dokumentiert in einer Inventarliste.

Einige dieser Daten lassen sich für Ihr konkretes Objekt vorab einsehen: Im Objektkompass sehen Sie nach kostenloser Anmeldung Daten zu Ihrer Immobilie wie Bodenrichtwert, Mikrolage, Umfeld und Digitalisierungsgrad — ohne Preisbewertung, aber als sachliche Grundlage für Ihre Entscheidungen. Vertiefende Hintergründe finden Sie etwa zum Bodenrichtwert oder zur kostenlosen Immobilienbewertung.

Pflichten: Energieausweis, Wohnungsgeberbescheinigung, Zweckentfremdung

Drei Pflichten werden bei der Firmenvermietung leicht übersehen:

1. Energieausweis (§ 87 GEG). Bereits in der Anzeige müssen Sie aus dem Energieausweis angeben: Art des Ausweises (Bedarf oder Verbrauch), Endenergiewert, Energieeffizienzklasse, wesentlicher Energieträger der Heizung und Baujahr. Fehlende Angaben können als Ordnungswidrigkeit geahndet werden.

2. Wohnungsgeberbescheinigung (§ 19 BMG). Auch wenn Ihr Mieter eine Firma ist: Sobald sich ein Mitarbeiter unter der Anschrift anmeldet, ist eine Wohnungsgeberbestätigung nötig. Regeln Sie im Vertrag, ob Sie diese ausstellen oder die Firma als Zwischenvermieter dazu ermächtigt wird.

3. Zweckentfremdung. Viele Städte (etwa Berlin, München, Hamburg) haben Zweckentfremdungsverbote. Dauerhaftes Wohnen — auch durch Firmenmitarbeiter — ist zulässig. Eine hotelähnliche Kurzzeitnutzung mit ständig wechselnden Gästen kann dagegen genehmigungspflichtige Zweckentfremdung sein. Prüfen Sie vor einem Boardinghouse-Modell die örtliche Satzung; sonst drohen Bußgelder und Nutzungsuntersagung.

Steuern: Vermietung und Verpachtung oder Gewerbe?

Auch steuerlich kommt es auf Ihre tatsächliche Tätigkeit an, nicht auf die Rechtsform des Mieters:

• Einkommensteuer: Überlassen Sie als Privatperson lediglich Räume gegen Miete — auch an eine Firma —, erzielen Sie regelmäßig Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Erst wenn hotelähnliche Zusatzleistungen (Rezeption, regelmäßige Reinigung, Frühstück) hinzukommen und die private Vermögensverwaltung überschritten wird, kann ein Gewerbebetrieb (§ 15 EStG) vorliegen.
• Umsatzsteuer: Die Vermietung von Grundstücken und Wohnungen ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei (§ 4 Nr. 12 Satz 1 UStG) — unabhängig davon, ob Privatperson oder Firma mietet. Eine Ausnahme gilt für die kurzfristige Beherbergung von Fremden (§ 4 Nr. 12 Satz 2 UStG), die umsatzsteuerpflichtig ist.

Im Grenzbereich — Boardinghouse, häufiger Nutzerwechsel, Zusatzservices — lohnt sich anwaltliche und steuerliche Beratung. Wer einfach eine möblierte Wohnung dauerhaft an ein Unternehmen für dessen Mitarbeiter überlässt, bleibt steuerlich meist im klassischen Rahmen des § 21 EStG. Themen wie die laufende Grundsteuer bleiben davon unberührt.