Maklerkosten bei der Vermietung: Wer zahlt, wie viel und warum

Das Bestellerprinzip: Wer den Makler bestellt, zahlt ihn

Seit dem 1. Juni 2015 gilt bei der Vermietung von Wohnraum in Deutschland das sogenannte Bestellerprinzip. Es wurde durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG) in das Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermG) eingeführt. Die Kernregel lautet: Wer den Makler beauftragt, trägt auch dessen Kosten.

Rechtliche Grundlage ist § 2 Abs. 1a WoVermG. Danach darf ein Wohnungsvermittler vom Wohnungssuchenden grundsätzlich kein Entgelt fordern, sich versprechen lassen oder annehmen. Eine Provisionspflicht des Mietinteressenten entsteht nur in einer eng gefassten Ausnahme: wenn dieser den Makler selbst in Textform beauftragt hat und der Makler ausschließlich wegen dieses Auftrags beim Vermieter den Auftrag einholt, die Wohnung anzubieten.

In der Praxis bedeutet das für die allermeisten Vermietungen: Beauftragt der Eigentümer einen Makler mit der Mietersuche, zahlt der Eigentümer die Provision — nicht der neue Mieter. Eine Abwälzung dieser Kosten auf den Mieter ist gesetzlich ausgeschlossen.

Wie hoch darf die Maklerprovision bei der Vermietung sein?

Anders als beim Verkauf ist die Provision bei der Wohnraumvermietung gesetzlich gedeckelt. Nach § 3 Abs. 2 WoVermG darf der Wohnungsvermittler höchstens zwei Monatsmieten zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer verlangen.

Maßgeblich ist dabei die Nettokaltmiete. Betriebs- und Nebenkosten, über die gesondert abgerechnet wird, bleiben bei der Berechnung außen vor. Bei einer Staffelmiete ist die Miete des ersten Jahres die Bemessungsgrundlage.

Bei einem aktuellen Umsatzsteuersatz von 19 Prozent ergibt sich daraus eine Obergrenze von 2,38 Nettokaltmieten. Ein Rechenbeispiel verdeutlicht die Größenordnung:

Vermietung oder Verkauf: zwei völlig unterschiedliche Regelwerke

Eigentümer verwechseln die Regeln für Vermietung und Verkauf häufig — dabei beruhen sie auf ganz unterschiedlichen Gesetzen und führen zu unterschiedlichen Ergebnissen.

Bei der Vermietung von Wohnraum gilt das Bestellerprinzip des WoVermG: Wer beauftragt, zahlt, und die Höhe ist gedeckelt. Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher gilt seit dem 23. Dezember 2020 die Provisionsteilung nach §§ 656a bis 656d BGB: Der Käufer darf nicht mit einem höheren Anteil belastet werden als der Verkäufer; in der Praxis wird die Courtage meist hälftig geteilt.

Wer sich mit dem Gedanken trägt, statt zu vermieten zu verkaufen, findet die Einzelheiten zur Verkaufsprovision und zur Wertfrage in unseren Ratgebern zu Verkehrswert und Bodenrichtwert.

Welche Leistungen ein Makler bei der Vermietung erbringt

Die Provision honoriert die Arbeit, die einem Eigentümer die Mietersuche abnimmt. Ein Vermietungsmakler übernimmt typischerweise:

• Vermarktung und Inserate — Exposé, Fotos und Veröffentlichung auf den passenden Portalen
• Vorauswahl der Interessenten — Filtern der Anfragen, bevor Termine vereinbart werden
• Organisation und Durchführung der Besichtigungen
• Bonitätsprüfung — etwa Einkommensnachweise, Schufa-Auskunft und Mietschuldenfreiheitsbescheinigung
• Vorbereitung des Mietvertrags und Begleitung bis zum Abschluss sowie häufig die Übergabe mit Protokoll

Für Eigentümer, die nicht am Ort wohnen, schwer erreichbar sind oder schlicht den Aufwand und die rechtlichen Fallstricke (etwa bei der Bonitätsprüfung und beim Datenschutz) vermeiden möchten, kann sich die Provision durch einen schnelleren, rechtssicheren Abschluss rechnen.

Schriftform, Verbote und Sanktionen: die rechtlichen Leitplanken

Auch wenn der Eigentümer als Auftraggeber zahlt, schützt das Gesetz beide Seiten durch klare Formvorgaben und Verbote.

Textform für den Vermittlungsvertrag. Nach § 2 Abs. 1 Satz 2 WoVermG bedarf der Wohnungsvermittlungsvertrag der Textform (§ 126b BGB). Eine E-Mail oder ein unterschriebenes Schreiben genügt; ein bloß mündlicher Auftrag begründet keinen wirksamen, entgeltpflichtigen Maklervertrag.

Kein Umgehen über den Mietvertrag. Versuche, die Provisionspflicht doch auf den Mieter zu verlagern, sind unwirksam. § 2 Abs. 5 Nr. 2 WoVermG schließt insbesondere aus, dass eine Zahlungspflicht des Wohnungssuchenden durch einen Vertrag zugunsten Dritter — etwa eine entsprechende Klausel im Mietvertrag — begründet wird.

Bußgeld bei Verstößen. Wer als Vermittler entgegen dem Bestellerprinzip ein unzulässiges oder ein die Höchstgrenze des § 3 Abs. 2 WoVermG übersteigendes Entgelt vom Wohnungssuchenden fordert, sich versprechen lässt oder annimmt, handelt ordnungswidrig. § 8 WoVermG sieht dafür eine Geldbuße von bis zu 25.000 Euro vor.

Maklerkosten steuerlich geltend machen

Ein für Eigentümer angenehmer Unterschied zwischen Vermietung und Verkauf liegt im Steuerrecht. Maklerkosten, die der Mietersuche dienen, sind beim Vermieter regelmäßig sofort abziehbare Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 9 i. V. m. § 21 EStG). Sie mindern also im Jahr der Zahlung die steuerpflichtigen Mieteinnahmen.

Zur sauberen Abgrenzung gehört allerdings:

• Maklerkosten beim Kauf einer Immobilie, die anschließend vermietet wird, zählen zu den Anschaffungsnebenkosten. Sie werden nicht sofort abgezogen, sondern wirken sich über die Abschreibung (AfA) auf das Gebäude verteilt aus.
• Maklerkosten beim Verkauf einer privat gehaltenen Immobilie sind in der Regel nicht als Werbungskosten der Vermietung abziehbar, da sie dem Veräußerungsvorgang zugeordnet werden.

Wer wissen möchte, mit welchen Grundlagen sich der Wert und die Lage der eigenen Immobilie überhaupt einordnen lassen, findet im Objektkompass nach kostenloser Anmeldung Daten zum eigenen Objekt — etwa zur Mikrolage und zum Umfeld. Eine Preisbewertung ist das nicht; eine kostenlose Ersteinschätzung zum Miet- oder Verkaufswert erfolgt erst auf Wunsch im Vermiet- oder Verkaufsfall.