Maklerprovision: Wer zahlt den Makler beim Verkauf?

Die Grundregel: Wer den Makler beauftragt, ist ihm gegenüber zur Zahlung verpflichtet

Ein Makler verdient seine Vergütung nicht für Mühe, sondern für Erfolg. Nach § 652 BGB entsteht der Anspruch auf den sogenannten Maklerlohn erst, wenn der Makler die Gelegenheit zum Vertragsabschluss nachgewiesen oder den Vertrag vermittelt hat und der Hauptvertrag tatsächlich zustande kommt. Beim Immobilienverkauf ist dieser Hauptvertrag der notariell beurkundete Kaufvertrag. Platzt der Verkauf vor dem Notartermin, gibt es in aller Regel auch keine Provision.

Zahlungspflichtig ist zunächst immer derjenige, der den Maklervertrag geschlossen hat. Beauftragt also der Eigentümer den Makler mit dem Verkauf, ist der Eigentümer der Vertragspartner des Maklers. Ob und in welchem Umfang ein Teil dieser Kosten an den Käufer weitergegeben werden darf, regeln seither eigene gesetzliche Vorschriften.

Die Provisionsteilung seit 2020: Das Halbteilungsprinzip

Mit dem „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ wurden zum 23. Dezember 2020 die §§ 656a bis 656d BGB eingeführt. Ihr Kern: Der Käufer einer selbstgenutzten Wohnimmobilie soll nicht länger die gesamte Provision allein tragen, obwohl der Verkäufer den Makler bestellt hat. Es gibt zwei typische Konstellationen.

1. Der Makler arbeitet für beide Seiten (Doppeltätigkeit) – § 656c BGB. Schließt der Makler sowohl mit dem Verkäufer als auch mit dem Käufer einen Maklervertrag, darf er von beiden nur eine Vergütung in gleicher Höhe verlangen. Vereinbart er mit einer Partei eine geringere oder gar keine Provision, entfällt oder verringert sich nach § 656c Abs. 2 BGB der Anspruch gegen die andere Partei im gleichen Verhältnis. Eine heimliche Bevorzugung einer Seite ist damit ausgeschlossen.

2. Nur eine Seite beauftragt den Makler – § 656d BGB. Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt und soll der Käufer einen Teil erstatten, ist eine solche Vereinbarung nur wirksam, wenn der Auftraggeber mindestens die Hälfte selbst trägt. Der Käufer darf also höchstens 50 Prozent übernehmen. Zusätzlich wird der Anspruch gegen den Käufer erst fällig, wenn der Verkäufer nachweislich seinen eigenen Anteil bezahlt hat.

Für welche Objekte gilt die Teilungspflicht – und für welche nicht?

Die Teilungsregeln der §§ 656c und 656d BGB sind nicht für jeden Immobilienkauf anwendbar. Nach § 656b BGB gelten sie nur, wenn der Käufer ein Verbraucher (§ 13 BGB) ist und es um den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses geht. Außerdem muss der Makler als Unternehmer (§ 14 BGB) handeln.

Entscheidend ist also nicht das Etikett „Investor“, sondern ob der Käufer rechtlich als Verbraucher auftritt. Kauft etwa ein gewerblicher Investor ein Mehrfamilienhaus, gelten die Teilungsregeln nicht – Höhe und Verteilung der Provision sind dann frei verhandelbar. Die Textform nach § 656a BGB bleibt allerdings auch dann erforderlich, wenn das Objekt eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus ist, unabhängig vom Käuferstatus.

Wie hoch ist die Provision – und ist sie verhandelbar?

Die Höhe der Maklerprovision ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. Das Gesetz regelt nur die Verteilung, nicht den Satz. Üblich ist eine Gesamtprovision von etwa 3,57 % bis 7,14 % des Kaufpreises inklusive Umsatzsteuer; das entspricht 3 % bis 6 % netto zuzüglich 19 % Umsatzsteuer. In vielen Bundesländern liegt die Gesamtcourtage bei rund 7,14 %, die sich Käufer und Verkäufer dann je zur Hälfte teilen (je etwa 3,57 %). Diese Sätze beruhen auf Marktüblichkeit und Verbandsangaben, nicht auf Gesetz – regionale Abweichungen sind die Regel.

Ein Rechenbeispiel als reine Spanne, ohne Bezug auf einen konkreten Markt: Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro und einer Gesamtprovision von 7,14 % ergäbe sich eine Gesamtcourtage von 28.560 Euro. Bei hälftiger Teilung entfielen auf Verkäufer und Käufer je rund 14.280 Euro. Wie sich die Maklerprovision in das Gesamtbild der Verkaufs- und Kaufnebenkosten einordnet, lesen Sie unter Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf und Notarkosten beim Hausverkauf.

Wenn die Teilung missachtet wird: das BGH-Urteil zur Gesamtnichtigkeit

Wie ernst es der Gesetzgeber mit der Halbteilung meint, hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 6. März 2025 (Az. I ZR 138/24) klargestellt. Wird ein Käufer entgegen § 656d BGB zur Zahlung der gesamten Provision verpflichtet, obwohl allein der Verkäufer den Makler beauftragt hat, ist die Vereinbarung nicht nur teilweise, sondern insgesamt nichtig.

Eine „geltungserhaltende Reduktion“ – also ein Zurückführen auf das gerade noch Zulässige – findet nicht statt. Die Folge: Der Käufer kann die komplette gezahlte Provision zurückfordern (Rückzahlung nach § 812 Abs. 1 BGB), nicht nur den überschießenden Teil. Eine fehlerhafte Provisionsabrede kann den Makler also seinen gesamten Anspruch kosten.

Sonderfall Vermietung: das Bestellerprinzip

Bei der Vermietung von Wohnraum gilt eine andere Logik als beim Verkauf. Seit dem 1. Juni 2015 greift das Bestellerprinzip nach § 2 Abs. 1a Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG): Wer den Makler bestellt, zahlt ihn auch. In der Praxis ist das fast immer der Vermieter. Eine Abwälzung der Maklerkosten auf den Wohnungssuchenden ist unzulässig, wenn dieser den Makler nicht selbst und ausschließlich in seinem Interesse beauftragt hat.

Wird ausnahmsweise der Suchende zum Auftraggeber, begrenzt § 3 WoVermittG die Provision auf höchstens zwei Nettokaltmieten zuzüglich Umsatzsteuer. Mehr Details zur Vermietung finden Sie unter Maklerkosten bei der Vermietung.

Provision, Bewertung und kostenlose Objektdaten richtig einordnen

Maklerkosten entstehen erst, wenn Sie tatsächlich verkaufen wollen und ein Maklervertrag in Textform geschlossen wird. Davor stehen oft Fragen nach dem realistischen Preis. Hier hilft eine klare Trennung dreier Stufen:

• Kostenlose Objektdaten: Im Objektkompass sehen Sie nach kostenloser Anmeldung sachliche Daten zu Ihrer eigenen Immobilie – etwa Bodenrichtwert, Mikrolage und Umfeld. Das ist eine Datengrundlage, keine Preisbewertung.
• Kostenlose Immobilienbewertung: Wenn Sie konkret verkaufen oder vermieten möchten, erhalten Sie über die angebundene Maklerei eine kostenlose Ersteinschätzung Ihrer Immobilie. Mehr dazu unter kostenlose Immobilienbewertung.
• Verkehrswertgutachten: Ein rechtssicheres Gutachten – etwa für Gericht, Finanzamt oder Erbauseinandersetzung – erstellt ein unabhängiger Sachverständiger; es ist kostenpflichtig. Details unter Verkehrswert der Immobilie.

Wer mit konkreten Zahlen zum Grund und Boden starten möchte, findet Hintergründe unter Bodenrichtwert. So wissen Sie bereits vor dem ersten Maklergespräch, worüber Sie verhandeln.