Grundbucheintrag: Kosten beim Immobilienkauf

Was der Grundbucheintrag ist – und warum er Geld kostet

Das Grundbuch ist ein amtliches, öffentliches Register, das beim Amtsgericht (Grundbuchamt) geführt wird. Es weist für jedes Grundstück aus, wem es gehört, wie groß es ist und welche Rechte und Belastungen (etwa Grundschulden oder Wegerechte) darauf liegen. Erst die Eintragung macht den Käufer rechtlich zum Eigentümer: Nach § 873 BGB setzt der Eigentumsübergang an einem Grundstück die Einigung der Beteiligten und die Eintragung im Grundbuch voraus. Die notariell beurkundete Einigung über den Eigentumsübergang heißt Auflassung (§ 925 BGB).

Weil das Grundbuchamt mit der Eintragung eine staatliche Leistung erbringt, erhebt es dafür eine Gebühr. Diese ist – ebenso wie die Notargebühr – im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) gesetzlich geregelt und nicht frei verhandelbar. Die Höhe richtet sich nicht nach dem Aufwand, sondern allein nach dem sogenannten Geschäftswert, der beim Kauf in aller Regel dem Kaufpreis entspricht (§ 47 GNotKG).

Welche Eintragungen beim Kauf anfallen

Beim klassischen Immobilienkauf mit Finanzierung sind im Grundbuch typischerweise drei Vorgänge zu vergüten. Jeder löst nach dem Kostenverzeichnis (KV) des GNotKG – das ist die Anlage 1 zum Gesetz – eine eigene Gebühr aus:

• Auflassungsvormerkung (§ 883 BGB): Sie wird zuerst eingetragen und sichert dem Käufer seinen Anspruch auf Eigentumsübertragung, bevor er den Kaufpreis zahlt. Sie verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie zwischenzeitlich noch einmal verkauft oder belastet. Gebühr nach KV-Nr. 14150 GNotKG: eine 0,5-Gebühr (halbe Gebühr).
• Eigentumsumschreibung: die eigentliche Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer. Gebühr nach KV-Nr. 14110 GNotKG: eine 1,0-Gebühr (volle Gebühr).
• Eintragung der Grundschuld: nur, wenn die Bank den Kauf finanziert und sich dafür ein Grundpfandrecht eintragen lässt. Gebühr nach KV-Nr. 14121 GNotKG: eine 1,0-Gebühr, berechnet aus dem Betrag der Grundschuld (in der Regel die Darlehenssumme).

Wer ohne Kredit (also ohne Grundschuld) kauft, spart sich den dritten Posten. Die Auflassungsvormerkung wird üblicherweise bei Eintragung des Eigentums gegenstandslos und dann zusammen mit der Umschreibung gelöscht – die Löschung kostet in diesem Zusammenhang regelmäßig keine gesonderte Gebühr.

Wie sich die Gebühr aus dem Geschäftswert berechnet

Für gerichtliche Kosten in Grundbuchsachen gilt die Gebührentabelle B (Anlage 2 zum GNotKG). Sie ordnet jedem Geschäftswert eine sogenannte 1,0-Gebühr zu. Aus dieser Basis werden die einzelnen Eintragungen mit ihrem jeweiligen Faktor (0,5 oder 1,0) berechnet.

Die folgenden Werte für die 1,0-Gebühr ergeben sich unmittelbar aus der gesetzlichen Tabelle B:

An der Tabelle lässt sich ein wichtiger Effekt ablesen: Die Gebühr steigt degressiv. Verdoppelt sich der Kaufpreis, verdoppelt sich die Gebühr nicht – relativ zum Kaufpreis wird sie sogar günstiger. Bei 100.000 € entspricht die 1,0-Gebühr rund 0,27 % des Werts, bei 500.000 € nur noch etwa 0,22 %.

Rechenbeispiel: Grundbuchkosten bei 300.000 € Kaufpreis

Angenommen, eine Immobilie wird für 300.000 € gekauft und mit einer Grundschuld über 240.000 € finanziert. Die 1,0-Gebühr beträgt bei 300.000 € laut Tabelle B 723 €, bei 240.000 € rund 603 €. Daraus ergeben sich die reinen Grundbuchgebühren:

Die Beträge sind als Spanne und Beispiel zu verstehen; im Einzelfall können Zusatzpositionen (etwa für mehrere Eigentümer, Bedingungen oder Auslagen) hinzukommen.

Grunderwerbsteuer ist nicht dasselbe wie Grundbuchkosten

Häufig werden Grundbuchkosten mit der Grunderwerbsteuer verwechselt. Das sind zwei völlig verschiedene Dinge:

• Die Grundbuch- und Notarkosten sind Gebühren für die Beurkundung und die Eintragung – sie gehen an Notar und Grundbuchamt.
• Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die der Käufer an das Finanzamt zahlt (Grunderwerbsteuergesetz, GrEStG). Der Steuersatz wird von den Bundesländern festgelegt und liegt je nach Land zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises – also ein Vielfaches der Grundbuchgebühren.

Beide hängen aber zusammen: Das Grundbuchamt darf den Käufer in der Regel erst dann als Eigentümer eintragen, wenn das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt hat. Diese bestätigt, dass der Grunderwerbsteuer aus steuerlicher Sicht nichts entgegensteht – also dass die Steuer gezahlt oder sichergestellt ist (§ 22 GrEStG). Ohne diese Bescheinigung bleibt die Eigentumsumschreibung blockiert. Mehr dazu lesen Sie in unserem Beitrag zur Grundsteuer sowie zu den Bodenrichtwerten, die für viele wertabhängige Berechnungen eine Rolle spielen.

Wer die Kosten trägt – und wie der Ablauf aussieht

Nach § 448 BGB trägt grundsätzlich der Käufer die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags und der Eintragung ins Grundbuch. In der notariellen Praxis wird dies fast immer ausdrücklich so vereinbart. Üblich ist diese Verteilung:

• Käufer: Notarkosten für den Kaufvertrag, Grundbuchkosten für Vormerkung und Eigentumsumschreibung sowie die Kosten für die eigene Finanzierungsgrundschuld.
• Verkäufer: die Kosten für die Löschung seiner alten, noch eingetragenen Grundschulden.

Der zeitliche Ablauf gliedert sich vereinfacht so:

1. Notarielle Beurkundung des Kaufvertrags und Eintragung der Auflassungsvormerkung.
2. Käufer zahlt den Kaufpreis, das Finanzamt erteilt die Unbedenklichkeitsbescheinigung.
3. Das Grundbuchamt trägt den Käufer als neuen Eigentümer ein – ab jetzt ist der Eigentumsübergang vollzogen.

Erst mit dem letzten Schritt sind Sie rechtlich Eigentümer. Wer bereits Eigentümer einer Immobilie ist und sich einen Überblick über die Lage und das Umfeld seines Objekts verschaffen möchte, kann nach kostenloser Anmeldung im Objektkompass kostenlose Daten zur eigenen Immobilie einsehen – etwa zu Bodenrichtwert, Mikrolage und Umfeld. Eine Aussage zum Verkaufspreis ist damit nicht verbunden.

Grundbucheinsicht: Was ein Auszug kostet

Vom Grundbucheintrag zu unterscheiden ist die Grundbucheinsicht. Das Grundbuch ist kein frei einsehbares Register: Einsicht erhält nur, wer ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 GBO) – das trifft auf den Eigentümer selbst, aber auch auf einen ernsthaften Kaufinteressenten mit Zustimmung des Eigentümers zu.

Ein Grundbuchauszug ist im Vergleich zu den Eintragungsgebühren günstig. Nach dem Kostenverzeichnis des GNotKG fallen an:

Diese Beträge sind bundesweit einheitlich. Wer wissen möchte, welcher Wert seiner Immobilie zugrunde liegt, sollte beachten: Der Grundbuchauszug nennt zwar Eigentümer und Belastungen, aber keinen Verkehrswert. Eine Werteinschätzung ist ein eigenes Thema – dazu finden Sie Hintergründe in unseren Beiträgen zur kostenlosen Immobilienbewertung und zum Verkehrswert einer Immobilie.