Notarkosten beim Hauskauf: Höhe und Berechnung

Warum ein Notar zwingend ist und worauf die Kosten beruhen

Ein Grundstückskaufvertrag ist nur wirksam, wenn er notariell beurkundet wird. Das schreibt § 311b Abs. 1 BGB vor: Verträge, durch die sich jemand zur Übertragung oder zum Erwerb eines Grundstücks verpflichtet, bedürfen der notariellen Beurkundung. Ein privatschriftlicher Kaufvertrag über ein Haus ist nichtig. Der Notar ist damit kein optionaler Dienstleister, sondern gesetzlich vorgeschrieben.

Wie hoch die Kosten ausfallen, kann der Notar nicht frei bestimmen. Die Gebühren sind bundesweit einheitlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Jeder Notar in Deutschland rechnet nach denselben Sätzen ab – ein Preisvergleich oder Verhandeln über die Gebühr ist daher nicht möglich und sogar unzulässig.

Die zentrale Stellschraube ist der Geschäftswert. Nach den Wertvorschriften des GNotKG ist beim Immobilienkauf in aller Regel der vereinbarte Kaufpreis der Geschäftswert (vgl. § 47 GNotKG). Aus diesem Wert wird über die amtliche Gebührentabelle die sogenannte volle Gebühr (1,0) ermittelt, die dann mit festen Faktoren multipliziert wird.

Wie sich die Gebühr aus dem Kaufpreis ergibt: Tabelle B

Die Berechnung folgt einem festen Schema. Maßgeblich ist die Gebührentabelle B nach § 34 GNotKG (Anlage 2 zum Gesetz). Sie ordnet jedem Geschäftswert eine volle Gebühr (Gebührensatz 1,0) zu. Je höher der Kaufpreis, desto höher die Gebühr – allerdings steigt sie nicht linear, sondern in Stufen, sodass der prozentuale Anteil bei teureren Objekten tendenziell sinkt.

Einige Werte aus der amtlichen Tabelle B zur Orientierung:

Auf Basis dieser vollen Gebühr werden die einzelnen Leistungen des Notars abgerechnet. Die Beurkundung des Kaufvertrags ist dabei der teuerste Posten: Sie löst nach Nummer 21100 des Kostenverzeichnisses (KV) eine doppelte Gebühr (2,0) aus. Hinzu kommen Vollzug und Betreuung sowie Auslagen und Umsatzsteuer (siehe folgende Abschnitte).

Welche Gebührenpositionen der Notar berechnet

Eine Notarrechnung besteht beim Hauskauf typischerweise aus mehreren Positionen. Jede hat einen festen Gebührensatz, der sich auf die volle Gebühr (1,0) aus der Tabelle bezieht. Die wichtigsten Posten beim reinen Kauf (ohne Finanzierung) sind:

• Beurkundung des Kaufvertrags – Gebührensatz 2,0 (KV-Nr. 21100). Hierin sind Beratung, Vertragsentwurf und die eigentliche Beurkundung enthalten. Dies ist der mit Abstand größte Posten.
• Vollzugsgebühr – Gebührensatz bis 0,5 (KV-Nr. 22110). Sie fällt für die Abwicklungstätigkeiten an, etwa das Einholen von Genehmigungen, Vorkaufsrechtsanfragen bei der Gemeinde oder Löschungsunterlagen.
• Betreuungsgebühr – Gebührensatz 0,5 (KV-Nr. 22200). Sie deckt die Überwachung der Abwicklung ab, insbesondere die Mitteilung der Kaufpreisfälligkeit und die Veranlassung der Eigentumsumschreibung.

Hinzu kommen Auslagen (etwa für Grundbuchabrufe, Porto und Schreibauslagen) sowie die gesetzliche Umsatzsteuer von 19 Prozent auf die Notargebühren. Notare sind umsatzsteuerpflichtig; die Gerichtskosten des Grundbuchamts dagegen sind umsatzsteuerfrei.

Grundbuchkosten: die Gebühren des Grundbuchamts

Neben den Notarkosten fallen Gerichtskosten für die Eintragungen im Grundbuch an. Auch sie richten sich nach dem GNotKG und der Tabelle B, werden aber vom Grundbuchamt (Amtsgericht) erhoben und sind umsatzsteuerfrei. In der Praxis wickelt der Notar diese Eintragungen für Sie ab, weshalb Notar- und Grundbuchkosten oft in einem Atemzug genannt werden.

Beim Hauskauf typisch sind diese Positionen:

• Eintragung der Auflassungsvormerkung – Gebührensatz 0,5 (KV-Nr. 14150). Die Vormerkung sichert Ihren Anspruch auf Eigentumsübertragung ab, bis Sie endgültig eingetragen sind.
• Eintragung des neuen Eigentümers – Gebührensatz 1,0 (KV-Nr. 14110). Dies ist die eigentliche Umschreibung im Grundbuch.
• Eintragung einer Grundschuld – Gebührensatz 1,0 (KV-Nr. 14121), berechnet aus der Höhe der Grundschuld. Sie fällt nur an, wenn Sie den Kauf finanzieren (siehe nächster Abschnitt).

Zusatzkosten bei Finanzierung: die Grundschuld

Die meisten Käufer finanzieren ihr Haus über ein Bankdarlehen. Die Bank verlangt dafür eine Sicherheit und lässt sich eine Grundschuld ins Grundbuch eintragen. Das verursacht zusätzliche Kosten – sowohl beim Notar als auch beim Grundbuchamt –, die sich nach der Höhe der Grundschuld (in der Regel der Darlehenssumme) bemessen, nicht nach dem Kaufpreis.

Zwei Positionen kommen hinzu:

• Beurkundung der Grundschuldbestellung beim Notar, berechnet aus der Grundschuldsumme.
• Eintragung der Grundschuld beim Grundbuchamt – Gebührensatz 1,0 (KV-Nr. 14121), ebenfalls aus der Grundschuldsumme.

Als grobe Orientierung gilt: Ohne Finanzierung liegen Notar- und Grundbuchkosten zusammen häufig bei rund 1,0 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises. Mit Finanzierung kommen für die Grundschuld noch einmal grob 0,2 bis 0,5 Prozent hinzu, sodass in Summe oft etwa 1,5 Prozent erreicht werden. Es handelt sich um Spannen zur Orientierung; der genaue Betrag hängt vom Einzelfall, von den Auslagen und vom konkreten Leistungsumfang ab.

Wer die Notarkosten trägt und wann sie fällig werden

Nach § 448 Abs. 2 BGB trägt der Käufer die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags sowie die Kosten der Auflassung und der Eintragung ins Grundbuch. In der Praxis übernimmt der Käufer damit die Notar- und Grundbuchkosten für den Erwerb fast vollständig. Diese Verteilung wird im Kaufvertrag üblicherweise so festgehalten.

Eine Ausnahme bildet die Löschung bestehender Belastungen des Verkäufers: Hat der Verkäufer noch eine alte Grundschuld eingetragen, trägt er üblicherweise die Kosten ihrer Löschung, da es seine Belastung ist. Die Kosten der neuen Grundschuld für Ihre Finanzierung tragen dagegen Sie als Käufer.

Gegenüber dem Notar und dem Gericht haftet, wer den Auftrag erteilt oder im Kostenverzeichnis als Kostenschuldner bestimmt ist; die vertragliche Aufteilung regelt das Innenverhältnis. Der Notar stellt seine Rechnung in der Regel nach der Beurkundung, sobald seine Tätigkeit erbracht ist. Da die Notarkosten neben Grunderwerbsteuer und etwaiger Maklerprovision ein fester Teil der Kaufnebenkosten sind, sollten Sie sie von Anfang an in Ihre Finanzierung einplanen.

Rechenbeispiel und der Wert als Berechnungsgrundlage

Ein vereinfachtes Beispiel verdeutlicht die Größenordnung. Angenommener Kaufpreis: 250.000 Euro, ohne Finanzierung. Die volle Gebühr (1,0) beträgt laut Tabelle B 535 Euro. Daraus ergeben sich die Notargebühren (netto):

Hinzu kommen Auslagen sowie 19 Prozent Umsatzsteuer auf die Notargebühren und die Grundbuchkosten (etwa Auflassungsvormerkung und Eigentumsumschreibung). Es handelt sich um ein vereinfachtes Beispiel zur Veranschaulichung; die tatsächliche Rechnung kann je nach Einzelfall abweichen. Eine verbindliche Aufstellung erhalten Sie vom beurkundenden Notar.

Da sich die Kosten am Wert orientieren, lohnt ein realistisches Bild vom eigenen Objekt. Sind Sie bereits Eigentümer, sehen Sie im Objektkompass nach einer kostenlosen Anmeldung Daten zu Ihrer Immobilie – etwa zur Mikrolage und zum Bodenrichtwert als Orientierungsgröße. Diese Angaben sind keine Preisbewertung. Eine kostenlose Ersteinschätzung erhalten Sie erst, wenn ein Verkauf oder eine Vermietung ansteht; eine rechtssichere Wertermittlung leistet nur ein kostenpflichtiges Verkehrswertgutachten eines unabhängigen Sachverständigen.