Notarkosten beim Grundstückskauf

Wofür der Notar beim Grundstückskauf gebraucht wird

In Deutschland ist der Kauf eines Grundstücks ohne Notar nicht möglich. Das Gesetz schreibt die notarielle Beurkundung zwingend vor: Nach § 311b Abs. 1 BGB bedarf ein Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, ein Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung. Ohne diese Form ist der Kaufvertrag nichtig.

Der Notar erfüllt dabei mehr als eine reine Formalie. Er entwirft und verliest den Vertrag, klärt beide Seiten neutral über die rechtlichen Folgen auf und sorgt anschließend für die sichere Abwicklung. Dazu gehören insbesondere:

• die Auflassung, also die dingliche Einigung von Verkäufer und Käufer über den Eigentumsübergang (§ 925 BGB);
• die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch, die Ihren Anspruch auf Eigentumsübertragung sichert, bis der Kaufpreis gezahlt ist;
• die Beantragung der Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt nach Kaufpreiszahlung.

Der Eigentumsübergang selbst tritt erst mit der Eintragung im Grundbuch ein (§ 873 Abs. 1 BGB). Notar und Grundbuchamt arbeiten also Hand in Hand — und beide erheben dafür gesetzlich geregelte Gebühren.

So berechnen sich die Notargebühren: das GNotKG

Die Höhe der Notarkosten ist nicht verhandelbar. Sie ergibt sich abschließend aus dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Der Notar ist nach § 17 BNotO verpflichtet, genau diese gesetzlichen Gebühren zu erheben — nicht mehr und nicht weniger. Wer also bei verschiedenen Notaren anfragt, erhält für denselben Kaufpreis dieselben Gebühren.

Maßgeblich ist der sogenannte Geschäftswert. Beim Grundstückskauf wird dieser nach § 47 GNotKG durch den Kaufpreis bestimmt. Liegt der Kaufpreis ausnahmsweise unter dem Verkehrswert, ist der Verkehrswert maßgebend. Aus diesem Geschäftswert wird über die Gebührentabelle B (Anlage 2 zu § 34 GNotKG) eine sogenannte 1,0-Gebühr abgelesen. Je nach Tätigkeit wird diese mit einem festen Faktor multipliziert.

Wichtig ist der degressive Verlauf der Tabelle: Mit steigendem Kaufpreis sinkt der prozentuale Anteil der Gebühren. Ein doppelt so teures Grundstück kostet beim Notar also nicht doppelt so viel.

Hinzu kommen Auslagen (Porto, Grundbuchabrufe) und die gesetzliche Umsatzsteuer.

Grundbuchkosten: die zweite Position

Neben den Notargebühren fallen die Gebühren des Grundbuchamts an. Diese richten sich ebenfalls nach dem GNotKG, werden aber über die Gebührentabelle A berechnet und sind echte Gerichtsgebühren — keine Notarvergütung. Der Notar zieht sie für das Grundbuchamt mit ein.

Beim klassischen Grundstückskauf entstehen typischerweise drei Grundbuch-Positionen:

• Auflassungsvormerkung: die Eintragung Ihres gesicherten Übertragungsanspruchs in Abteilung II (üblicherweise eine 0,5-Gebühr);
• Eigentumsumschreibung: die Eintragung des neuen Eigentümers nach Kaufpreiszahlung (üblicherweise eine 1,0-Gebühr);
• Löschung der Vormerkung sowie ggf. die Eintragung oder Löschung von Grundschulden.

Als grobe Orientierung gilt: Die reinen Grundbuchkosten liegen beim Grundstückskauf bei etwa 0,5 % des Kaufpreises. Auch hier wirkt der degressive Tabellenverlauf, sodass der Anteil bei sehr teuren Grundstücken etwas niedriger ausfällt.

Beispielrechnung und Faustregel

Eine exakte Berechnung nimmt erst der Notar anhand des konkreten Vertrags vor. Für eine erste Einschätzung haben sich aber stabile Faustwerte etabliert, die sich aus der Gebührentabelle ergeben. Die folgenden Werte sind gerundete Spannen, keine festen Beträge.

Bei einem unbebauten Grundstück für 300.000 € bedeutet das überschlägig: rund 3.000–4.500 € Notarkosten und rund 1.500 € Grundbuchkosten, zusammen also etwa 4.500–6.000 €. Wird das Grundstück über ein Bankdarlehen finanziert, kommen die Kosten für die Beurkundung und Eintragung der Grundschuld hinzu — dann bewegt sich die Gesamtsumme eher am oberen Rand der Spanne.

Wer trägt die Kosten — und was nicht dazugehört

Wer Notar und Grundbuch bezahlt, ist gesetzlich geregelt. Nach § 448 Abs. 1 BGB trägt die Kosten der Übergabe und der Übereignung der Käufer. In der Praxis enthält fast jeder Kaufvertrag eine entsprechende Klausel: Die Notar- und Grundbuchkosten zahlt der Käufer. Abweichende Vereinbarungen sind möglich — etwa, dass der Verkäufer die Löschung seiner eigenen Altlasten (z. B. einer nicht mehr valutierten Grundschuld) selbst trägt.

Streng zu trennen von den Notarkosten ist die Grunderwerbsteuer. Sie ist eine Steuer des Finanzamts, keine Notar- oder Grundbuchgebühr. Der gesetzliche Basissatz beträgt nach § 11 Abs. 1 GrEStG 3,5 %; die Bundesländer dürfen davon abweichen. 2026 reicht die Spanne von 3,5 % (Bayern) bis 6,5 % (u. a. Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen). Bei einem Grundstück für 300.000 € sind das je nach Bundesland 10.500 € bis 19.500 € — also der mit Abstand größte Posten der Kaufnebenkosten. Mehr dazu lesen Sie in unserem Ratgeber zur Grundsteuer.

Notarkosten und der Wert Ihres Grundstücks

Da der Geschäftswert nach § 47 GNotKG dem Kaufpreis entspricht, hängen die Notarkosten unmittelbar vom Wert des Grundstücks ab. Den Wert eines unbebauten Grundstücks prägt vor allem der Bodenwert — abgeleitet aus dem amtlichen Bodenrichtwert der jeweiligen Lage. Der Bodenrichtwert fließt zwar nicht direkt in die Gebührenberechnung ein, er bestimmt aber den marktüblichen Verkehrswert und damit den Kaufpreis, an dem sich die Gebühren orientieren.

Für Eigentümer heißt das: Wer den Bodenwert seines Grundstücks kennt, kann die Größenordnung von Notar-, Grundbuch- und Grunderwerbsteuerkosten realistisch abschätzen — und einordnen, ob ein angebotener Kaufpreis zur Lage passt. Im Objektkompass sehen Sie nach kostenloser Anmeldung den Bodenrichtwert und weitere Daten zu Ihrem eigenen Grundstück, ohne dass Sie selbst recherchieren müssen.