Was kostet eine Haussanierung pro Quadratmeter?

Ohne definierten Leistungsumfang ist ein Preis pro Quadratmeter nicht belastbar. Dach und Fassade werden nach Bauteilfläche, Fenster nach Stück und Technik nach Leistung kalkuliert. Ermitteln Sie zuerst Befund und Mengen, nutzen Sie eine objektbezogene Schätzung und vergleichen Sie anschließend mehrere Angebote auf derselben Leistungsbeschreibung.

Bin ich nach einem Hauskauf zur Sanierung verpflichtet?

Prüfen Sie insbesondere § 35 GModG. Bei bestimmten zuvor ausgenommenen Ein- und Zweifamilienhäusern muss der neue Eigentümer die Anforderung an oberste Geschossdecke oder Dach innerhalb von zwei Jahren erfüllen. Eine allgemeine 30-Jahre-Austauschpflicht für alte Heizkessel enthält das seit 29. Juli 2026 geltende GModG nicht mehr.

Wie hoch ist die Förderung für eine neue Heizung?

Beim KfW-Zuschuss 458 gelten seit 21. Juli 2026 je nach Voraussetzungen 30 bis 80 Prozent. Die Grundförderung beträgt 30 Prozent, der Klimageschwindigkeitsbonus bis 31. Januar 2027 16 Prozent und der Einkommensbonus 10, 30 oder 40 Prozent. Für die erste Wohneinheit werden derzeit höchstens 28.000 Euro förderfähige Kosten berücksichtigt.

Kann ich Sanierungskosten von der Steuer absetzen?

Bei selbstgenutzten Gebäuden, die älter als zehn Jahre sind, lassen sich nach § 35c EStG 20 Prozent der Aufwendungen über drei Jahre von der Steuerschuld abziehen, höchstens 40.000 € je Objekt. Wer für dieselbe Maßnahme einen BEG-/KfW-Zuschuss nutzt, kann § 35c EStG dafür nicht zusätzlich beanspruchen.

Was ist der Unterschied zwischen energetischer Sanierung und Renovierung?

Eine energetische Sanierung verbessert die Energieeffizienz – etwa durch Dämmung, neue Fenster oder eine erneuerbare Heizung – und ist über die BEG förderfähig. Eine Renovierung oder Modernisierung betrifft vor allem Komfort und Zustand, etwa Bad, Küche, Böden oder Elektrik. Beide Budgets sollten getrennt kalkuliert werden.

Wo sehe ich Daten zu meinem eigenen Haus?

Nach kostenloser Anmeldung im Objektkompass sehen Sie hinterlegte Daten zu Ihrer Immobilie wie Bodenrichtwert, Mikrolage und Umfeld. Das hilft bei der ersten Einordnung über Fläche und Lage, ersetzt aber weder eine Kostenschätzung des Handwerks noch eine Immobilienbewertung.

Haus sanieren: Kosten pro m² im Überblick

Warum ein Preis pro Quadratmeter allein nicht belastbar ist

Es gibt keine amtliche Preisliste für Haussanierungen. Ein Betrag je Quadratmeter Wohnfläche kann nur dann sinnvoll verglichen werden, wenn derselbe Leistungsumfang und dieselbe Bezugsfläche gemeint sind. Dach- und Fassadenarbeiten werden nach Bauteilfläche kalkuliert, Fenster nach Stück und Ausführung, Anlagentechnik nach Leistung und System.

Die wichtigsten Kostentreiber sind:

Befund: Feuchte, Schadstoffe, Tragwerk und verdeckte Schäden werden häufig erst nach genauer Untersuchung sichtbar.
Umfang: Instandsetzung, energetische Verbesserung und Innenmodernisierung sind getrennte Budgets.
Mengen: Wohnfläche ersetzt weder Dach- und Fassadenfläche noch Fensterzahl oder Heizlast.
Standard und Details: Material, Anschlüsse, Wärmebrücken, Luftdichtheit und Oberflächen beeinflussen den Preis.
Baustellenbedingungen: Gerüst, Zugang, Schutz, Entsorgung und regionale Kapazitäten wirken sich auf Angebote aus.

Objektdaten wie hinterlegte Fläche und Lage sehen Eigentümer nach Anmeldung im Objektkompass. Für eine Kostenschätzung sind zusätzlich ein technischer Befund und konkrete Bauteilmengen erforderlich.

So entsteht eine nachvollziehbare Kostenschätzung

Statt eine pauschale Spanne auf die Wohnfläche zu multiplizieren, bauen Sie die Schätzung aus prüfbaren Kostenblöcken auf:

Kostenblock	Benötigte Grundlage	Im Angebot ausweisen
Planung und Nachweise	Bestandsaufnahme, Zielstandard, Genehmigungsbedarf	Fachplanung, Energieberatung, Statik, Genehmigungen
Gebäudehülle	Dach-, Fassaden- und Deckenflächen; Fenster und Anschlüsse	Material, Nebenarbeiten, Gerüst, Oberflächen
Heizung und Haustechnik	Heizlast, Wärmequelle, Leitungs- und Elektrobestand	Geräte, Speicher, Verteilung, Zähler, Inbetriebnahme
Instandsetzung	Schadens- und Schadstoffuntersuchung	Rückbau, Entsorgung, Trocknung, Wiederherstellung
Innenmodernisierung	Räume, Ausstattungsstandard und gewünschte Leistungen	Bad, Küche, Elektrik, Böden und Malerarbeiten getrennt
Reserve	Planungsstand und verbleibende Unsicherheiten	klar ausgewiesener Risiko- und Preisänderungspuffer

Der KfW-Sanierungsrechner liefert nach Eingabe von Objektmerkmalen eine erste Schätzung zu Maßnahmen, Kosten und Einsparpotenzial. Für eine Investitionsentscheidung benötigen Sie danach Fachplanung und mehrere Angebote auf derselben Leistungsbeschreibung.

Vergleichbarkeit vor dem Preis

Ein günstigeres Angebot ist nur dann günstiger, wenn Mengen, Qualität, Nebenarbeiten, Entsorgung, Dokumentation und Inbetriebnahme gleich vollständig enthalten sind.

Gesetzliche Pflichten nach dem GModG

Seit 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Für die Kostenplanung im Bestand sind vor allem drei Punkte relevant:

Oberste Geschossdecke (§ 35): Fehlt der Mindestwärmeschutz, gilt grundsätzlich ein U-Wert von höchstens 0,24 W/(m²·K); alternativ kann das Dach entsprechend gedämmt sein.
Geänderte Außenbauteile (§ 36): Bei Erneuerung oder Änderung müssen die betroffenen Flächen die gesetzlichen Wärmeschutzanforderungen einhalten, sofern keine Ausnahme greift.
Neue fossile Heizung (§ 43): Für nach dem 29. Juli 2026 neu eingebaute Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen gelten ab 2029 stufenweise klimaneutrale Brennstoffanteile.

Die frühere allgemeine 30-Jahre-Austauschpflicht für bestimmte Heizkessel und die frühere 65-Prozent-Regel sind entfallen. Andere Sicherheits-, Emissions-, Prüf- oder landesrechtliche Anforderungen bleiben möglich.

Eigentümerwechsel: Frist von zwei Jahren beachten

Bei einem Ein- oder Zweifamilienhaus, in dem der damalige Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst eine Wohnung bewohnte, greift die Pflicht des § 35 erst nach einem späteren Eigentümerwechsel. Der neue Eigentümer hat dann zwei Jahre Zeit, die Anforderung an oberste Geschossdecke oder Dach zu erfüllen.

Prüfen Sie vor dem Kauf, ob die Pflicht bereits erfüllt ist, welche Fläche betroffen ist und welche Nachweise vorliegen. So wird aus einer gesetzlichen Frist ein kalkulierbarer Kostenblock.

Energieausweis beim Verkauf

Beim Verkauf oder bei der Vermietung gelten die Vorlage- und Übergabepflichten des § 80 GModG. Der Energieausweis ersetzt jedoch weder Zustandsprüfung noch Sanierungskostenschätzung.

Förderung: Zuschüsse, Kredite und Steuervorteil

Förderstand: 8. August 2026. Verbindlich sind die Bedingungen am Tag der Antragstellung.

1. BAFA-Einzelmaßnahmen: Für förderfähige Maßnahmen an Gebäudehülle und Anlagentechnik gelten 15 Prozent Grundförderung und gegebenenfalls 5 Prozentpunkte iSFP-Bonus. Die förderfähigen Ausgaben sind grundsätzlich auf 30.000 Euro je Wohneinheit begrenzt, mit iSFP auf 60.000 Euro.

2. KfW-Heizungsförderung 458: Seit 21. Juli 2026 gelten 30 Prozent Grundförderung, für begünstigte Selbstnutzer 16 Prozent Klimageschwindigkeitsbonus bis 31. Januar 2027 und 10, 30 oder 40 Prozent Einkommensbonus. Insgesamt sind je nach Voraussetzungen 30 bis 80 Prozent möglich. Für die erste Wohneinheit werden derzeit höchstens 28.000 Euro berücksichtigt.

3. KfW-Effizienzhaus 261: Für die Komplettsanierung zum geförderten Effizienzhaus sind seit 21. Juli 2026 bis zu 150.000 Euro Kredit je Wohneinheit möglich; Effizienzstufen und Tilgungszuschuss richten sich nach den aktuellen Programmbedingungen.

4. Steuerermäßigung (§ 35c EStG): Bei einem selbstgenutzten, mindestens zehn Jahre alten Wohngebäude können 20 Prozent der begünstigten Aufwendungen über drei Jahre von der Steuerschuld abgezogen werden, höchstens 40.000 Euro je Objekt. Dieselben Aufwendungen dürfen nicht zugleich über BEG und § 35c gefördert werden.

Wert, Bewertung und Gutachten richtig einordnen

Sanierung und Immobilienwert hängen zusammen, sind aber zu trennen. Wer den Sanierungsbedarf einschätzt, fragt sich oft auch nach dem Wert des Objekts. Hier helfen drei klar abgegrenzte Wege:

Kostenlose Objektdaten: Nach kostenloser Anmeldung im Objektkompass sehen Sie Daten zu Ihrer Immobilie wie Bodenrichtwert, Mikrolage und Umfeld. Das ist eine Datengrundlage zur Orientierung über Fläche und Lage – keine Preisbewertung.
Kostenlose Ersteinschätzung im Verkaufs- oder Vermietfall: Wenn Sie verkaufen oder vermieten möchten, erhalten Sie über die Maklerei direkt in der App eine kostenlose erste Markteinschätzung.
Verkehrswertgutachten: Einen unabhängig ermittelten Wert – etwa für Erbschaft, Scheidung oder Finanzamt – liefert nur ein unabhängiges, kostenpflichtiges Gutachten.

Vertiefende Informationen finden Sie in unseren Ratgebern zum Verkehrswert einer Immobilie, zum Bodenrichtwert und zur kostenlosen Immobilienbewertung. Wer den Einfluss von Sanierungen auf laufende Abgaben verstehen möchte, findet Hintergründe zu den Grundlagen der Grundsteuer.

Häufige Fragen

Was Eigentümer wissen wollen

Was kostet eine Haussanierung pro Quadratmeter?: Ohne definierten Leistungsumfang ist ein Preis pro Quadratmeter nicht belastbar. Dach und Fassade werden nach Bauteilfläche, Fenster nach Stück und Technik nach Leistung kalkuliert. Ermitteln Sie zuerst Befund und Mengen, nutzen Sie eine objektbezogene Schätzung und vergleichen Sie anschließend mehrere Angebote auf derselben Leistungsbeschreibung.
Bin ich nach einem Hauskauf zur Sanierung verpflichtet?: Prüfen Sie insbesondere § 35 GModG. Bei bestimmten zuvor ausgenommenen Ein- und Zweifamilienhäusern muss der neue Eigentümer die Anforderung an oberste Geschossdecke oder Dach innerhalb von zwei Jahren erfüllen. Eine allgemeine 30-Jahre-Austauschpflicht für alte Heizkessel enthält das seit 29. Juli 2026 geltende GModG nicht mehr.
Wie hoch ist die Förderung für eine neue Heizung?: Beim KfW-Zuschuss 458 gelten seit 21. Juli 2026 je nach Voraussetzungen 30 bis 80 Prozent. Die Grundförderung beträgt 30 Prozent, der Klimageschwindigkeitsbonus bis 31. Januar 2027 16 Prozent und der Einkommensbonus 10, 30 oder 40 Prozent. Für die erste Wohneinheit werden derzeit höchstens 28.000 Euro förderfähige Kosten berücksichtigt.
Kann ich Sanierungskosten von der Steuer absetzen?: Bei selbstgenutzten Gebäuden, die älter als zehn Jahre sind, lassen sich nach § 35c EStG 20 Prozent der Aufwendungen über drei Jahre von der Steuerschuld abziehen, höchstens 40.000 € je Objekt. Wer für dieselbe Maßnahme einen BEG-/KfW-Zuschuss nutzt, kann § 35c EStG dafür nicht zusätzlich beanspruchen.
Was ist der Unterschied zwischen energetischer Sanierung und Renovierung?: Eine energetische Sanierung verbessert die Energieeffizienz – etwa durch Dämmung, neue Fenster oder eine erneuerbare Heizung – und ist über die BEG förderfähig. Eine Renovierung oder Modernisierung betrifft vor allem Komfort und Zustand, etwa Bad, Küche, Böden oder Elektrik. Beide Budgets sollten getrennt kalkuliert werden.
Wo sehe ich Daten zu meinem eigenen Haus?: Nach kostenloser Anmeldung im Objektkompass sehen Sie hinterlegte Daten zu Ihrer Immobilie wie Bodenrichtwert, Mikrolage und Umfeld. Das hilft bei der ersten Einordnung über Fläche und Lage, ersetzt aber weder eine Kostenschätzung des Handwerks noch eine Immobilienbewertung.

Rechtsstand & Quellen

Rechts- und Förderstand: 8. August 2026. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Energieberatung. Maßgeblich sind die Bedingungen am Tag der Antragstellung.

Bundesregierung — Gebäudemodernisierungsgesetz seit 29. Juli 2026 (Quelle)
GModG §§ 35, 36, 43 und 80 (§ 35, § 36, § 43, § 80)
§ 35c Einkommensteuergesetz – Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen (gesetze-im-internet.de) (Quelle)
BAFA — BEG-Einzelmaßnahmen: Fördersätze und iSFP-Grenzen (Quelle)
KfW — BEG-Anpassungen seit 21. Juli 2026 (Quelle)
KfW — objektbezogene Kostenschätzung mit dem Sanierungsrechner (Quelle)

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