Ratgeber · Verkaufen
Beim Immobilien-Teilverkauf veräußern Sie einen Anteil Ihres Hauses an einen Anbieter und bleiben wohnen. Das Modell verspricht Liquidität ohne Umzug – ist juristisch und finanziell aber anspruchsvoll. Dieser Ratgeber erklärt die Rechtslage nüchtern und mit Paragrafen.
Beim Teilverkauf verkaufen Sie als Eigentümerin oder Eigentümer einen Anteil Ihrer selbst genutzten Immobilie – in der Regel bis zu 50 Prozent – an ein darauf spezialisiertes Unternehmen. Sie erhalten dafür einen Einmalbetrag und wohnen weiter in Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung. Im Gegenzug zahlen Sie an den neuen Miteigentümer ein laufendes Nutzungsentgelt für den verkauften Anteil.
Verkauft wird dabei kein bestimmtes Zimmer, sondern ein rechnerischer (ideeller) Miteigentumsanteil. Aus dem bisherigen Alleineigentum wird eine Bruchteilsgemeinschaft nach §§ 741 ff. BGB. Beide Eigentümer – Sie und das Unternehmen – sind dann mit ihrem jeweiligen Anteil im Grundbuch eingetragen.
Das Modell richtet sich vor allem an ältere Eigentümer, die in ihrem Haus wohnen bleiben, aber gebundenes Vermögen freisetzen möchten – etwa für eine Modernisierung, zur Aufstockung der Rente oder zur Unterstützung der Familie.
Abgrenzung: Welche Möglichkeiten Sie haben, hängt stark von Lage, Zustand und Marktumfeld Ihrer Immobilie ab. Nach einer kostenlosen Anmeldung im Objektkompass sehen Sie kostenlose Objektdaten zu Ihrem eigenen Haus – etwa Bodenrichtwert und Mikrolage. Das ist eine Datengrundlage, noch keine Preisbewertung.
Der Teilverkauf wird über zwei dingliche Rechte abgebildet, die beide ins Grundbuch eingetragen werden.
Der Erwerber wird mit einem ideellen Miteigentumsanteil (etwa „½ Miteigentumsanteil“) in Abteilung I des Grundbuchs eingetragen. Wie bei jedem Grundstücksgeschäft ist der Vertrag nach § 311b Abs. 1 BGB notariell zu beurkunden; das Eigentum geht durch Auflassung und Eintragung über (§§ 873, 925 BGB).
Damit Sie weiter wohnen dürfen, wird Ihnen ein lebenslanges Nutzungsrecht eingeräumt. In der Praxis ist das fast immer ein Nießbrauch nach § 1030 BGB, eingetragen in Abteilung II des Grundbuchs. Der Nießbrauch geht weiter als ein bloßes Wohnungsrecht nach §§ 1093 ff. BGB: Er erlaubt nicht nur das Bewohnen, sondern auch die Vermietung des Objekts.
Grundsätzlich kann nach § 749 BGB jeder Miteigentümer die Aufhebung der Bruchteilsgemeinschaft verlangen – im Extremfall per Teilungsversteigerung. Seriöse Verträge schließen dieses Recht für den Anbieter vertraglich aus oder regeln den späteren Verkauf abgestimmt. Prüfen Sie diese Klausel sorgfältig, denn sie schützt Ihr Wohnen.
Der Teilverkauf ist kein einmaliges Geschäft, sondern eine langfristige Verpflichtung. Die Kosten setzen sich aus mehreren Bausteinen zusammen.
| Kostenart | Wer zahlt | Größenordnung (marktüblich) |
|---|---|---|
| Nutzungsentgelt p. a. auf den ausgezahlten Betrag | Sie (laufend, monatlich) | rund 4–6 % pro Jahr |
| Durchführungs-/Serviceentgelt beim späteren Gesamtverkauf | aus dem Verkaufserlös | häufig um 3,3 % des Verkaufspreises |
| Garantierter Mindesterlös des Anbieters | aus Ihrem Anteil, wenn Wert nicht steigt | teils 117 % des Anbieteranteils |
| Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Wertgutachten | je nach Vertrag | einmalig, anbieterabhängig |
| Instandhaltung, Grundsteuer, Nebenkosten | oft vollständig Sie | laufend |
Die genannten Werte sind Spannen aus Marktbeobachtungen der Verbraucherzentrale; verbindlich ist allein Ihr individueller Vertrag. Das Nutzungsentgelt ist grundsätzlich frei vereinbar (§§ 311, 305 ff. BGB), darf aber nicht sittenwidrig (§ 138 BGB) oder in AGB unangemessen benachteiligend (§ 307 BGB) sein. Viele Verträge enthalten zudem eine Wertsicherungsklausel, die das Entgelt regelmäßig – etwa an den Verbraucherpreisindex – anhebt.
Verbraucherzentrale, die BaFin und der Sachverständigenrat für Verbraucherfragen (SVRV) bewerten den Teilverkauf seit Jahren kritisch. Die wichtigsten Punkte:
Ein Rechtsgutachten im Auftrag des SVRV (Gsell/Artz 2025) ordnet den Teilverkauf rechtlich als Umgehungsgeschäft nach § 512 Satz 2 BGB ein und fordert, die Gesamtkosten wie bei einem Verbraucherdarlehen als effektiven Jahreszins auszuweisen (§ 505b Abs. 2 BGB). Das ist bislang vor allem eine fachliche Forderung, noch keine gefestigte Rechtsprechung.
Steuerlich ist der Teilverkauf ein Verkauf eines Miteigentumsanteils. Zwei Steuerarten sind besonders relevant.
Verkaufen Sie eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, kann ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG vorliegen. Es gibt jedoch eine wichtige Ausnahme für selbst genutztes Wohneigentum: Wurde die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt, fällt keine Spekulationssteuer an (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Diese Ausnahme greift in der Regel auch beim Teilverkauf der selbst bewohnten Immobilie. Wird das Objekt dagegen vermietet, ist eine Besteuerung des anteiligen Gewinns möglich.
Der Erwerb des Miteigentumsanteils löst beim Käufer Grunderwerbsteuer nach § 1 GrEStG aus – je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Die Selbstnutzung durch Sie ändert daran nichts, denn sie betrifft nur die Einkommensteuer. Viele Anbieter übernehmen die Grunderwerbsteuer vertraglich; Steuerschuldner bleibt grundsätzlich der Erwerber.
Die steuerliche Behandlung – etwa des Nutzungsentgelts oder von Mieteinnahmen bei Vermietung (§ 21 EStG) – hängt von Ihrer konkreten Vertragsgestaltung ab. Lassen Sie diese vor Abschluss von einer Steuerberatung prüfen.
Wer Liquidität aus der Immobilie ziehen möchte, ohne auszuziehen, sollte zunächst einfachere und oft günstigere Wege prüfen. Die Verbraucherzentrale empfiehlt, den Teilverkauf erst nach diesen Alternativen zu betrachten.
| Modell | Liquidität | Eigentum | Typische Punkte |
|---|---|---|---|
| Klassischer Bankkredit / Beleihung | Einmalbetrag oder Linie | bleibt bei Ihnen | Zins und Tilgung; reguliert, keine Zusatzentgelte; Bonität nötig |
| Umkehrhypothek (Reverse Mortgage) | Rate oder Einmalbetrag | bleibt zunächst bei Ihnen | Zinskosten, Beleihungsgrenze; unter Bankaufsicht |
| Leibrente / Immobilienverrentung | monatliche Rente | geht über, Wohnrecht bleibt | Rente je nach Lebenserwartung; keine Kreditrate |
| Verkauf mit Wohnrecht / Rückmiete | voller Kaufpreis (mit Abschlag) | geht über | klare Struktur; endgültiger Eigentumsverlust |
Welche Lösung wirtschaftlich am besten passt, lässt sich nur mit belastbaren Zahlen zu Ihrer Immobilie beurteilen. Eine erste Orientierung zum Wert liefert der Bodenrichtwert; den marktnahen Verkehrswert ermittelt im Verkaufsfall die Immobilienbewertung. Auch die laufende Grundsteuer sollten Sie in die Gesamtrechnung einbeziehen.
Bevor Sie einen Teilkaufvertrag unterschreiben, sollten Sie eine geordnete Grundlage haben. Wir empfehlen folgende Reihenfolge:
Ob in Ihrem Fall ein Teilverkauf oder ein klassischer Verkauf besser passt, lässt sich seriös erst beurteilen, wenn der ungefähre Wert und die Lage Ihrer Immobilie auf dem Tisch liegen. Im Verkaufs- oder Vermietfall erhalten Sie über den Objektkompass eine kostenlose Makler-Ersteinschätzung direkt in der App.
Drei Stufen der Wertermittlung – zur Einordnung: kostenlose Objektdaten nach Anmeldung (keine Preisbewertung) – kostenlose Immobilienbewertung nur im Verkaufs- oder Vermietfall über die Maklerei – unabhängiges, kostenpflichtiges Verkehrswertgutachten für rechtssichere Zwecke.
Stand 2026. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Maßgeblich sind die jeweils geltenden Gesetze; landesrechtliche Details können abweichen.
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