Ist der Bodenrichtwert schon der Wert meines Grundstücks?

Nein. Der Bodenrichtwert nach § 196 BauGB ist ein durchschnittlicher Lagewert je Quadratmeter für eine ganze Zone und bezieht sich auf ein typisiertes Richtwertgrundstück. Der konkrete Bodenwert Ihres Grundstücks ergibt sich erst durch Anpassungen an Größe, Zuschnitt, Nutzungsmaß und Entwicklungszustand (§§ 40 ff. ImmoWertV).

Wo kann ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück abrufen?

Bodenrichtwerte sind öffentlich (§ 196 Abs. 3 BauGB). Die Bundesländer stellen sie über ihre BORIS-Portale bereit, vernetzt über VBORIS bzw. BORIS-D. Die Kartendarstellung ist vielfach kostenlos; schriftliche Auszüge können je nach Land gebührenpflichtig sein. Im Objektkompass sehen Sie den für Ihr Objekt relevanten Bodenrichtwert nach kostenloser Anmeldung gebündelt.

Was ist der Unterschied zwischen Bodenwert und Verkehrswert?

Der Bodenwert ist der Wert des reinen Grund und Bodens, ermittelt so, als wäre er unbebaut. Der Verkehrswert (Marktwert nach § 194 BauGB) ist der am Markt erzielbare Gesamtwert. Bei unbebauten Grundstücken sind beide meist identisch; bei bebauten Grundstücken kommt zum Bodenwert noch der Wert der Gebäude und Außenanlagen hinzu.

Warum ist Bauerwartungsland günstiger als Bauland?

Weil die bauliche Nutzung noch nicht gesichert ist. Der Entwicklungszustand (§ 4 ImmoWertV) reicht von landwirtschaftlicher Fläche über Bauerwartungs- und Rohbauland bis zum sofort bebaubaren baureifen Land. Mit jeder Stufe sinken Planungs- und Erschließungsrisiken – und der Bodenwert steigt, oft erheblich.

Was kostet ein Verkehrswertgutachten für ein Grundstück?

Es gibt keine bundesweit verbindliche Gebührenordnung; die Honorare sind frei vereinbar. In der Praxis werden sie häufig prozentual vom Wert oder als Pauschale berechnet. Für rechtssichere Zwecke wie Erbschaft oder Scheidung ist ein solches kostenpflichtiges Gutachten eines anerkannten Sachverständigen sinnvoll. Konkrete Beträge sollten Sie individuell anfragen.

Brauche ich für einen geplanten Verkauf gleich ein Gutachten?

In der Regel nicht. Für die reine Verkaufsvorbereitung genügt meist eine marktnahe Einschätzung – im Verkaufs- oder Vermietfall können Sie diese im Objektkompass kostenlos über die angeschlossene Maklerei anfordern. Ein kostenpflichtiges Verkehrswertgutachten wird vor allem dann gebraucht, wenn der Wert gegenüber Gericht, Finanzamt oder Miterben belegt werden muss.

Grundstückswert ermitteln: Bodenwert verstehen

Was den Wert eines Grundstücks bestimmt

Anders als bei einer fertig gebauten Immobilie wird der Wert eines Grundstücks fast vollständig durch den Grund und Boden selbst bestimmt. Maßgeblich sind die Lage, der rechtlich zulässige Umfang der Bebauung und der sogenannte Entwicklungszustand der Fläche.

Den rechtlichen Rahmen bildet der Verkehrswert (Marktwert) nach § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Danach ist der Verkehrswert der Wert, der zum Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten, den tatsächlichen Eigenschaften, der Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks zu erzielen wäre. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse – etwa ein Verkauf unter Verwandten – bleiben dabei ausdrücklich außer Betracht.

Bei einem unbebauten Grundstück ist der Verkehrswert in der Regel mit dem Bodenwert identisch. Bei einem bebauten Grundstück setzt sich der Wert dagegen aus zwei Teilen zusammen: dem Bodenwert und dem Wert der baulichen Anlagen (Gebäude, Außenanlagen). Der Bodenwert wird dabei stets so ermittelt, als wäre das Grundstück unbebaut.

Die folgenden Merkmale beeinflussen den Bodenwert besonders:

Lage innerhalb der Gemeinde und des Quartiers (Mikrolage)
Entwicklungszustand – von landwirtschaftlicher Fläche bis zum sofort bebaubaren Bauland
Maß der baulichen Nutzung (Grundflächenzahl GRZ, Geschossflächenzahl GFZ)
Größe und Zuschnitt des Grundstücks
besondere Merkmale wie Ecklage, Hanglage, Lärm oder Altlasten

Bodenrichtwert: die wichtigste amtliche Größe

Ausgangspunkt jeder Grundstücksbewertung ist der Bodenrichtwert. Er ist in § 196 BauGB geregelt und bezeichnet den durchschnittlichen Lagewert des Bodens je Quadratmeter innerhalb einer abgegrenzten Bodenrichtwertzone. Diese Zonen umfassen jeweils Gebiete, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen.

Ermittelt werden die Bodenrichtwerte von den unabhängigen Gutachterausschüssen für Grundstückswerte (§ 192 f. BauGB) auf Grundlage der amtlichen Kaufpreissammlung – also aus tatsächlich beurkundeten Verkäufen. Nach § 196 Abs. 1 BauGB sind sie mindestens zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres neu festzustellen.

Wichtig: Der Bodenrichtwert bezieht sich auf ein typisiertes Bodenrichtwertgrundstück mit bestimmten Eigenschaften (Nutzungsart, Geschossflächenzahl, Erschließungszustand). Er enthält keine Wertanteile für Gebäude oder Bewuchs und ist nicht automatisch der konkrete Wert Ihres Grundstücks.

Die Beschreibung dieser Eigenschaften ist in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) geregelt – die Bodenrichtwerte selbst in den §§ 13 bis 17 ImmoWertV, ihre Beschreibung einschließlich Entwicklungszustand in § 16 ImmoWertV. Der Bodenrichtwert hat keine bindende Wirkung; er dient der Markttransparenz und ist ein Hilfsmittel der Wertermittlung.

Wo Sie Bodenrichtwerte und Objektdaten finden

Bodenrichtwerte sind öffentlich. Nach § 196 Abs. 3 BauGB sind sie zu veröffentlichen, und jedermann kann von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Auskunft verlangen. In der Praxis stellen die Bundesländer ihre Werte über die BORIS-Portale (Bodenrichtwertinformationssysteme) bereit, die über das Verbundsystem VBORIS bzw. BORIS-D miteinander vernetzt sind.

Die Online-Kartendarstellung ist in vielen Ländern kostenfrei. Detaillierte schriftliche Auszüge oder besondere Auswertungen können je nach Bundesland und kommunaler Gebührensatzung jedoch kostenpflichtig sein. Die Gebühren richten sich nach Landesrecht, nicht nach der ImmoWertV.

Ihre Objektdaten gebündelt im Objektkompass

Statt mehrere Behördenportale getrennt abzufragen, sehen Sie nach kostenloser Anmeldung im Objektkompass die für Ihr Grundstück relevanten Daten an einer Stelle – darunter den Bodenrichtwert, die Mikrolage sowie Umfeldinformationen zu Naturschutz, Bahn und Erschließung. Das ist eine reine Datenübersicht und ersetzt keine Preisbewertung.

Wenn Sie tiefer in die amtliche Bodenrichtwert-Systematik einsteigen möchten, finden Sie weitere Details in unserem Beitrag zum Bodenrichtwert.

Vom Bodenrichtwert zum konkreten Bodenwert

Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert für die Zone. Um daraus den Wert Ihres individuellen Grundstücks abzuleiten, sind nach der ImmoWertV objektspezifische Anpassungen vorzunehmen. Die Bodenwertermittlung selbst regeln die §§ 40 bis 45 ImmoWertV; nach § 40 ImmoWertV ist der Bodenwert vorrangig im Vergleichswertverfahren (§§ 24 ff. ImmoWertV) zu ermitteln.

Vereinfacht gilt als Ausgangsformel:

Bodenwert ≈ Bodenrichtwert (€/m²) × Grundstücksfläche (m²) × Anpassungsfaktoren

Die Anpassungsfaktoren – fachlich häufig als Umrechnungskoeffizienten bezeichnet und in § 12 ImmoWertV als erforderliche Daten verankert – berücksichtigen, worin sich Ihr Grundstück vom typisierten Richtwertgrundstück unterscheidet:

Merkmal	Mögliche Wirkung auf den Bodenwert
Maß der Nutzung (GFZ/GRZ)	höhere zulässige Bebauung tendenziell wertsteigernd
Grundstücksgröße	sehr große Flächen oft mit Mengenabschlag je m²
Zuschnitt/Form	ungünstiger, schmaler Zuschnitt eher wertmindernd
Ecklage	je nach Nutzung Zu- oder Abschlag möglich
Erschließungszustand	fehlende Erschließung wertmindernd

Diese Koeffizienten veröffentlichen die Gutachterausschüsse teils in ihren Grundstücksmarktberichten. Welche Faktoren in welcher Höhe anzusetzen sind, hängt vom örtlichen Markt ab und erfordert Sachkunde – weshalb eine belastbare Bodenwertermittlung im Einzelfall fachlicher Beurteilung bedarf.

Entwicklungszustand: Ackerland, Bauerwartung, Bauland

Den größten Einfluss auf den Bodenwert hat oft der Entwicklungszustand einer Fläche. Er ist nach § 4 ImmoWertV Teil des Grundstückszustands. Mit fortschreitender Entwicklung steigt der Wert in der Regel deutlich:

Flächen der Land- oder Forstwirtschaft (z. B. Ackerland): aktuell landwirtschaftlich genutzt, ohne belastbare Erwartung einer Baulandentwicklung – niedrigster Bodenwert.
Bauerwartungsland: eine künftige bauliche Nutzung ist nach Lage und Planung zu erwarten, aber noch nicht gesichert. Planungs- und Zeitrisiken mindern den Wert.
Rohbauland: als Baugebiet vorgesehen, jedoch noch nicht oder nur teilweise erschlossen.
Baureifes Land: planungsrechtlich gesichert und erschlossen, also sofort bebaubar – höchster Bodenwert.

Die Gutachterausschüsse weisen für diese Kategorien häufig eigene Bodenrichtwerte aus. Liegt für Ihren Entwicklungszustand kein gesonderter Richtwert vor, wird über Entwicklungs- bzw. Umrechnungsabschläge aus dem Wert für baureifes Land zurückgerechnet.

Ein häufiges Missverständnis: Ein im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestelltes Feld ist noch kein Bauland. Erst mit gesichertem Baurecht und Erschließung erreicht es den vollen Bodenwert. Der Sprung vom Acker- zum baureifen Land kann den Quadratmeterwert um ein Vielfaches verändern.

Bodenwert, Grundsteuer und Verkehrswert – nicht dasselbe

Der Bodenwert begegnet Ihnen in unterschiedlichen Zusammenhängen, die Sie nicht verwechseln sollten:

Grundsteuer: Seit 2025 gilt die reformierte Grundsteuer. Im Bundesmodell (z. B. in Berlin, Brandenburg, NRW, Rheinland-Pfalz) fließt der Bodenrichtwert über Bodenrichtwert × Grundstücksfläche in den Grundsteuerwert ein (§§ 218 ff. Bewertungsgesetz – BewG). Manche Länder nutzen abweichende Modelle: Bayern etwa setzt mit seinem Flächenmodell rein auf Flächen und lässt den Bodenrichtwert unberücksichtigt; Hessen und Niedersachsen verwenden Flächenmodelle mit einem an Bodenrichtwerte anknüpfenden Lagefaktor.

Wichtig: Der für die Grundsteuer ermittelte Grundsteuerwert ist ein steuerlicher Rechenwert. Er ist nicht der Marktwert Ihres Grundstücks und nicht für einen Verkauf gedacht. Mehr dazu in unserem Beitrag zu Grundsteuer – Grundlagen und Höhe.

Verkehrswert: Der Marktwert nach § 194 BauGB ist wieder eine eigene Größe und Ergebnis einer vollständigen Wertermittlung. Wie er für eine bebaute Immobilie ermittelt wird, erläutert unser Ratgeber zum Verkehrswert einer Immobilie.

Drei Wege zu einer Einschätzung Ihres Grundstückswerts

Je nach Anlass stehen Ihnen unterschiedliche Wege offen. Es lohnt sich, sie sauber zu unterscheiden:

Kostenlose Objektdaten zur Orientierung. Über die BORIS-Portale oder gebündelt nach kostenloser Anmeldung im Objektkompass sehen Sie den Bodenrichtwert und das Umfeld Ihres Grundstücks. Das gibt eine erste Orientierung über das Lageniveau – es ist jedoch eine reine Datenansicht und keine Wertermittlung.
Kostenlose Ersteinschätzung im Verkaufs- oder Vermietfall. Wenn Sie tatsächlich über Verkauf oder Vermietung nachdenken, können Sie im Objektkompass eine kostenlose Markteinschätzung durch die angeschlossene Maklerei anfordern. Diese ordnet Ihr Grundstück marktnah ein, ist aber kein rechtsverbindliches Gutachten. Wie eine solche Einschätzung abläuft, lesen Sie unter kostenlose Immobilienbewertung.
Verkehrswertgutachten durch Sachverständige. Für rechtssichere Zwecke – etwa Erbauseinandersetzung, Scheidung, Schenkung oder Streitfälle – ist ein Verkehrswertgutachten erforderlich. Dieses erstellen öffentlich bestellte und vereidigte oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige; auch der Gutachterausschuss kann nach § 193 BauGB ein Gutachten erstatten. Solche Gutachten sind kostenpflichtig.

Welcher Weg passt?

Für die reine Orientierung genügen die Objektdaten. Für eine konkrete Verkaufs- oder Vermietabsicht hilft die kostenlose Markteinschätzung der Maklerei. Sobald es rechtlich oder steuerlich verbindlich werden muss, führt am unabhängigen, kostenpflichtigen Verkehrswertgutachten kein Weg vorbei.

Grundstückswert und Bodenwert ermitteln