Notarkosten beim Hausverkauf: Wer zahlt was?

Warum beim Hausverkauf überhaupt ein Notar nötig ist

Der Verkauf eines Hauses oder eines Grundstücks ist in Deutschland ohne Notar nicht möglich. Nach § 311b Abs. 1 BGB bedarf ein Vertrag, durch den sich jemand zur Übertragung oder zum Erwerb von Grundeigentum verpflichtet, der notariellen Beurkundung. Ein nur privatschriftlich geschlossener Kaufvertrag ist nichtig.

Der Notar nimmt dabei eine neutrale Rolle ein: Er berät beide Seiten, verliest und beurkundet den Vertrag, kümmert sich um die Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers, überwacht die Zahlungsvoraussetzungen und veranlasst schließlich die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Für diese Tätigkeiten fallen Gebühren an – ergänzt um die Gebühren des Grundbuchamts.

Die Höhe dieser Gebühren ist nicht frei verhandelbar. Sie ergibt sich verbindlich aus dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Jeder Notar in Deutschland muss exakt diese gesetzlichen Sätze abrechnen; ein günstigerer oder teurerer Notar existiert insoweit nicht.

Wer zahlt die Notarkosten – Käufer oder Verkäufer?

Hier sind zwei Ebenen zu unterscheiden: das Innenverhältnis zwischen Käufer und Verkäufer und das Außenverhältnis gegenüber dem Notar.

Im Innenverhältnis ordnet das Gesetz die Beurkundungskosten dem Käufer zu. Nach § 448 Abs. 2 BGB trägt der Käufer die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags. In nahezu jedem notariellen Kaufvertrag findet sich zusätzlich ein Kostenparagraf, wonach der Käufer die Kosten der Beurkundung, des Vollzugs und der Eigentumsumschreibung übernimmt. Für Sie als Verkäufer bedeutet das: Den Löwenanteil der Notar- und Grundbuchkosten zahlt üblicherweise der Käufer.

Im Außenverhältnis sieht es anders aus. Da die Beurkundung im Interesse beider Vertragsparteien erfolgt, sind Käufer und Verkäufer dem Notar gegenüber regelmäßig Gesamtschuldner der Kosten (§ 29, § 30 GNotKG). Der Notar darf seine Vergütung also notfalls in voller Höhe von jeder Partei verlangen. Zahlt der Käufer nicht, kann der Notar sich grundsätzlich auch an den Verkäufer halten – dieser müsste sich das Geld dann beim Käufer zurückholen.

Welche Kosten typischerweise der Verkäufer trägt

Auch wenn der Käufer den Großteil zahlt, bleiben für den Verkäufer eigene Kostenpositionen. Sie entstehen vor allem dort, wo das Haus lastenfrei übergeben werden soll – also wenn noch Grundschulden oder Hypotheken Ihrer Bank im Grundbuch stehen.

• Löschung von Grundschulden: Soll eine alte Grundschuld gelöscht werden, fällt beim Grundbuchamt eine Gebühr nach KV-Nr. 14140 GNotKG an (eine 0,5-Gebühr). Geschäftswert ist dabei der Nennbetrag der Grundschuld, nicht der Kaufpreis (§ 53 Abs. 1 GNotKG). Diese Löschungskosten trägt in der Praxis fast immer der Verkäufer, weil die lastenfreie Übergabe seine Pflicht ist.
• Löschungsbewilligung der Bank: Ihre Bank muss der Löschung zustimmen. Diese Bewilligung muss notariell beglaubigt werden, wofür Notarkosten anfallen. Manche Banken erheben zusätzlich ein eigenes Bearbeitungsentgelt – das ist vertraglich unterschiedlich und sollte vorab erfragt werden.
• Treuhandauftrag zur Ablösung: Wird der laufende Kredit aus dem Kaufpreis abgelöst, wickelt der Notar dies häufig über einen Treuhandauftrag ab. Solche Zusatztätigkeiten, die der Sicherung Ihrer Darlehensablösung dienen, werden im Vertrag oft dem Verkäufer zugerechnet.

Wenn Ihr Haus bereits schuldenfrei ist und keine Grundschuld mehr im Grundbuch steht, entfallen diese Posten – dann zahlen Sie als Verkäufer in der Regel nichts oder fast nichts an den Notar.

Wie sich die Notar- und Grundbuchkosten berechnen

Alle Gebühren bemessen sich nach dem Geschäftswert, also in der Regel nach dem vereinbarten Kaufpreis (§ 47 GNotKG). Zu diesem Wert wird in den Gebührentabellen (Anlage 2 zum GNotKG) eine Basisgebühr abgelesen, auf die je nach Amtshandlung ein bestimmter Gebührensatz angewendet wird.

Die wichtigsten Positionen beim Hausverkauf:

Hinzu kommen Vollzugs- und Betreuungsgebühren des Notars, Auslagen für Porto und Schriftverkehr sowie die Umsatzsteuer von 19 Prozent auf die Notargebühren. Die Gebührentabellen des GNotKG wurden zum 1. Juni 2025 erstmals seit 2013 angepasst; im typischen Immobilienbereich stiegen die Tabellenwerte um etwa 5 bis 6 Prozent.

Wie viel kostet das insgesamt? Ein Rechenbeispiel

Als Faustregel nennen seriöse Quellen für Notar und Grundbuch zusammen rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Davon entfallen grob ein bis anderthalb Prozent auf den Notar und etwa ein halbes Prozent auf das Grundbuchamt. Da der Käufer diese Kosten überwiegend trägt, ist der Wert für ihn relevanter als für Sie.

Für Sie als Verkäufer bleibt unter dem Strich meist nur die Grundschuldlöschung als eigener Posten. Bei einer gelöschten Grundschuld von beispielsweise 300.000 Euro bewegt sich die Grundbuchgebühr hierfür im niedrigen dreistelligen Bereich – ein vergleichsweise kleiner Betrag.

Abgrenzung: Grunderwerbsteuer und Maklerkosten sind etwas anderes

Notarkosten werden häufig mit anderen Kaufnebenkosten verwechselt. Drei Positionen sollten Sie sauber auseinanderhalten:

• Grunderwerbsteuer: Eine Steuer nach dem Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), die je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises beträgt und vom Finanzamt festgesetzt wird. Sie hat mit den Notarkosten nichts zu tun und zahlt regelmäßig der Käufer. Details dazu finden Sie im Ratgeber Grunderwerbsteuer berechnen.
• Maklerprovision: Eine vertraglich vereinbarte Vergütung nach den §§ 652 ff. BGB. Sie ist keine Notargebühr und richtet sich nach dem Maklervertrag.
• Grundsteuer: Eine jährlich laufende Steuer, die der Eigentümer trägt – nicht zu verwechseln mit der einmaligen Grunderwerbsteuer. Grundlagen erklärt der Beitrag Grundsteuer: Grundlagen und Höhe.

Die Notarkosten sind also nur ein Baustein im Gesamtbild der Kaufnebenkosten – aber der einzige, bei dem Käufer und Verkäufer dem Notar gegenüber gemeinsam haften.

Was Sie als Eigentümer vor dem Verkauf prüfen sollten

Bevor Sie einen Verkauf in Angriff nehmen, lohnt ein nüchterner Blick auf die eigene Ausgangslage:

• Grundbuch prüfen: Stehen noch Grundschulden, Wegerechte oder ein Nießbrauch im Grundbuch? Diese beeinflussen Ablauf und Kosten. Einen aktuellen Auszug bekommen Sie über das zuständige Grundbuchamt.
• Belastungen klären: Sprechen Sie frühzeitig mit Ihrer Bank über die Restschuld und die Löschungsbewilligung. So lässt sich der Treuhandweg über den Notar sauber vorbereiten.
• Lage und Wert einordnen: Der Bodenrichtwert gibt eine erste Orientierung zum Grundstückswert. Im Objektkompass sehen Sie nach kostenloser Anmeldung Daten zu Ihrer eigenen Immobilie – etwa zur Mikrolage und zum Umfeld.