Grundsteuermesszahl und Steuermesszahl erklärt

Was die Steuermesszahl ist und wo sie in der Berechnung steht

Die Steuermesszahl ist ein gesetzlich festgelegter Promillesatz, mit dem der vom Finanzamt festgestellte Grundsteuerwert in den sogenannten Grundsteuermessbetrag umgerechnet wird. Sie ist kein Schätzwert und keine Verhandlungssache, sondern steht ausdrücklich im Gesetz. Die Grundlage bildet § 13 des Grundsteuergesetzes (GrStG): Der Steuermessbetrag wird durch Anwendung eines Promillesatzes – der Steuermesszahl – auf den Grundsteuerwert oder seinen steuerpflichtigen Teil ermittelt.

Die Grundsteuer entsteht damit in einem dreistufigen Verfahren, an dem zwei Behörden beteiligt sind:

1. Grundsteuerwert – das Finanzamt stellt den Wert Ihres Grundstücks fest (nach dem Bewertungsgesetz).
2. Grundsteuermessbetrag – das Finanzamt multipliziert diesen Wert mit der Steuermesszahl (§§ 13 bis 15 GrStG).
3. Grundsteuer – die Gemeinde wendet auf den Messbetrag ihren Hebesatz an (§ 25 GrStG).

Wichtig ist die Unterscheidung der Begriffe: „Steuermesszahl“ und „Grundsteuermesszahl“ bezeichnen dieselbe Größe; das Ergebnis ihrer Anwendung heißt „Grundsteuermessbetrag“. Welcher Promillesatz genau gilt, hängt von der Art Ihres Grundstücks ab – und davon, in welchem Bundesland es liegt.

Die Steuermesszahlen je Grundstücksart im Bundesmodell

Die meisten Bundesländer wenden das sogenannte Bundesmodell an. Dort sind die Steuermesszahlen für das Grundvermögen (die „Grundsteuer B“, also Wohn- und Geschäftsgrundstücke) in § 15 Abs. 1 GrStG geregelt. Das Gesetz unterscheidet drei Gruppen, deren genaue Zuordnung sich aus dem Bewertungsgesetz (BewG) ergibt:

Für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft (die „Grundsteuer A“) gilt ein eigener Wert: nach § 14 GrStG beträgt die Steuermesszahl 0,55 ‰.

Ein vereinfachtes Rechenbeispiel im Bundesmodell: Beträgt der Grundsteuerwert eines Einfamilienhauses 300.000 Euro, ergibt sich der Messbetrag aus 300.000 € × 0,31 ‰ = 93 Euro. Erst der gemeindliche Hebesatz – beispielsweise 400 Prozent – führt zur endgültigen Grundsteuer: 93 € × 400 % = 372 Euro im Jahr. Der hier genannte Hebesatz ist nur ein Rechenbeispiel; den tatsächlichen Satz legt jede Kommune individuell fest.

Ermäßigungen: Wann die Steuermesszahl sinkt

Das Bundesmodell sieht für bestimmte Grundstücke einen Abschlag auf die reguläre Steuermesszahl vor. Reduziert wird dabei nicht der Grundsteuerwert, sondern die Messzahl selbst – dadurch sinkt der Messbetrag und damit die spätere Steuer. Geregelt ist dies in § 15 Abs. 2 bis 6 GrStG:

• Geförderter Wohnraum – für Wohnungen, die mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung (insbesondere nach dem Wohnraumförderungsgesetz, WoFG) gefördert werden, ermäßigt sich die Steuermesszahl um 25 Prozent (§ 15 Abs. 2 GrStG).
• Kommunale und gemeinnützige Wohnungsunternehmen sowie Genossenschaften – für Wohnraum bestimmter Wohnungsbaugesellschaften, Wohnungsgenossenschaften und gemeinnütziger Träger gilt ebenfalls eine Ermäßigung um 25 Prozent (§ 15 Abs. 3 und 4 GrStG).
• Baudenkmäler – steht auf dem Grundstück ein Gebäude, das nach den Denkmalschutzgesetzen der Länder ein Baudenkmal ist, wird die Steuermesszahl um 10 Prozent ermäßigt (§ 15 Abs. 5 GrStG).

Länder mit eigenem Modell: andere Messzahl, andere Logik

Die Grundsteuer ist kein bundesweit einheitliches System. Über die Öffnungsklausel des Art. 72 Abs. 3 GG dürfen die Länder eigene Modelle wählen. Mehrere Länder haben davon Gebrauch gemacht – mit teils ganz anderer Systematik und anderen Messzahlen. Prüfen Sie daher immer, welches Modell in Ihrem Bundesland gilt.

In den Flächenmodellen (etwa Bayern) wird nicht ein Marktwert angesetzt, sondern die Flächen werden über feste Äquivalenzbeträge bewertet: nach Art. 4 BayGrStG sind das 0,04 Euro je Quadratmeter Grund und Boden und 0,50 Euro je Quadratmeter Gebäudefläche. Auf diese Äquivalenzbeträge wird dann die Grundsteuermesszahl angewandt: nach Art. 5 BayGrStG beträgt sie grundsätzlich 100 Prozent, für Wohnflächen aber nur 70 Prozent.

Für Sie als Eigentümer heißt das: Eine Promillezahl aus einem Ratgeber für Nordrhein-Westfalen lässt sich nicht ungeprüft auf ein Grundstück in Bayern oder Baden-Württemberg übertragen. Maßgeblich sind stets die Werte Ihres Bescheids und die Regeln Ihres Landes.

Was sich gegenüber dem alten Recht geändert hat

Bis einschließlich 2024 galten die alten Steuermesszahlen nach §§ 14, 15 GrStG in der früheren Fassung, die auf die veralteten Einheitswerte (Hauptfeststellung 1964 im Westen, 1935 im Osten) angewendet wurden. Die damaligen Messzahlen lagen deutlich höher – je nach Grundstücksart etwa bei 2,6 ‰, 3,5 ‰ oder 6,0 ‰ – weil die Einheitswerte selbst sehr niedrig angesetzt waren.

Das Bundesverfassungsgericht erklärte dieses System 2018 wegen der starken Wertverzerrungen für verfassungswidrig. Seit dem 1. Januar 2025 gelten daher neue Grundsteuerwerte und die deutlich niedrigeren Messzahlen des reformierten Rechts. Dass die neuen Promillesätze (0,31 ‰ / 0,34 ‰) wesentlich kleiner sind als die alten, bedeutet allein deshalb keine niedrigere Steuer: Die Grundsteuerwerte liegen heute viel näher an realen Werten, und der gemeindliche Hebesatz gleicht das Niveau aus.

So prüfen Sie die Messzahl auf Ihrem Bescheid

Die angewandte Steuermesszahl finden Sie nicht auf dem Grundsteuerbescheid der Gemeinde, sondern auf dem Grundsteuermessbescheid des Finanzamts. Dort sind der festgestellte Grundsteuerwert, die zugrunde gelegte Grundstücksart und der daraus errechnete Messbetrag ausgewiesen. So gehen Sie vor:

1. Prüfen Sie die Grundstücksart im Bescheid. Ist Ihr Einfamilienhaus korrekt als Wohngrundstück eingestuft, sollte im Bundesmodell die Messzahl 0,31 ‰ angesetzt sein.
2. Rechnen Sie nach: Grundsteuerwert × Messzahl sollte exakt den ausgewiesenen Messbetrag ergeben.
3. Stimmen Art oder Fläche nicht, lohnt eine Prüfung – innerhalb der Einspruchsfrist (in der Regel ein Monat ab Bekanntgabe) lässt sich der Messbescheid anfechten.

Welche Bodenrichtwerte, welche Mikrolage und welche Umfelddaten in die Bewertung Ihres Grundstücks hineinspielen, ist für viele Eigentümer schwer nachzuvollziehen. Im Objektkompass sehen Sie nach kostenloser Anmeldung die hinterlegten Daten zu Ihrer eigenen Immobilie – etwa Bodenrichtwert, Mikrolage und Umfeld – als Orientierung neben Ihrem Bescheid. Eine Bewertung Ihres Grundstücks ist das ausdrücklich nicht; die Steuermesszahl selbst ergibt sich allein aus dem Gesetz.