Grundsteuer berechnen: Formel und Rechenweg

Die Grundformel: drei Faktoren, drei Stellen

Seit der Grundsteuerreform berechnet sich die Grundsteuer ab dem Jahr 2025 für Wohngrundstücke nach einer durchgängig gleichen Grundformel. Sie verbindet drei Faktoren und durchläuft drei Bescheide von zwei verschiedenen Stellen:

Hinter der Formel stehen drei aufeinander aufbauende Verfahrensschritte:

1. Grundsteuerwert – Das Finanzamt stellt nach dem Bewertungsgesetz (BewG) den Grundsteuerwert Ihres Grundstücks fest und erlässt den Grundsteuerwertbescheid.
2. Grundsteuermessbetrag – Das Finanzamt multipliziert den Grundsteuerwert mit der gesetzlichen Steuermesszahl (§ 13 i. V. m. § 15 GrStG) und erlässt den Grundsteuermessbescheid.
3. Grundsteuer – Die Gemeinde wendet auf den Messbetrag ihren Hebesatz an (§ 25 GrStG) und erlässt den eigentlichen Grundsteuerbescheid mit dem zu zahlenden Jahresbetrag.

Diese Dreiteilung ist wichtig zu verstehen: Über die Bewertung entscheidet allein das Finanzamt, über die Höhe des Hebesatzes allein die Gemeinde. Wer den Wert seines Grundstücks für zu hoch hält, muss sich deshalb an das Finanzamt wenden, nicht an die Stadtkasse.

Schritt 1: Der Grundsteuerwert und seine Eingangswerte

Der Grundsteuerwert ist ein typisierter steuerlicher Wert. Er ist nicht mit dem Verkehrswert (Marktwert) Ihrer Immobilie gleichzusetzen, sondern wird nach gesetzlich vorgegebenen Pauschalen ermittelt. Für die meisten Wohngrundstücke – Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum – gilt im sogenannten Bundesmodell das Ertragswertverfahren nach den §§ 252 bis 257 BewG.

In dieses Verfahren fließen vor allem folgende Eingangswerte ein:

• Bodenrichtwert (€/m²) – der vom Gutachterausschuss ermittelte Lagewert des Bodens nach § 196 BauGB.
• Grundstücksfläche (m²) – die Fläche des Flurstücks aus dem Liegenschaftskataster.
• Wohnfläche (m²) – die anrechenbare Wohnfläche des Gebäudes.
• Statistische Nettokaltmiete – ein gesetzlich vorgegebener, statistisch ermittelter Mietwert je m², abhängig von der Mietniveaustufe der Gemeinde.
• Baujahr – maßgeblich für die typisierte Alterswertminderung des Gebäudes.
• Grundstücksart – Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Mietwohngrundstück oder Wohnungseigentum.

Vereinfacht gesagt kombiniert das Ertragswertverfahren einen kapitalisierten Ertrag (aus der statistischen Nettokaltmiete für die Wohnfläche, vermindert um pauschale Bewirtschaftungskosten) mit dem Bodenwert (Bodenrichtwert × Grundstücksfläche). Die genauen Vervielfältiger und Pauschalen sind in den §§ 252 bis 257 BewG geregelt. Für bestimmte Nichtwohngrundstücke kommt stattdessen das Sachwertverfahren zur Anwendung.

Schritt 2: Steuermesszahl und Grundsteuermessbetrag

Im zweiten Schritt multipliziert das Finanzamt den festgestellten Grundsteuerwert mit der gesetzlichen Steuermesszahl. Diese ist in § 15 GrStG festgelegt und wurde mit der Reform auf etwa ein Zehntel der früheren Werte abgesenkt, um die deutlich höheren Bewertungen rechnerisch auszugleichen.

Die Formel für diesen Schritt lautet:

Für bestimmte begünstigte Nutzungen ermäßigt sich die Steuermesszahl um 25 Prozent (§ 15 Abs. 2 bis 5 GrStG). Das betrifft insbesondere geförderten Wohnraum sowie bestimmte denkmalgeschützte Gebäude. Entfallen die Voraussetzungen, entfällt auch die Ermäßigung. Den so errechneten Messbetrag teilt Ihnen das Finanzamt im Grundsteuermessbescheid mit; er ist die Bemessungsgrundlage für die Gemeinde.

Schritt 3: Hebesatz und Jahresgrundsteuer

Den letzten Faktor legt die Gemeinde fest. Nach § 25 GrStG bestimmt sie durch Satzung den Hebesatz – getrennt für die Grundsteuer A (land- und forstwirtschaftliches Vermögen, § 2 Nr. 1 GrStG) und die Grundsteuer B (sonstige bebaute und unbebaute Grundstücke, § 2 Nr. 2 GrStG). Der Hebesatz wird in Prozent angegeben und unterscheidet sich von Gemeinde zu Gemeinde erheblich.

Ein durchgerechnetes Beispiel macht die Kette anschaulich (die Werte dienen nur der Veranschaulichung des Rechenwegs):

• Angenommener Grundsteuerwert: 100.000 €
• × Steuermesszahl Wohngrundstück: 0,031 % (0,00031) → Grundsteuermessbetrag: 31 €
• × Hebesatz der Gemeinde, hier beispielhaft 470 % → Jahresgrundsteuer: 145,70 €

Seit 2025 dürfen Gemeinden über § 25 Abs. 5 GrStG zusätzlich eine sogenannte Grundsteuer C einführen: einen höheren Hebesatz für baureife, aber unbebaute Grundstücke, um Bauland zu mobilisieren. Sie ist kein eigener Steuertatbestand, sondern ein gesonderter Hebesatz innerhalb der Grundsteuer B.

Bundesmodell oder Landesmodell: Was in Ihrem Land gilt

Die Reform ist als öffnendes Bundesgesetz ausgestaltet: Die Länder durften vom Bundesmodell abweichen. Die oben beschriebene Berechnung mit Ertragswertverfahren und statistischer Nettokaltmiete gilt deshalb nicht überall identisch. Strukturell bleibt die Formel jedoch in allen Modellen gleich – nur die Ermittlung des Werts bzw. der Äquivalenzbeträge unterscheidet sich.

Bescheide prüfen, Frist wahren und Einspruch einlegen

Weil die Berechnung über drei Bescheide läuft, lohnt sich die Prüfung an der richtigen Stelle. Fehlerhafte Flächen, ein falsches Baujahr oder ein unzutreffend angesetzter Bodenrichtwert wirken sich auf alle nachfolgenden Schritte aus.

• Grundsteuerwertbescheid (Finanzamt): Einspruch nach § 347 AO, Frist ein Monat ab Bekanntgabe (§ 355 AO). Hier sind Einwendungen gegen Bewertung, Flächen und Gebäudedaten zu erheben.
• Grundsteuermessbescheid (Finanzamt): ebenfalls Einspruch nach § 347 AO innerhalb eines Monats. Da er an den Grundsteuerwert gebunden ist, sollten fehlerhafte Werte vorrangig dort angegriffen werden.
• Grundsteuerbescheid (Gemeinde): Gegen ihn ist in der Regel der Widerspruch nach Landesrecht möglich; den zugrunde liegenden Wert kann die Gemeinde aber nicht selbst ändern.

Beachten Sie zudem die Fälligkeit: Nach § 28 GrStG ist die Jahresgrundsteuer grundsätzlich in vier gleichen Raten zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig. Steuerschuldner ist nach § 10 GrStG der Eigentümer; bei vermieteten Objekten kann die Grundsteuer als laufende öffentliche Last über § 2 Nr. 1 BetrKV auf die Mieter umgelegt werden, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist.

Aufkommensneutralität: Warum die Reform in Summe nicht teurer sein soll

Mit der Reform wurden die Grundsteuerwerte erstmals zum Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 2022 neu festgestellt (§ 221 BewG). Da die neuen Werte häufig deutlich höher liegen als die alten Einheitswerte, wurden die Steuermesszahlen abgesenkt. Zusätzlich sollten viele Gemeinden ihre Hebesätze so anpassen, dass das gesamte Grundsteueraufkommen der Kommune ungefähr gleich bleibt.

Diese Aufkommensneutralität ist allerdings eine politische Zielvorgabe, kein Rechtsanspruch. Die Hebesatzhoheit ist Teil der kommunalen Selbstverwaltung (Art. 28 Abs. 2 GG). Das bedeutet:

• Gesamtwirtschaftlich soll die Grundsteuer durch die Reform nicht steigen.
• Im Einzelfall kann Ihre persönliche Belastung dennoch spürbar höher oder niedriger ausfallen – je nachdem, wie sich der Wert Ihres Grundstücks entwickelt hat.

Die nächste turnusmäßige Neubewertung erfolgt nach § 221 BewG sieben Jahre später, also zum 1. Januar 2029. Bis dahin werden Änderungen nur über Fortschreibungen (§§ 222 ff. BewG) berücksichtigt. Wer die Systematik dahinter vertiefen möchte, findet weitere Erläuterungen in unserem Beitrag zu den Grundlagen und der Höhe der Grundsteuer.