Ferienwohnung vermieten: Mietvertrag, Storno und Pflichten richtig regeln

Warum die Ferienwohnung kein gewöhnlicher Wohnraummietvertrag ist

Auch die Überlassung einer Ferienwohnung an einen Gast ist rechtlich ein Mietvertrag. Entscheidend ist aber, dass es sich um Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch handelt. Genau dafür enthält das Bürgerliche Gesetzbuch eine ausdrückliche Ausnahme: Nach § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB gelten die meisten Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts nicht, wenn Wohnraum „nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist".

Der Grund: Ein Feriengast begründet in der Wohnung nicht seinen Lebensmittelpunkt. Der besondere Schutzbedarf, den der Gesetzgeber dem dauerhaft wohnenden Mieter zubilligt, fehlt hier. Deshalb finden bei der Ferienwohnung insbesondere keine Anwendung:

• die Mietpreisbremse (§§ 556d bis 556g BGB),
• die Vorschriften über Mieterhöhungen (§§ 557 bis 561 BGB),
• der Kündigungsschutz und die daran anknüpfenden Vorschriften (u. a. §§ 573, 573a, 574 bis 575a BGB).

Welche Regeln stattdessen für Ihren Ferienmietvertrag gelten

Fällt die Vermietung unter § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB, gelten die allgemeinen Mietrechtsvorschriften der §§ 535 ff. BGB. Sie bleiben also nicht im rechtsfreien Raum, sondern bewegen sich im normalen Mietrecht – nur eben ohne die zugunsten von Dauermietern geschaffenen Sonderregeln. Praktisch wichtig sind vor allem:

In Ihren Vertrag gehören deshalb klare Regelungen zu Mietzeit, Mietpreis, An- und Abreisezeiten, Personenzahl, Endreinigung, Kaution, Haustieren und Hausordnung. Eine Kaution ist zulässig; die starre Drei-Monatsmieten-Grenze des § 551 BGB gilt für die Ferienwohnung nicht, sie sollte aber in einem angemessenen Verhältnis zum Schadensrisiko stehen.

Stornierung und Nichtanreise: § 537 BGB und Grenzen für Stornostaffeln

Sagt ein Gast ab oder reist er gar nicht erst an, gilt der Grundsatz des § 537 Abs. 1 BGB: Der Gast bleibt zur Zahlung der Miete verpflichtet, auch wenn er die Wohnung nicht nutzt. Allerdings müssen Sie sich anrechnen lassen, was Sie an Aufwendungen ersparen (etwa Endreinigung, Strom, Wasser) und was Sie durch anderweitige Vermietung in derselben Zeit einnehmen. Es besteht also nicht automatisch ein Anspruch auf den vollen Preis.

Üblich – und zulässig – sind Stornostaffeln in den Buchungsbedingungen, die mit Nähe zum Anreisetermin steigen. Verwenden Sie solche vorformulierten Bedingungen, unterliegen sie aber der AGB-Kontrolle:

• Eine Klausel darf den Gast nicht unangemessen benachteiligen (§ 307 BGB).
• Pauschalierter Schadensersatz ist nur wirksam, wenn er die typischerweise ersparten Aufwendungen berücksichtigt und dem Gast der Nachweis eines geringeren Schadens ausdrücklich offengehalten wird (§ 309 Nr. 5 BGB).

Eine Klausel, die unabhängig vom Einzelfall immer den vollen Preis einbehält, ohne ersparte Aufwendungen abzuziehen, ist deshalb angreifbar – sie weicht vom Grundgedanken des § 537 BGB ab.

Genehmigung, Zweckentfremdung und Registrierungspflicht

Ob Sie eine Wohnung überhaupt als Ferienwohnung anbieten dürfen, ist nicht nur eine Frage des Mietvertrags, sondern auch des öffentlichen Rechts. Viele Städte und Länder schützen Wohnraum durch ein Zweckentfremdungsverbot. Die Rechtsgrundlagen liegen im Landesrecht und in kommunalen Satzungen – etwa in Berlin, Hamburg oder München. Die Folgen sind je nach Ort unterschiedlich:

• In vielen Kommunen ist die Vermietung von Wohnraum als Ferienwohnung genehmigungspflichtig oder nur in begrenztem Umfang erlaubt.
• Häufig müssen Anbieter eine Registrierungsnummer beantragen und diese in jedem Inserat angeben.
• Verstöße können mit empfindlichen Bußgeldern geahndet werden.

Bauplanungsrechtlich kann zudem die Art der Nutzung eine Rolle spielen: In reinen Wohngebieten ist eine intensive gewerbliche Ferienvermietung nicht ohne Weiteres zulässig. Prüfen Sie daher vor der ersten Vermietung die Regelungen Ihrer Stadt oder Gemeinde.

Meldepflicht der Gäste und Beherbergungsstatistik

Wer Gäste gegen Entgelt beherbergt, betreibt im Sinne des Meldewesens eine Beherbergungsstätte. Daraus folgt eine besondere Meldepflicht nach den §§ 29 und 30 des Bundesmeldegesetzes (BMG):

• Beherbergte Personen müssen am Tag der Ankunft einen besonderen Meldeschein ausfüllen und unterschreiben (§ 29 BMG).
• Sie als Betreiber müssen den Meldeschein ein Jahr lang aufbewahren und für Kontrollen bereithalten (§ 30 BMG).
• Bei ausländischen Gästen sind zusätzlich Angaben zum Ausweisdokument erforderlich.

Hinzu kommt die Beherbergungsstatistik: Betriebe ab einer bestimmten Bettenzahl sind nach dem Beherbergungsstatistikgesetz auskunftspflichtig gegenüber den statistischen Ämtern. Ob Ihre Ferienwohnung darunter fällt, hängt von Größe und Ausgestaltung ab; klassische private Einzelobjekte liegen häufig unterhalb der Schwelle, größere Vermietungen können erfasst sein.

Steuern: Vermietung oder Gewerbe, Umsatzsteuer und Kleinunternehmer

Einnahmen aus der reinen Ferienvermietung sind in aller Regel Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Gewerbliche Einkünfte nach § 15 EStG entstehen erst, wenn die Vermietung durch hoteltypische Zusatzleistungen geprägt ist – etwa Rezeption, tägliche Reinigung, Frühstück oder ständiger, kurzfristiger Gästewechsel mit entsprechendem Organisationsaufwand. Dann kann eine Gewerbeanmeldung nötig werden.

Bei der Einkunftserzielungsabsicht prüft das Finanzamt genauer, wenn Sie sich eine Selbstnutzung vorbehalten. Wird die Wohnung ausschließlich an wechselnde Gäste vermietet und in der übrigen Zeit dafür bereitgehalten, wird die Gewinnerzielungsabsicht in der Regel unterstellt; bei teilweiser Eigennutzung kann eine Überschussprognose erforderlich werden.

Umsatzsteuerlich ist die kurzfristige Beherbergung – anders als die langfristige Wohnraumvermietung – grundsätzlich steuerpflichtig, dafür aber mit dem ermäßigten Satz von 7 Prozent nach § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG. Gesonderte Nebenleistungen (z. B. Frühstück) können dem Regelsatz von 19 Prozent unterliegen.

Bleiben Sie innerhalb dieser Grenzen, können Sie die Kleinunternehmerregelung nutzen und keine Umsatzsteuer ausweisen. Die Werte gelten in der seit dem 1. Januar 2025 geltenden Fassung des § 19 UStG.

Sicherheit, Ausstattung und Wert der Ferienwohnung

Als Gastgeber treffen Sie Verkehrssicherungspflichten: Die Wohnung und ihre technischen Anlagen müssen für die Gäste gefahrlos nutzbar sein (§§ 535, 536a BGB). Dazu gehören insbesondere:

• Rauchwarnmelder in den vorgeschriebenen Räumen. Die Pflicht ergibt sich aus den Landesbauordnungen und ist inzwischen in allen Bundesländern verankert; die Einzelheiten unterscheiden sich je Land.
• Geprüfte Elektro- und Heizungsanlagen sowie funktionierende Sicherheitseinrichtungen.
• Bei zentraler Warmwasserbereitung können – vor allem bei größeren Anlagen und gewerblicher Nutzung – Pflichten zur Legionellenprüfung nach der Trinkwasserverordnung bestehen.

Für die Vermarktung sind außerdem eine vollständige Inventarliste und ein Übergabezustand hilfreich, um Streit über Schäden zu vermeiden. Zur Wertfrage gilt eine klare Trennung: