Ist Verkaufen oder Vermieten finanziell besser?

Das hängt vom Objekt und Ihrer Lebenssituation ab. Verkaufen bringt einmalig den heutigen Marktwert und befreit Sie von allen Pflichten; Vermieten bringt laufende Einkünfte (§ 21 EStG) und die Chance auf Wertsteigerung, kostet aber Verwaltung und trägt ein Mietausfallrisiko. Ein erster Anhaltspunkt ist der Kaufpreisfaktor (Verkaufspreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete): ein hoher Faktor spricht eher für den Verkauf, ein niedriger eher für die Vermietung. Maßgeblich sind aber Ihre konkreten Zahlen.

Muss ich beim Verkauf Steuern zahlen?

Bei einem Verkauf mit Gewinn innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung liegt ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vor (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Steuerfrei bleibt der Gewinn jedoch, wenn Sie die Immobilie durchgehend selbst bewohnt haben oder zumindest im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Nach Ablauf der zehn Jahre ist der Gewinn unabhängig von der Nutzung steuerfrei. Den Einzelfall sollte ein Steuerberater prüfen.

Wie werden Mieteinnahmen versteuert?

Mieteinnahmen zählen zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Versteuert wird der Überschuss nach Abzug der Werbungskosten (§ 9 EStG) und der Abschreibung (AfA, § 7 EStG). Dieser Überschuss erhöht Ihr zu versteuerndes Einkommen und wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz belegt. Finanzierungszinsen, Instandhaltung, Verwaltung und Versicherungen mindern als Werbungskosten die Steuerlast.

Kann ich eine vermietete Immobilie wieder verkaufen, wenn das Vermieten nicht passt?

Ja, jederzeit. Das laufende Mietverhältnis steht dem Verkauf nicht entgegen; nach dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ tritt der Käufer in den Mietvertrag ein (§ 566 BGB). Eine vermietete Wohnung wird allerdings überwiegend von Kapitalanlegern nachgefragt und oft mit einem Abschlag gehandelt. Bei nach der Vermietung umgewandelten Wohnungen sind zusätzlich das Vorkaufsrecht des Mieters (§ 577 BGB) und Sperrfristen (§ 577a BGB) zu beachten.

Wie schwer ist es, einen Mieter wieder loszuwerden?

Eine Kündigung setzt stets ein berechtigtes Interesse voraus (§ 573 Abs. 1 BGB); der häufigste Grund ist Eigenbedarf für sich, Familienangehörige oder Haushaltsangehörige (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Der bloße Verkaufs- oder Vermietungsverdruss reicht nicht. Es gelten gestaffelte Kündigungsfristen von drei bis neun Monaten je nach Mietdauer (§ 573c BGB). Vorgeschobener Eigenbedarf ist unwirksam, und der Mieter kann unter Härtegründen widersprechen (§ 574 BGB).

Wo erfahre ich, was mein Objekt wert ist und welche Miete realistisch ist?

Trennen Sie drei Ebenen: Erstens die kostenlosen Objektdaten (Lage, Mikrolage, Umfeld, Bodenrichtwert), die Sie im Objektkompass nach kostenloser Anmeldung zu Ihrer eigenen Immobilie sehen — das ist noch keine Preisbewertung. Zweitens eine konkrete Immobilienbewertung im Verkaufs- oder Vermietfall, die Sie als kostenlose Makler-Ersteinschätzung in der App erhalten. Drittens ein unabhängiges, kostenpflichtiges Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen, etwa bei Erb- oder Scheidungsfällen.

Haus verkaufen oder vermieten?

Zwei Wege, zwei Logiken: worum es bei der Entscheidung wirklich geht

Die Frage Haus verkaufen oder vermieten ist im Kern keine Bauchfrage, sondern eine Abwägung zwischen zwei sehr unterschiedlichen Logiken. Beim Verkauf realisieren Sie einmalig den heutigen Marktwert Ihres Objekts und sind anschließend von allen Pflichten frei. Beim Vermieten behalten Sie die Substanz, erhalten laufende Einkünfte und nehmen langfristig an einer möglichen Wertentwicklung teil — tragen dafür aber dauerhaft Verwaltung, Risiko und die Pflichten eines Vermieters.

Beide Wege sind legitim. Welcher zu Ihnen passt, hängt von drei Dingen ab:

Ihrer Lebenssituation: Brauchen Sie das gebundene Kapital jetzt — etwa für eine altersgerechte Wohnung, eine Auszahlung in der Familie oder zur Schuldentilgung — oder können Sie es langfristig arbeiten lassen?
Dem Objekt selbst: Lage, Zustand, Sanierungsstau und die erzielbare Miete bestimmen, ob Vermieten wirtschaftlich trägt.
Ihrer Bereitschaft, Vermieter zu sein: Vermietung ist kein passives Einkommen, sondern eine Tätigkeit mit Rechten und Pflichten über Jahre.

Bevor Sie Verkaufswert und Mietpotenzial gegeneinander abwägen, lohnt ein nüchterner Blick auf die Fakten Ihres Objekts: Lage, Mikrolage, Umfeld und Bodenrichtwert. Nach kostenloser Anmeldung im Objektkompass sehen Sie solche Daten zu Ihrer eigenen Immobilie gebündelt — eine sachliche Grundlage, noch bevor Sie sich festlegen.

Verkaufen: einmaliger Erlös, klare Schlussrechnung

Der größte Vorteil des Verkaufs ist die Klarheit: Sie erhalten den Erlös, übergeben das Objekt und sind anschließend nicht mehr für Instandhaltung, Mieter oder Steuererklärungen zum Objekt verantwortlich. Gerade für Eigentümer, die sich verkleinern, eine Erbengemeinschaft auseinandersetzen oder im Alter Kapital freisetzen wollen, ist das ein gewichtiges Argument.

Die wichtigste Steuerfrage: Spekulationsfrist (§ 23 EStG)

Verkaufen Sie eine privat gehaltene Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung mit Gewinn, liegt ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vor (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Maßgeblich für Beginn und Ende der Frist sind in der Regel die Daten der notariellen Kaufverträge. Nach Ablauf der zehn Jahre ist der Gewinn steuerfrei.

Eine wichtige Ausnahme gilt für selbstgenutztes Wohneigentum: Steuerfrei bleibt der Gewinn auch innerhalb der zehn Jahre, wenn die Immobilie im Zeitraum zwischen Anschaffung und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde — oder zumindest im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Mehr dazu unter Spekulationssteuer und Eigennutzung und Spekulationsfrist von zehn Jahren.

Maklerkosten beim Verkauf werden geteilt

Beauftragen Sie als Verbraucher einen Makler mit dem Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses, gilt seit dem 23. Dezember 2020 das geteilte Provisionsprinzip: Vermitteln Makler für beide Seiten, dürfen sie die Courtage nur zu gleichen Teilen von Verkäufer und Käufer verlangen (§ 656d BGB). Eine Vereinbarung, nach der nur eine Seite zahlt, lässt den Makler vom anderen Teil keine Provision fordern (§ 656c BGB). Details unter Maklerprovision: Wer zahlt?

Bitte beachten

Ob und in welcher Höhe beim Verkauf Steuer anfällt, hängt von Anschaffungsdatum, Nutzung und Finanzierung ab. Lassen Sie Ihren konkreten Fall vor dem Verkauf von einem Steuerberater prüfen — die Angaben hier ersetzen keine steuerliche Beratung.

Vermieten: laufende Einkünfte, aber als Vermieter mit Pflichten

Vermieten verschafft Ihnen regelmäßige Einkünfte und hält die Tür zu einer späteren Wertsteigerung offen. Zugleich werden Sie zum Unternehmer in eigener Sache — mit Verwaltung, Risiko und steuerlichen Pflichten.

Mieteinnahmen werden mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuert

Mieteinnahmen zählen zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Sie erhöhen Ihr zu versteuerndes Einkommen und werden mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz belegt (§ 2 und § 32a EStG). Versteuert wird dabei nicht die Bruttomiete, sondern der Überschuss nach Abzug der Werbungskosten.

Werbungskosten und Abschreibung mindern die Steuerlast

Als Werbungskosten abziehbar sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Mieteinnahmen (§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG) — dazu zählen typischerweise Finanzierungszinsen, Instandhaltung, Verwaltung, Versicherungen und die nicht umlegbaren Nebenkosten. Hinzu kommt die Absetzung für Abnutzung (AfA): Bei vermieteten Wohngebäuden mit Fertigstellung nach 1924 beträgt die lineare AfA in der Regel 2 Prozent jährlich; für Wohngebäude mit Baubeginn ab dem 1. Januar 2023 sind es 3 Prozent, für Gebäude vor 1925 2,5 Prozent (§ 7 Abs. 4 EStG).

Wichtig: AfA kehrt beim Verkauf zurück

Die genutzte Abschreibung mindert die fortgeführten Anschaffungskosten. Verkaufen Sie das Objekt später innerhalb der Zehn-Jahres-Frist, erhöht die bereits abgesetzte AfA den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn (§ 23 EStG). Vermieten und späterer Verkauf hängen steuerlich also zusammen.

Die Pflichten und Schutzrechte beim Vermieten — und was sie für Sie bedeuten

Wer vermietet, sollte das Mietrecht kennen, denn es bindet Sie über Jahre. Drei Punkte sind für die Grundsatzentscheidung besonders wichtig.

Einen Mieter wieder loszuwerden, ist nicht beliebig möglich

Eine ordentliche Kündigung des Vermieters setzt immer ein berechtigtes Interesse voraus (§ 573 Abs. 1 BGB). Der wichtigste Grund ist der Eigenbedarf: Sie benötigen die Wohnung für sich, Familienangehörige oder Angehörige Ihres Haushalts (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Der bloße Wunsch, später lieber doch zu verkaufen, genügt nicht. Dabei gelten gestaffelte Kündigungsfristen (§ 573c Abs. 1 BGB):

Dauer des Mietverhältnisses	Kündigungsfrist des Vermieters
bis 5 Jahre	3 Monate
über 5 bis 8 Jahre	6 Monate
über 8 Jahre	9 Monate

Verkauf trotz Vermietung bleibt möglich — aber zu anderen Bedingungen

Sie können ein vermietetes Objekt jederzeit verkaufen. Es gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“: Der Käufer tritt in den bestehenden Mietvertrag ein (§ 566 BGB). Eine vermietete Wohnung spricht aber überwiegend Kapitalanleger an und wird häufig mit einem Abschlag gehandelt. Wurde eine Wohnung erst nach der Vermietung in Wohnungseigentum umgewandelt, gelten zusätzlich das Vorkaufsrecht des Mieters (§ 577 BGB) und eine Kündigungssperrfrist von drei, je nach Landesverordnung bis zu zehn Jahren (§ 577a BGB). Mehr dazu unter vermietete Immobilie verkaufen.

Energetische Pflichten als Vermieter

Wer vermietet, muss die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) beachten — etwa Nachrüst- und Austauschpflichten für alte Heizungen sowie die Pflicht, bei Neuvermietung einen gültigen Energieausweis vorzulegen. Diese Pflichten verursachen je nach Zustand des Hauses Aufwand, der in die Rechnung gehört. Einordnung unter GEG-Sanierungspflicht und Heizungsgesetz.

Verkaufswert und Mietpotenzial nüchtern gegenüberstellen

Eine belastbare Entscheidung verlangt zwei Zahlen: den heute erzielbaren Verkaufspreis und die realistisch erzielbare Jahresnettokaltmiete. Erst beides zusammen zeigt, welcher Weg sich für Ihr Objekt rechnet.

Ein in der Praxis verbreiteter Orientierungswert ist der Kaufpreisfaktor — der Verkaufspreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete:

Ein hoher Faktor (der Preis entspricht einem großen Vielfachen der Jahresmiete) spricht eher für den Verkauf: Sie realisieren viele Jahresmieten auf einmal.
Ein niedriger Faktor (die Miete ist im Verhältnis zum Preis hoch) lässt das Vermieten attraktiver erscheinen, weil sich das gebundene Kapital schneller verzinst.

Der Kaufpreisfaktor ist eine Faustformel, kein gesetzlich festgelegter Wert — er ersetzt keine fundierte Bewertung und blendet Sanierungsstau, Leerstands- und Mietausfallrisiko aus. Die rechtliche Grundlage einer fundierten Wertermittlung ist die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) mit Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren. Eine erste Orientierung zum reinen Bodenwert liefert der amtliche Bodenrichtwert.

Damit Sie die drei Ebenen sauber auseinanderhalten:

Objektdaten — Lage, Mikrolage, Umfeld und Rahmendaten zu Ihrer Immobilie. Das ist noch keine Preisbewertung, aber die Grundlage jeder Einschätzung. Diese Daten zu Ihrem eigenen Objekt sehen Sie im Objektkompass nach kostenloser Anmeldung.
Immobilienbewertung — eine konkrete Werteinschätzung im Verkaufs- oder Vermietfall. Im Objektkompass erhalten Sie diese als kostenlose Makler-Ersteinschätzung direkt in der App.
Verkehrswertgutachten — ein unabhängiges, kostenpflichtiges Gutachten eines Sachverständigen, etwa bei Erbauseinandersetzung, Scheidung oder Streit. Mehr unter Verkehrswert einer Immobilie.

Entscheidungshilfe: Wann eher verkaufen, wann eher vermieten?

Eine Pauschalantwort gibt es nicht — wohl aber typische Konstellationen, die in die eine oder andere Richtung weisen. Sehen Sie die folgende Übersicht als Gesprächsgrundlage, nicht als Urteil.

Spricht eher für Verkaufen	Spricht eher für Vermieten
Sie brauchen das Kapital jetzt (Verkleinerung, Auszahlung, Tilgung)	Sie sind auf den Erlös nicht angewiesen und denken langfristig
Selbstnutzungs-Befreiung greift, Verkauf bleibt steuerfrei (§ 23 EStG)	Lage mit erwartbarer Wertsteigerung und solider Mietnachfrage
Hoher Sanierungsstau, hoher Kaufpreisfaktor am Markt	Gepflegtes Objekt, gute Mietrendite, niedriger Faktor
Sie wollen keine Vermieterpflichten und kein Mietausfallrisiko	Sie können und wollen die Verwaltung über Jahre tragen
Das Objekt liegt weit entfernt von Ihrem Wohnort	Das Objekt liegt nah und lässt sich gut betreuen

Ein dritter Weg lohnt das Mitdenken: erst vermieten, später verkaufen. Das verschafft laufende Einkünfte und lässt Sie die Spekulationsfrist verstreichen, sodass ein späterer Verkaufsgewinn steuerfrei bleiben kann (§ 23 EStG). Bedenken Sie dabei die Rückwirkung der AfA und den Umstand, dass eine dann vermietete Wohnung am Markt anders bewertet wird als eine leere.

Wägen Sie nicht im Gefühl, sondern an den Zahlen ab. Stellen Sie den realistischen Verkaufspreis der erzielbaren Jahresmiete und Ihren laufenden Kosten gegenüber — und holen Sie sich für Steuer- und Mietrechtsfragen fachlichen Rat ein, bevor Sie sich festlegen.

Immobilie verkaufen oder vermieten? Eine nüchterne Entscheidungshilfe