Wie berechne ich die Erbschaftssteuer auf eine Immobilie selbst?

In vier Schritten: Zuerst den Grundbesitzwert ermitteln (§§ 176–198 BewG), dann mögliche Steuerbefreiungen abziehen (etwa Familienheim nach § 13 ErbStG oder 10 % für vermietete Wohnungen nach § 13d ErbStG), anschließend den persönlichen Freibetrag nach § 16 ErbStG abziehen und zuletzt auf den verbleibenden Betrag den Steuersatz nach § 19 ErbStG anwenden. Bleibt nach den Abzügen kein Betrag übrig, fällt keine Steuer an.

Welcher Freibetrag gilt für eine geerbte Immobilie?

Der persönliche Freibetrag hängt vom Verwandtschaftsgrad ab (§ 16 ErbStG): Ehegatten und eingetragene Lebenspartner 500.000 €, Kinder 400.000 €, Enkel 200.000 € (bzw. 400.000 €, wenn das verbindende Elternteil verstorben ist), Eltern und Großeltern im Erbfall 100.000 €, alle übrigen Erwerber 20.000 €. Für Ehegatten und Kinder kommt teils ein Versorgungsfreibetrag nach § 17 ErbStG hinzu.

Muss ich für ein selbstgenutztes Familienheim Erbschaftssteuer zahlen?

Erbt der Ehegatte oder eingetragene Lebenspartner das vom Erblasser selbstgenutzte Familienheim, ist dieser Erwerb nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG wertunabhängig steuerfrei. Kinder erben es nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG steuerfrei bis zu 200 m² Wohnfläche. Voraussetzung ist in beiden Fällen, dass der Erbe unverzüglich einzieht und die Immobilie mindestens zehn Jahre selbst bewohnt.

Was passiert, wenn ich das geerbte Familienheim innerhalb von zehn Jahren verkaufe?

Dann entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend und die Erbschaftssteuer wird nacherhoben (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b S. 5 ErbStG). Das gilt bei Verkauf, Vermietung, unentgeltlicher Überlassung oder Aufgabe der Selbstnutzung. Eine Ausnahme besteht nur bei zwingenden Gründen wie schwerer Krankheit oder Pflegebedürftigkeit, die die weitere Selbstnutzung unmöglich machen.

Kann ich den vom Finanzamt angesetzten Immobilienwert anfechten?

Ja. Nach § 198 BewG (Öffnungsklausel) dürfen Sie einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen, etwa durch ein Verkehrswertgutachten eines vereidigten Sachverständigen oder des Gutachterausschusses oder durch einen zeitnah erzielten tatsächlichen Kaufpreis. Wird der niedrigere Wert anerkannt, ändert das Finanzamt den Bescheid und berechnet die Steuer neu.

Welche Fristen muss ich nach dem Erbfall einhalten?

Den Erwerb müssen Sie grundsätzlich innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis dem Finanzamt anzeigen (§ 30 ErbStG); bei notarieller oder gerichtlicher Beteiligung entfällt das oft. Eine Erbschaftsteuererklärung ist nur auf Aufforderung des Finanzamts abzugeben (§ 31 ErbStG). Lastet die Steuer überwiegend auf Grundvermögen, kommt eine Stundung nach § 28 Abs. 3 ErbStG in Betracht.

Erbschaftssteuer für Immobilien berechnen

So setzt sich die Erbschaftssteuer zusammen

Die Erbschaftssteuer auf eine Immobilie wird nicht in einem Schritt berechnet, sondern in einer festen Reihenfolge. Wer diese Reihenfolge kennt, kann seine voraussichtliche Belastung selbst grob abschätzen. Maßgeblich sind das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) und das Bewertungsgesetz (BewG).

Der Rechenweg verläuft in vier Stufen:

Wert der Immobilie ermitteln – das Finanzamt stellt den sogenannten Grundbesitzwert nach den §§ 176–198 BewG fest.
Steuerbefreiungen abziehen – etwa für ein selbstgenutztes Familienheim (§ 13 ErbStG) oder vermietete Wohnungen (§ 13d ErbStG).
Persönlichen Freibetrag abziehen – je nach Verwandtschaftsgrad nach § 16 ErbStG.
Steuersatz anwenden – nach Steuerklasse (§ 15 ErbStG) und Tarif (§ 19 ErbStG).

Erst was nach allen Abzügen übrig bleibt, wird besteuert. Bleibt nichts übrig, fällt auch keine Erbschaftssteuer an. Die folgenden Abschnitte gehen jede Stufe einzeln durch.

Schritt 1: Den Wert der geerbten Immobilie ermitteln

Grundlage jeder Berechnung ist der Wert der Immobilie zum Todestag, der sogenannte Grundbesitzwert. Das Finanzamt setzt dafür nach § 9 BewG den gemeinen Wert an, also den Verkehrswert. Welches Verfahren angewandt wird, hängt von der Grundstücksart ab (§ 182 BewG):

Verfahren	Wann angewendet	Rechtsgrundlage
Vergleichswertverfahren	Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser (wenn Vergleichspreise vorliegen)	§ 183 BewG
Ertragswertverfahren	Mietwohn- und Geschäftsgrundstücke	§§ 184–188 BewG
Sachwertverfahren	Ein-/Zweifamilienhäuser ohne Vergleichswerte	§§ 189–191 BewG

Bei unbebauten Grundstücken gilt schlicht: Fläche × Bodenrichtwert = Bodenwert (§ 179 BewG). Der Bodenrichtwert ist damit ein zentraler Baustein der Bewertung. Durch das Jahressteuergesetz 2022 wurden die Bewertungsregeln an die Immobilienwertermittlungsverordnung angepasst; sie gelten für alle Erbfälle ab dem 1. Januar 2023 und führen tendenziell zu höheren Werten.

Wichtig: Der Grundbesitzwert ist eine typisierte Schätzung des Finanzamts, kein verbindlicher Marktpreis. Wie Sie ihn bei Bedarf widerlegen, lesen Sie weiter unten. Wie der Wert grundsätzlich zustande kommt, erläutert der Beitrag Grundstückswert ermitteln.

Schritt 2: Steuerbefreiungen für Immobilien abziehen

Bevor der persönliche Freibetrag greift, mindern besondere Befreiungen den steuerpflichtigen Wert. Für Immobilien sind drei Regelungen entscheidend:

Familienheim für Ehegatten (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG): Erbt der überlebende Ehegatte oder eingetragene Lebenspartner die selbstgenutzte Wohnung, ist dieser Erwerb unbegrenzt steuerfrei – unabhängig vom Wert. Voraussetzung: Der Erbe nutzt die Immobilie unverzüglich selbst und mindestens zehn Jahre lang.

Familienheim für Kinder (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG): Auch Kinder (und Enkel verstorbener Kinder) können das Familienheim steuerfrei erben, allerdings nur bis zu einer Wohnfläche von 200 m². Der darüber hinausgehende Anteil ist steuerpflichtig. Auch hier gilt die zehnjährige Selbstnutzung.

Vermietete Wohnimmobilien (§ 13d ErbStG): Bei zu Wohnzwecken vermieteten Grundstücken bleiben pauschal 10 % des Wertes steuerfrei – es werden also nur 90 % angesetzt.

Die 10-Jahres-Regel beim Familienheim

Die Befreiung steht unter einem Nachversteuerungsvorbehalt: Verkaufen, vermieten oder veräußern Sie das Heim innerhalb von zehn Jahren oder geben die Selbstnutzung auf, entfällt die Steuerfreiheit rückwirkend (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b S. 5 ErbStG). Ausnahme: zwingende Gründe wie Pflegebedürftigkeit. Wer einen Verkauf erwägt, sollte die steuerlichen Folgen eines Verkaufs vorab prüfen.

Schritt 3 und 4: Freibetrag abziehen und Steuersatz anwenden

Vom verbleibenden Wert zieht jeder Erbe zunächst seinen persönlichen Freibetrag ab. Dieser richtet sich allein nach dem Verwandtschaftsverhältnis (§ 16 ErbStG) und gilt unverändert auch 2026:

Erbe	Freibetrag	Norm
Ehegatte / eingetragener Lebenspartner	500.000 €	§ 16 Abs. 1 Nr. 1
Kinder, Stiefkinder, Enkel verstorbener Kinder	400.000 €	§ 16 Abs. 1 Nr. 2
Enkel (Eltern leben noch)	200.000 €	§ 16 Abs. 1 Nr. 3
Eltern und Großeltern (im Erbfall)	100.000 €	§ 16 Abs. 1 Nr. 4
übrige Erwerber (Geschwister, Nichten, Freunde …)	20.000 €	§ 16 Abs. 1 Nr. 5

Hinzu kommt für Ehegatten und Kinder unter Umständen ein Versorgungsfreibetrag (§ 17 ErbStG): Ehegatten 256.000 €, Kinder je nach Alter gestaffelt von 52.000 € (bis 5 Jahre) bis 10.300 € (bis 27 Jahre). Er wird gekürzt, soweit bereits steuerfreie Versorgungsbezüge wie eine Witwenrente bestehen. Eine ausführliche Übersicht bietet der Beitrag Freibetrag bei der Erbschaftssteuer.

Auf den verbleibenden Betrag – den steuerpflichtigen Erwerb – wird der Steuersatz angewandt. Er hängt von der Steuerklasse (§ 15 ErbStG) und der Höhe des Erwerbs (§ 19 ErbStG) ab. In Steuerklasse I stehen die nächsten Angehörigen (Ehegatte, Kinder, Enkel, im Erbfall auch Eltern), in Klasse II Geschwister, Nichten und Neffen, in Klasse III alle übrigen Erwerber. Der Tarif nach § 19 Abs. 1 ErbStG ist gestaffelt:

Steuerpflichtiger Erwerb bis …	Klasse I	Klasse II	Klasse III
75.000 €	7 %	15 %	30 %
300.000 €	11 %	20 %	35 %
600.000 €	15 %	25 %	40 %
6.000.000 €	19 %	30 %	43 %
13.000.000 €	23 %	35 %	45 %
26.000.000 €	27 %	40 %	50 %
über 26.000.000 €	30 %	43 %	50 %

Der jeweilige Prozentsatz wird auf den gesamten steuerpflichtigen Erwerb angewandt, nicht nur auf den Teil oberhalb einer Stufe. Eine Härtefallregelung (§ 19 Abs. 3 ErbStG) verhindert, dass das Überschreiten einer Stufe zu einer übermäßigen Mehrbelastung führt.

Ein Rechenbeispiel: Kind erbt eine Eigentumswohnung

Ein Beispiel macht den Rechenweg greifbar. Ein Kind erbt von seinem Elternteil eine vermietete Eigentumswohnung mit einem festgestellten Grundbesitzwert von 500.000 €. Es liegt kein weiteres Vermögen vor, keine Vorschenkungen.

Wert: 500.000 € (Grundbesitzwert).
Befreiung § 13d ErbStG (vermietete Wohnung, 10 %): −50.000 € → 450.000 €.
Freibetrag § 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG (Kind, 400.000 €): −400.000 € → 50.000 €.
Steuersatz § 19 ErbStG (Klasse I, bis 75.000 €: 7 %): 50.000 € × 7 % = 3.500 € Erbschaftssteuer.

Würde dasselbe Kind die Wohnung als Familienheim erben, dort innerhalb von rund sechs Monaten einziehen, die Fläche läge unter 200 m² und es nutzte sie zehn Jahre selbst, wäre der Erwerb nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG vollständig steuerfrei – es fiele keine Erbschaftssteuer an, und der Freibetrag bliebe für weiteres Vermögen erhalten.

Die größte Stellschraube ist also der angesetzte Wert. Schon eine moderate Differenz beim Grundbesitzwert kann darüber entscheiden, ob überhaupt Steuer anfällt.

Wert zu hoch? So widerlegen Sie den Grundbesitzwert

Der vom Finanzamt typisiert ermittelte Wert liegt nicht selten über dem tatsächlichen Marktwert. Hier hilft die Öffnungsklausel des § 198 BewG: Sie dürfen einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen. Anerkannt werden vor allem:

ein Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder des örtlichen Gutachterausschusses,
ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag erzielter tatsächlicher Kaufpreis.

Das Gutachten muss sich auf den Bewertungsstichtag (Todestag) beziehen und den Wert nachvollziehbar herleiten. Wird der niedrigere Wert anerkannt, ändert das Finanzamt den Bescheid und die Steuer wird neu berechnet. Welche Kosten dabei realistisch sind, zeigt der Beitrag Immobiliengutachter: Kosten; einen unabhängigen, kostenpflichtigen Verkehrswert liefert ein Verkehrswertgutachten.

Drei Wege zum Wert Ihrer Immobilie – sauber getrennt

Im Objektkompass sehen Sie nach kostenloser Anmeldung sachliche Daten zu Ihrem eigenen Objekt – etwa Bodenrichtwert und Mikrolage – als Orientierung, jedoch keine Preisbewertung. Steht ein Verkauf oder eine Vermietung an, erhalten Sie in der App eine kostenlose Makler-Ersteinschätzung. Für das Finanzamt rechtssicher ist allein ein unabhängiges, kostenpflichtiges Verkehrswertgutachten nach § 198 BewG.

Fristen und Stundung: Was Sie zeitlich beachten müssen

Auch der Zeitplan ist gesetzlich geregelt:

Anzeigepflicht (§ 30 ErbStG): Den Erwerb müssen Sie grundsätzlich innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis beim zuständigen Erbschaftsteuer-Finanzamt anzeigen. Bei notariell beurkundeten oder gerichtlich eröffneten Erwerben entfällt die Anzeige häufig, weil Notar oder Gericht melden.
Steuererklärung (§ 31 ErbStG): Eine Erbschaftsteuererklärung müssen Sie nur abgeben, wenn das Finanzamt Sie dazu auffordert. Es setzt dann eine Frist (meist ein bis drei Monate), die auf Antrag verlängert werden kann.
Stundung (§ 28 Abs. 3 ErbStG): Besteht der Nachlass im Wesentlichen aus Grundvermögen und müsste die Immobilie zur Zahlung verkauft werden, kann das Finanzamt die Steuer auf Antrag stunden, um eine unbillige Härte zu vermeiden.

Dieser Ratgeber erklärt den Rechenweg allgemeinverständlich und ersetzt keine steuerliche Beratung. Ob sich im Einzelfall ein Gutachten lohnt oder ob die Selbstnutzung als Familienheim realisierbar ist, sollten Sie mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater klären.