Darf ich einen Mietvertrag über Wohnraum einfach für zwei Jahre befristen?

Nein, nicht ohne Weiteres. Eine Befristung von Wohnraum ist nach § 575 BGB nur zulässig, wenn einer der drei gesetzlichen Gründe vorliegt – Eigenbedarf, geplanter Abriss bzw. wesentliche Sanierung oder Vermietung an Dienstverpflichtete – und dieser Grund bei Vertragsschluss schriftlich genannt wird. Fehlt ein zulässiger Grund, gilt der Vertrag als unbefristet (§ 575 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Was passiert, wenn ich keinen oder einen falschen Befristungsgrund angebe?

Dann ist die Befristung unwirksam. Nach § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit eingegangen. Der Vertrag läuft also unbefristet weiter, und der Mieter genießt den vollen Kündigungsschutz nach §§ 573 ff. BGB. Eine spätere Korrektur des Grundes ist nicht mehr möglich.

Muss ich den befristeten Mietvertrag am Ende kündigen?

Nein. Ein wirksam befristeter Vertrag endet automatisch mit Ablauf der vereinbarten Mietzeit, ohne Kündigung. Während der Laufzeit ist die ordentliche Kündigung für beide Seiten grundsätzlich ausgeschlossen; nur eine außerordentliche Kündigung (etwa fristlos) bleibt möglich.

Was kann der Mieter verlangen, wenn der Befristungsgrund wegfällt?

Entfällt der Grund, kann der Mieter nach § 575 Abs. 3 BGB eine Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen. Tritt der Grund erst später ein, kann er eine Verlängerung um den entsprechenden Zeitraum verlangen. Außerdem darf er frühestens vier Monate vor Ablauf Auskunft über den Fortbestand des Grundes verlangen (§ 575 Abs. 2 BGB).

Was ist der Unterschied zwischen Zeitmietvertrag und Kündigungsausschluss?

Der Zeitmietvertrag (§ 575 BGB) ist von Anfang an befristet und endet automatisch, setzt aber einen der drei gesetzlichen Gründe voraus. Der beidseitige Kündigungsausschluss läuft in einem unbefristeten Vertrag und braucht keinen Grund, endet aber nicht automatisch. Der BGH lässt einen formularmäßigen, beidseitigen Kündigungsverzicht bei Wohnraum bis zu vier Jahren zu (BGH VIII ZR 27/04).

Gibt es eine Mindest- oder Höchstdauer für einen Zeitmietvertrag?

Eine ausdrückliche Mindest- oder Höchstdauer enthält § 575 BGB nicht. Die Laufzeit muss aber zum angegebenen Befristungsgrund passen und plausibel sein. Eine sehr lange Befristung trotz kurzfristig geplanter Maßnahme kann angreifbar sein.

Befristeter Mietvertrag (§ 575 BGB)

Was ein befristeter Mietvertrag ist und warum die Hürden hoch sind

Ein befristeter Mietvertrag über Wohnraum – juristisch Zeitmietvertrag – ist ein Mietverhältnis, das von vornherein auf eine bestimmte Zeit geschlossen wird. Es endet mit Ablauf der vereinbarten Mietzeit, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Geregelt ist das in § 575 BGB.

Anders als beim Gewerberaum dürfen Vermieter Wohnraum nicht frei nach Belieben befristen. Der Gesetzgeber wollte den Kündigungsschutz des Mieters (§§ 573, 574 BGB) nicht über eine einfache Zeitabrede aushebeln lassen. Deshalb ist ein Zeitmietvertrag nur unter engen Voraussetzungen wirksam: Es muss einer von drei abschließend aufgezählten Gründen vorliegen, und dieser Grund muss dem Mieter bereits bei Vertragsschluss schriftlich genannt werden.

Kernpunkt

Befristen Sie ohne zulässigen Grund oder ohne schriftliche Mitteilung des Grundes, gilt das Mietverhältnis nach § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB als auf unbestimmte Zeit eingegangen. Die Befristung ist dann unwirksam – der Mieter bleibt mit vollem Kündigungsschutz.

Die drei zulässigen Befristungsgründe (§ 575 Abs. 1 BGB)

§ 575 Abs. 1 Satz 1 BGB zählt genau drei Gründe auf, aus denen ein Wohnraummietvertrag befristet werden darf. Diese Aufzählung ist abschließend – andere Motive wie ein geplanter Verkauf, ein Auslandsaufenthalt oder ein unsicherer Bedarf tragen eine Befristung nicht.

Nr.	Grund	Was dahintersteht
§ 575 Abs. 1 Nr. 1	Eigenbedarf	Sie wollen die Räume nach Ablauf der Mietzeit als Wohnung für sich, Ihre Familienangehörigen oder Angehörige Ihres Haushalts nutzen.
§ 575 Abs. 1 Nr. 2	Abriss, wesentliche Veränderung oder Instandsetzung	Sie wollen die Räume in zulässiger Weise beseitigen oder so wesentlich verändern bzw. instand setzen, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses die Maßnahmen erheblich erschweren würde.
§ 575 Abs. 1 Nr. 3	Vermietung an Dienstverpflichtete	Sie wollen die Räume an eine zur Dienstleistung verpflichtete Person vermieten (klassische Werk- oder Dienstwohnung, etwa für Hausmeister).

Der angegebene Grund muss ernsthaft und nachvollziehbar sein und zur gewählten Laufzeit passen. Eine Befristung über zehn Jahre wegen eines schon in zwei Jahren anstehenden Abrisses wäre etwa unstimmig und angreifbar.

Form und Konkretisierung: So muss der Grund im Vertrag stehen

Der Befristungsgrund muss dem Mieter bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt werden (§ 575 Abs. 1 Satz 1 BGB). In der Praxis geschieht das durch eine ausdrückliche Klausel im unterschriebenen Mietvertrag. Eine bloß mündliche Ankündigung oder ein späterer Nachtrag genügt nicht.

Die Rechtsprechung verlangt, dass der Grund hinreichend konkret bezeichnet wird – so, dass der Mieter prüfen kann, ob wirklich ein zulässiger Grund vorliegt und ob er später noch fortbesteht. Leerformeln reichen nicht aus:

Eigenbedarf: Benennen Sie die Bedarfsperson (Sie selbst oder konkrete Angehörige, etwa „meine Tochter") und das Nutzungsinteresse. Ein pauschales „wegen späteren Eigenbedarfs" ohne Person und nachvollziehbaren Bedarf ist regelmäßig zu unbestimmt.
Umbau/Sanierung: Beschreiben Sie Art und Umfang der Maßnahme so, dass erkennbar wird, warum ein Bewohnen während der Arbeiten nicht möglich oder die Maßnahme sonst erheblich erschwert wäre (etwa Kernsanierung, Grundrissänderung).

Fehlt der Grund, ist er unzulässig oder zu unbestimmt, kippt die Befristung. Nach § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB gilt der Vertrag dann als unbefristet – mit allen Folgen für den Kündigungsschutz.

Was am Ende der Laufzeit passiert: Auskunft und Verlängerung

Ein wirksam befristeter Vertrag endet automatisch mit Ablauf der Mietzeit; eine Kündigung ist nicht nötig und während der Laufzeit für beide Seiten grundsätzlich ausgeschlossen. Nur die außerordentliche Kündigung (etwa fristlos bei Zahlungsverzug) bleibt möglich.

Das Gesetz schützt den Mieter aber gegen einen vorgeschobenen oder weggefallenen Grund:

Auskunftsanspruch (§ 575 Abs. 2 BGB): Der Mieter kann frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung verlangen, dass Sie ihm innerhalb eines Monats mitteilen, ob der Befristungsgrund noch besteht. Antworten Sie verspätet, kann der Mieter eine Verlängerung um den Zeitraum der Verspätung verlangen.
Späterer Eintritt des Grundes (§ 575 Abs. 3 BGB): Tritt der Grund erst später ein, kann der Mieter eine Verlängerung um den entsprechenden Zeitraum verlangen.
Wegfall des Grundes (§ 575 Abs. 3 BGB): Entfällt der Grund (z. B. der Eigenbedarf besteht doch nicht), kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen.

Die Beweislast für Eintritt und Verzögerung des Befristungsgrundes trägt der Vermieter (§ 575 Abs. 3 Satz 2 BGB). Sie sollten den Grund also über die gesamte Laufzeit hinweg dokumentieren können.

Zeitmietvertrag oder Kündigungsausschluss – die wichtige Abgrenzung

Viele Eigentümer wollen eigentlich nur Planungssicherheit für ein paar Jahre, nicht zwingend ein automatisches Ende. Dafür gibt es eine Alternative, die ohne die engen Gründe des § 575 BGB auskommt: den beidseitigen Kündigungsausschluss in einem unbefristeten Vertrag.

Merkmal	Zeitmietvertrag (§ 575 BGB)	Kündigungsausschluss (unbefristet)
Vertragsdauer	von Anfang an befristet	unbefristet
Ende	automatisch mit Fristablauf	erst durch spätere Kündigung
Grund nötig?	ja, einer der drei Gründe	nein
Höchstdauer	gesetzlich nicht festgelegt	max. 4 Jahre (BGH)

Beim Kündigungsausschluss vereinbaren beide Parteien, die ordentliche Kündigung für eine feste Zeit auszuschließen. Der Bundesgerichtshof hält einen formularmäßigen, beidseitigen Kündigungsverzicht bei Wohnraum bis zu vier Jahren für zulässig (BGH, Urteil vom 06.04.2005 – VIII ZR 27/04; zur Berechnung BGH, Urteil vom 08.12.2010 – VIII ZR 86/10). Die Vierjahresfrist läuft dabei ab Vertragsschluss: Das Mietverhältnis muss unter Berücksichtigung der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten (§ 573c Abs. 1 BGB) spätestens mit Ablauf der vier Jahre beendet werden können. Wird der Ausschluss länger formuliert, ist er als Formularklausel in der Regel unwirksam.

Sonderfälle, Mietanpassung und Laufzeit

Nicht jeder zeitlich begrenzte Vertrag fällt unter die strengen Regeln des § 575 BGB:

Vorübergehender Gebrauch: Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB) – etwa eine Ferien- oder Übergangswohnung –, darf einfach befristet werden, ohne die drei Gründe.
Möblierter Wohnraum in der eigenen Wohnung: Bei einem möbliert überlassenen Zimmer in der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB) gelten viele Schutzvorschriften nur eingeschränkt.
Studenten- und Jugendwohnheime (§ 549 Abs. 3 BGB) sind ebenfalls privilegiert.

Zur Miethöhe während der Laufzeit: Eine spätere Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) ist im befristeten Vertrag grundsätzlich möglich, praktisch aber durch das feste Ende begrenzt. Häufig wird daher gleich eine Staffelmiete (§ 557a BGB) oder Indexmiete (§ 557b BGB) vereinbart – während deren Geltung sind Erhöhungen nach § 558 BGB ausgeschlossen.

Eine gesetzliche Mindest- oder Höchstdauer kennt § 575 BGB nicht. Die Laufzeit muss aber plausibel zum Befristungsgrund passen.

Vor dem Aufsetzen: Objekt und Befristungsgrund sauber prüfen

Bevor Sie einen Zeitmietvertrag aufsetzen, lohnt sich eine nüchterne Prüfung in drei Schritten:

Liegt überhaupt ein zulässiger Grund vor? Nur Eigenbedarf, Abriss/Sanierung oder Dienstwohnung tragen die Befristung. Ein vager künftiger Bedarf reicht nicht.
Ist der Grund konkret formulierbar? Benennen Sie Bedarfsperson bzw. Maßnahme so genau, dass der Mieter sie nachvollziehen kann.
Passt die Laufzeit zum Grund? Wählen Sie einen Zeitraum, der zum geplanten Eigenbedarf oder Bauvorhaben stimmig ist.

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Befristeter Mietvertrag und Zeitmietvertrag nach § 575 BGB