Ratgeber · Steuer
Seit 2025 wird die Grundsteuer nach reformierten Regeln erhoben – auch für jede Eigentumswohnung. Dieser Ratgeber erklärt, wie sich der Betrag zusammensetzt, welche Bescheide Sie erhalten und worauf Eigentümerinnen und Eigentümer von Wohnungseigentum achten sollten.
Die Grundsteuer ist eine jährliche Gemeindesteuer auf Grundbesitz. Für eine Eigentumswohnung ist die Grundsteuer B einschlägig, denn sie betrifft das bebaute Grundvermögen. Die Grundsteuer A erfasst dagegen land- und forstwirtschaftliches Vermögen und spielt für Wohnungseigentum keine Rolle. Mit der Reform wurde zusätzlich eine Grundsteuer C für unbebaute, baureife Grundstücke ermöglicht – auch sie betrifft eine bestehende Wohnung nicht.
Hintergrund der Reform ist eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 10. April 2018 (1 BvL 11/14 u. a.): Die jahrzehntealten Einheitswerte waren verfassungswidrig, weil sie die tatsächlichen Wertverhältnisse längst nicht mehr abbildeten. Der Gesetzgeber musste den gesamten Grundbesitz neu bewerten. Rechtsgrundlage der Erhebung ist das Grundsteuergesetz (GrStG), Grundlage der Bewertung das Bewertungsgesetz (BewG).
Stichtag der bundesweiten Neubewertung ist der 1. Januar 2022 (Hauptfeststellungszeitpunkt). Erhoben wird die Grundsteuer auf dieser neuen Grundlage seit dem 1. Januar 2025. Die alten Bescheide auf Basis der Einheitswerte sind damit Geschichte.
Wichtig: Die Reform soll bundesweit grundsätzlich aufkommensneutral sein. Das heißt aber nur, dass das Gesamtaufkommen der Gemeinden in etwa gleich bleiben soll – im Einzelfall kann Ihre persönliche Belastung trotzdem steigen oder sinken.
Eine Eigentumswohnung bildet bewertungsrechtlich eine eigene wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens (§ 244 Abs. 3 BewG). Sie wird also für sich allein bewertet, auch wenn sie Teil einer größeren Wohnanlage ist. In § 249 BewG ist Wohnungseigentum ausdrücklich als eigene Grundstücksart genannt.
Im sogenannten Bundesmodell wird Wohnungseigentum nach dem Ertragswertverfahren bewertet (§ 250 Abs. 2 i. V. m. §§ 252 ff. BewG). Vereinfacht setzt sich der Grundsteuerwert nach § 252 BewG aus zwei Bausteinen zusammen:
Für die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts waren bei einer Wohnung typischerweise folgende Angaben nötig:
Die maßgebliche Nettokaltmiete mussten Sie nicht selbst beziffern – sie ergibt sich aus bundeseinheitlichen Tabellen nach der Mietniveaustufe Ihrer Gemeinde.
Welcher Bodenrichtwert und welches Umfeld für Ihre Wohnung gelten, zeigt Ihnen der Objektkompass nach kostenloser Anmeldung zu Ihrem eigenen Objekt – als reine Sachinformation, ohne Preisbewertung.
Die Höhe der Grundsteuer ergibt sich aus drei Werten, die nacheinander multipliziert werden:
| Faktor | Festgesetzt von | Grundlage |
|---|---|---|
| Grundsteuerwert | Finanzamt | Ertragswertverfahren (§§ 252 ff. BewG) |
| Steuermesszahl | Gesetzgeber | § 15 GrStG |
| Hebesatz | Gemeinde | kommunale Satzung |
Die Formel lautet:
Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = jährliche Grundsteuer
Die Steuermesszahl ist im Bundesmodell deutlich abgesenkt worden, um die gestiegenen Werte auszugleichen. Für Wohngrundstücke – und damit für Wohnungseigentum (§ 249 Abs. 1 Nr. 1 bis 4 BewG) – beträgt sie 0,31 Promille (0,031 %); für Nichtwohngrundstücke und unbebaute Grundstücke gelten 0,34 Promille (§ 15 Abs. 1 GrStG).
Aus Grundsteuerwert und Steuermesszahl bildet das Finanzamt den Grundsteuermessbetrag. Erst die Gemeinde wendet darauf ihren Hebesatz an. Beispielrechnung des Bundesfinanzministeriums: Ein Messbetrag von 250 Euro ergibt bei einem Hebesatz von 470 Prozent eine Jahres-Grundsteuer von 1.175 Euro. Da Hebesätze von Gemeinde zu Gemeinde stark schwanken, lässt sich die konkrete Höhe nur aus Ihrem eigenen Bescheid ablesen.
Den allgemeinen Mechanismus der Berechnung erläutern wir vertiefend unter Grundsteuer – Grundlagen und Höhe.
Entscheidend ist, in welchem Bundesland Ihre Wohnung liegt. Die meisten Länder wenden das Bundesmodell an (u. a. Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen). Andere Länder haben von der Öffnungsklausel Gebrauch gemacht und eigene Modelle eingeführt:
| Land | Modell | Maßgeblich vor allem |
|---|---|---|
| Baden-Württemberg | modifiziertes Bodenwertmodell | Bodenwert (Fläche × Bodenrichtwert) |
| Bayern | Flächenmodell | Grundstücks- und Gebäudefläche |
| Hamburg | Wohnlagemodell | Fläche mit Lagefaktor |
| Hessen | Flächen-Faktor-Modell | Fläche mit Lagefaktor |
| Niedersachsen | Flächen-Lage-Modell | Fläche mit Lagefaktor |
Für eine Eigentumswohnung wirkt sich das unmittelbar aus: Im Bundesmodell und in Baden-Württemberg fließt der Wert über Miete bzw. Bodenrichtwert ein; in den reinen Flächenmodellen (z. B. Bayern) zählt vor allem die Wohnfläche, weshalb gleich große Wohnungen in einfacher und in begehrter Lage tendenziell ähnlich belastet werden. Die Details regeln die jeweiligen Landesgrundsteuergesetze.
Die Grundsteuer wird in einem dreistufigen Verfahren festgesetzt. Sie erhalten daher nicht einen, sondern bis zu drei Bescheide – von zwei verschiedenen Stellen:
Die Bescheide bauen aufeinander auf. Eine Korrektur an der Bewertung muss beim Grundsteuerwertbescheid ansetzen – nicht erst beim Bescheid der Gemeinde. Prüfen Sie daher besonders die ersten beiden Bescheide sorgfältig.
Der Grundsteuerwert hat Dauerwirkung und gilt bis zur nächsten Hauptfeststellung. Diese ist im Bundesmodell turnusmäßig alle sieben Jahre vorgesehen (§ 221 BewG), die nächste also voraussichtlich zum 1. Januar 2029.
Steuerschuldner ist immer die Eigentümerin oder der Eigentümer der Wohnung, nicht die WEG-Verwaltung und nicht der Mieter. Das Finanzamt und die Gemeinde wenden sich an Sie persönlich.
Bei einer vermieteten Eigentumswohnung kann die Grundsteuer jedoch als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden: § 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) zählt die „laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, namentlich die Grundsteuer“ ausdrücklich zu den umlagefähigen Betriebskosten. Voraussetzung ist eine entsprechende mietvertragliche Vereinbarung über die Umlage von Betriebskosten.
Bei einer selbst genutzten Eigentumswohnung tragen Sie die Grundsteuer in voller Höhe selbst – eine Umlage gibt es naturgemäß nicht.
Halten Sie einen Bescheid für falsch, können Sie Einspruch einlegen. Gegen die Bescheide des Finanzamts (Grundsteuerwert- und Grundsteuermessbescheid) gilt die Frist von einem Monat ab Bekanntgabe (§ 355 AO). Gegen den Bescheid der Gemeinde richtet sich der Rechtsbehelf nach Landesrecht, meist ebenfalls mit Monatsfrist.
Typische Prüfpunkte bei einer Eigentumswohnung:
Das Bundesmodell arbeitet bewusst mit typisierten Werten. Der Bundesfinanzhof hat diese Bewertungsmethodik im Grundsatz bestätigt (u. a. Urteil vom 12. November 2025, II R 3/25), lässt aber Einzelfallkorrekturen zu, wenn der gesetzliche Typisierungsrahmen deutlich überschritten wird. Ein abweichender, niedrigerer Wert lässt sich daher nur in engen Grenzen geltend machen – meist über offensichtliche Fehler oder einen qualifizierten Nachweis.
Geht die Bewertung Ihrer Meinung nach erheblich an der Realität vorbei, kann ein unabhängiges, kostenpflichtiges Verkehrswertgutachten die Argumentation stützen. Es ist von der kostenlosen Objektdatenansicht im Objektkompass und von einer Marktwert-Einschätzung im Verkaufsfall zu unterscheiden.
Wird Ihre Wohnung dauerhaft nicht vermietbar und sinkt der Ertrag erheblich, kommt ausnahmsweise ein Erlass der Grundsteuer wegen wesentlicher Ertragsminderung in Betracht (§ 33 GrStG). Der Antrag ist fristgebunden und an strenge Voraussetzungen geknüpft.
Stand 2026. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Maßgeblich sind die jeweils geltenden Gesetze; landesrechtliche Details können abweichen.
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