Ratgeber · Steuer
Beim Verkauf einer Immobilie stellt sich die Frage, wer die Grundsteuer für das laufende Jahr trägt – Verkäufer oder Käufer. Dieser Ratgeber erklärt das maßgebliche Stichtagsprinzip, die anteilige Aufteilung im Kaufvertrag, die Haftung des Erwerbers und den Ablauf der Umschreibung beim Finanzamt.
Die Grundsteuer ist eine Jahressteuer. Maßgeblich für ihre Festsetzung sind allein die Verhältnisse zu Beginn des Kalenderjahres. Das ordnet § 9 Abs. 1 des Grundsteuergesetzes (GrStG) ausdrücklich an; nach § 9 Abs. 2 GrStG entsteht die Steuer mit dem Beginn des Kalenderjahres, für das sie festzusetzen ist – also am 1. Januar, 0:00 Uhr.
Wer Schuldner der Grundsteuer ist, bestimmt § 10 GrStG: Es ist derjenige, dem der Steuergegenstand bei der Feststellung des Grundsteuerwerts zugerechnet ist. Diese Zurechnung knüpft an den Eigentumsstand zum Stichtag an. Daraus folgt der für den Verkauf entscheidende Grundsatz:
Wer am 1. Januar eines Jahres als Eigentümer gilt, schuldet der Gemeinde die Grundsteuer für das gesamte Kalenderjahr. Ein Verkauf während des Jahres ändert daran nichts – die Steuerpflicht des Käufers beginnt erst zum 1. Januar des Folgejahres.
Eine unterjährige Aufteilung der Grundsteuer durch die Gemeinde findet nicht statt. Auch wenn Sie Ihr Haus am 30. Juni verkaufen und übergeben, bleiben Sie gegenüber der Gemeinde für das gesamte Jahr Steuerschuldner. Die Vierteljahresraten (§ 28 GrStG, fällig zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November) werden weiterhin von Ihnen verlangt – auch die nach der Übergabe fälligen Raten.
Der Übergang der Grundsteuerpflicht auf den Käufer erfolgt nicht am Tag der notariellen Beurkundung und auch nicht am Tag der Schlüsselübergabe, sondern erst mit der steuerlichen Umschreibung zum nächsten 1. Januar. Verantwortlich dafür ist die sogenannte Zurechnungsfortschreibung nach § 222 des Bewertungsgesetzes (BewG) – früher § 22 BewG.
Bei einem Eigentümerwechsel ändert das Finanzamt die Zurechnung des Grundsteuerwerts von Ihnen auf den Erwerber. Diese Fortschreibung wird nach § 222 Abs. 4 BewG auf den Beginn des Kalenderjahres vorgenommen, das auf die Änderung folgt. Erst ab diesem Stichtag ist der Käufer Steuerschuldner im Sinne des § 10 GrStG.
Der zeitliche Ablauf sieht damit typischerweise so aus:
| Zeitpunkt | Was geschieht | Wer ist Steuerschuldner |
|---|---|---|
| Notarieller Kaufvertrag (z. B. April) | Beurkundung, Auflassung | Verkäufer (Eigentümer am 1.1.) |
| Übergabe / Lastenwechsel (z. B. Juni) | Besitz, Nutzungen und Lasten gehen über | Verkäufer (gegenüber der Gemeinde) |
| Eintragung im Grundbuch (z. B. September) | Käufer wird Eigentümer | Verkäufer (gegenüber der Gemeinde) |
| 1. Januar des Folgejahres | Zurechnungsfortschreibung wirkt | Käufer |
Bis zur Umschreibung gehen sämtliche Grundsteuerbescheide an den bisherigen Eigentümer. Erst nach der Fortschreibung erhält der Erwerber einen eigenen Grundsteuermessbescheid des Finanzamts und einen Grundsteuerbescheid der Gemeinde.
Dass der Verkäufer öffentlich-rechtlich die Steuer für das ganze Jahr schuldet, bedeutet nicht, dass er sie auch wirtschaftlich allein tragen muss. Die Aufteilung zwischen Verkäufer und Käufer ist eine rein zivilrechtliche Frage und wird im notariellen Kaufvertrag geregelt.
Rechtlicher Anknüpfungspunkt ist § 446 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB): Mit der Übergabe gehen Nutzungen und Lasten der Sache auf den Käufer über. Zu diesen Lasten zählt auch die Grundsteuer. Üblich ist daher eine Vertragsklausel, wonach Besitz, Nutzungen und Lasten zu einem bestimmten Übergabestichtag übergehen.
Daraus folgt die zeitanteilige Verrechnung (pro rata temporis): Der Verkäufer zahlt die Grundsteuer in voller Höhe an die Gemeinde; der Käufer erstattet ihm den auf die Zeit ab dem Übergabestichtag bis zum Jahresende entfallenden Anteil. Diese Abrechnung erfolgt unmittelbar zwischen den Vertragsparteien.
Beträgt die Jahres-Grundsteuer beispielsweise einen festgesetzten Jahresbetrag und erfolgt die Übergabe zum 1. Juli, trägt der Käufer im Innenverhältnis sechs Zwölftel (Juli bis Dezember). Gerechnet wird Jahresbetrag geteilt durch 12 Monate (oder 365 Tage), multipliziert mit den Monaten beziehungsweise Tagen ab Übergabe. Die konkreten Beträge ergeben sich aus Ihrem Grundsteuerbescheid.
Wichtig: Diese vertragliche Regelung wirkt nur im Innenverhältnis. Gegenüber der Gemeinde bleibt allein der Verkäufer Schuldner. Zahlt der Käufer seinen vereinbarten Anteil nicht, muss der Verkäufer ihn auf zivilrechtlichem Weg einfordern – die Gemeinde ist daran nicht beteiligt.
Auch wenn der Käufer erst ab dem Folgejahr regulärer Steuerschuldner wird, ist er nicht völlig frei von Risiken für die Grundsteuer der Vorjahre. Das Grundsteuergesetz kennt zwei Haftungstatbestände, die den Erwerber treffen können.
1. Persönliche Haftung des Erwerbers (§ 11 Abs. 2 GrStG). Wird ein Grundstück übereignet, haftet der Erwerber neben dem früheren Eigentümer persönlich für die Grundsteuer, die seit dem Beginn des letzten vor der Übereignung liegenden Kalenderjahres entstanden ist. Praktisch bedeutet das: Bleibt der Verkäufer rückständige Grundsteuer aus dem Jahr des Eigentumswechsels und dem Vorjahr schuldig, kann die Gemeinde unter den Voraussetzungen des § 11 GrStG auch den Käufer per Haftungsbescheid (§ 191 Abgabenordnung) in Anspruch nehmen.
2. Dingliche Haftung (§ 12 GrStG). Nach § 12 GrStG ruht die Grundsteuer als öffentliche Last auf dem Steuergegenstand, also auf dem Grundstück selbst. Diese Last haftet dem Grundstück unabhängig vom Eigentümer an. Die Gemeinde kann daher im Extremfall in das Grundstück vollstrecken (etwa durch Zwangssicherungshypothek oder Zwangsversteigerung), selbst wenn der Käufer die Rückstände nicht persönlich verursacht hat.
Für Käufer empfiehlt es sich, vor dem Kauf einen aktuellen Zahlungsnachweis oder eine Bescheinigung der Gemeinde über offene Grundsteuern einzuholen und im Kaufvertrag eine Zusicherung zur Lastenfreiheit aufzunehmen. Für Verkäufer ist es ratsam, alle Raten bis zur Übergabe pünktlich zu begleichen.
Eigentümer müssen den Verkauf für Zwecke der Grundsteuer in aller Regel nicht selbst beim Finanzamt anzeigen – das übernehmen die beteiligten Stellen automatisch.
Bis diese Kette durchlaufen ist, kann es einige Zeit dauern. Solange erhält der bisherige Eigentümer weiterhin die Bescheide. Käufer sollten daher nach dem Erwerb prüfen, ob die Umschreibung zum Folgejahr tatsächlich erfolgt ist, und gegebenenfalls beim Finanzamt nachfragen.
Welche Daten – etwa Bodenrichtwert, Mikrolage und Umfeld – zu Ihrem konkreten Objekt vorliegen, können Sie als Eigentümer im Objektkompass nach einer kostenlosen Anmeldung einsehen; das ist eine reine Dateneinsicht und keine Preisbewertung.
Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer auf Basis der neu festgestellten Grundsteuerwerte erhoben. Die Reform hat die Bemessungsgrundlage verändert – sie hat aber an der Systematik des Eigentümerwechsels nichts geändert.
Unverändert gilt:
Ein bloßer Eigentümerwechsel löst keine neue Hauptfeststellung aus, sondern nur eine Zurechnungsfortschreibung. Der festgestellte Grundsteuerwert des Objekts bleibt bestehen und wird lediglich dem neuen Eigentümer zugeordnet. Wie die Grundsteuer im neuen Recht insgesamt berechnet wird, erläutert der Ratgeber Grundsteuer: Was ist das und wie hoch ist sie?.
Der Grundsteuerwert ist eine steuerliche Rechengröße und entspricht nicht dem Marktwert. Möchten Sie verkaufen, ist eine marktorientierte Ersteinschätzung durch einen Makler der richtige Weg. Für rechtsverbindliche Zwecke wie Erbschaft oder Gericht ist ein unabhängiges, kostenpflichtiges Verkehrswertgutachten erforderlich.
Stand 2026. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Maßgeblich sind die jeweils geltenden Gesetze; landesrechtliche Details können abweichen.
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