Ratgeber · Energie & Sanierung
Eine Kernsanierung greift tief in Bausubstanz und Haustechnik ein. Hier erfahren Sie, wie Sie den Umfang belastbar kalkulieren, welche Anforderungen das Gebäudemodernisierungsgesetz stellt und welche Förderwege aktuell infrage kommen.
Der Begriff Kernsanierung ist gesetzlich nicht einheitlich definiert. In der Praxis bezeichnet er eine umfassende Erneuerung eines Bestandsgebäudes, bei der wesentliche Teile von Gebäudehülle, Haustechnik und Innenausbau bearbeitet werden. Welche Bauteile tatsächlich bleiben können, entscheidet erst die Bestands- und Schadensanalyse.
Davon abzugrenzen sind weniger weitreichende Eingriffe, die im Sprachgebrauch oft vermischt werden:
Die steuerliche Einordnung folgt nicht allein der Bezeichnung der Arbeiten. Bei vermieteten Objekten können Aufwendungen innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf als anschaffungsnahe Herstellungskosten gelten, wenn sie ohne Umsatzsteuer mehr als 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten betragen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Lassen Sie die konkrete Einordnung bei größeren Vorhaben steuerlich prüfen.
Eine belastbare Gesamtsumme entsteht nicht durch einen pauschalen Quadratmeterwert, sondern aus dem konkreten Bestand, dem Zielstandard und den notwendigen Mengen. Region, Zugänglichkeit, Schadstoffe, Feuchte- oder Statikschäden und die gewünschte Ausstattung verändern den Aufwand erheblich.
| Kostenblock | Was Sie dafür ermitteln sollten |
|---|---|
| Bestand und Planung | Aufmaß, Schadensdiagnostik, Fachplanung, Genehmigungen und Förderbegleitung |
| Gebäudehülle | Flächen und Zustand von Dach, Fassade, Fenstern, Kellerdecke und Anschlüssen |
| Haustechnik | Wärmeerzeugung und -verteilung, Elektrik, Sanitär, Lüftung und Hausanschlüsse |
| Innenausbau | Grundrissänderungen, Oberflächen, Türen, Böden und Ausstattung |
| Bestandsrisiken | Schadstoffe, Feuchte, Holz- und Betonschäden, Statik sowie erst nach Öffnung sichtbare Befunde |
Für die erste Kostenermittlung sollten Planer die Maßnahmen in Gewerke zerlegen, Mengen aufnehmen und mindestens vergleichbare Angebote einholen. Der KfW-Sanierungsrechner kann energetische Varianten grob gegenüberstellen; ein Angebot nach Begehung ersetzt er nicht.
Führen Sie noch ungeklärte Bauteile und mögliche Zusatzarbeiten als eigene Risikopositionen. Die Höhe einer Reserve sollte aus den konkreten Befunden und Planungsständen abgeleitet werden, nicht aus einem pauschalen Prozentsatz.
Bei einer Kernsanierung können Anforderungen des seit 29. Juli 2026 geltenden Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) greifen. Entscheidend ist nicht der Begriff „Kernsanierung“, sondern welche Bauteile und Anlagen konkret verändert werden:
Ein bestimmtes Effizienzhaus-Niveau schreibt das GModG allein wegen einer Kernsanierung nicht vor. Effizienzhaus-Stufen sind insbesondere Förderkategorien der KfW und müssen nachgewiesen werden, wenn die entsprechende Förderung genutzt wird.
Ob eine Kernsanierung genehmigungspflichtig ist, richtet sich nach der Landesbauordnung Ihres Bundeslandes – die Regelungen unterscheiden sich. Als Faustregel gilt:
Steht Ihr Haus unter Denkmalschutz, kommt das Denkmalrecht des Landes hinzu. Energetische Maßnahmen wie Außendämmung oder Fenstertausch sind dann vorab mit der zuständigen Behörde abzustimmen. § 105 GModG erlaubt Abweichungen, soweit Anforderungen die geschützte Substanz oder das Erscheinungsbild beeinträchtigen oder andere Maßnahmen unverhältnismäßig aufwendig wären.
Klären Sie Genehmigungen, Anzeigen und denkmalrechtliche Erlaubnisse vor der Ausführung mit der zuständigen Stelle. Eine Architektin oder ein Architekt kann die landesrechtlichen Anforderungen für das konkrete Vorhaben einordnen.
Förderfähig ist nicht automatisch die gesamte Kernsanierung. Maßgeblich sind die einzelnen energetischen Maßnahmen, technischen Voraussetzungen und der jeweils richtige Antragsweg. Stand: 8. August 2026.
Für förderfähige Maßnahmen an der Gebäudehülle beträgt der Zuschuss grundsätzlich 15 Prozent. Ein individueller Sanierungsfahrplan kann einen iSFP-Bonus von 5 Prozentpunkten ermöglichen. Die förderfähigen Ausgaben liegen grundsätzlich bei bis zu 30.000 Euro je Wohneinheit, mit iSFP bei bis zu 60.000 Euro.
Für eine förderfähige neue Heizung bietet das KfW-Programm 458 eine Grundförderung von 30 Prozent. Abhängig von Technik, Einkommen und Zeitpunkt können Boni hinzukommen; seit 21. Juli 2026 sind insgesamt 30 bis 80 Prozent möglich. Für die erste Wohneinheit werden dabei höchstens 28.000 Euro förderfähige Kosten angesetzt. Eine Sanierung zum Effizienzhaus kann über das KfW-Programm 261 mit einem Kredit von bis zu 150.000 Euro je Wohneinheit gefördert werden.
Bei einem selbstgenutzten, mehr als zehn Jahre alten Gebäude können für begünstigte energetische Maßnahmen 20 Prozent der Aufwendungen über drei Jahre verteilt von der tariflichen Einkommensteuer abgezogen werden (7 Prozent, 7 Prozent und 6 Prozent), höchstens 40.000 Euro je Objekt. Dafür gelten gesetzliche Nachweis- und Ausschlussregeln.
Antragszeitpunkt und zulässige Vertragsgestaltung unterscheiden sich je Programm. Prüfen Sie die aktuellen Merkblätter vor einer bindenden Beauftragung. Dieselben Kosten dürfen nicht zugleich über § 35c EStG und eine öffentliche Förderung begünstigt werden.
Eine Kernsanierung ist ein mehrstufiges Projekt. Diese Reihenfolge schafft eine belastbare Entscheidungsgrundlage:
Ein Energieausweis beschreibt die energetische Qualität, ersetzt aber keine Schadensdiagnostik oder Sanierungsplanung. Die Objektdaten im Objektkompass helfen bei der Einordnung von Lage und Umfeld; auch sie ersetzen keine Bestandsaufnahme vor Ort.
Eine fachgerecht geplante Kernsanierung kann Wohnqualität, Nutzbarkeit und Energieeffizienz verbessern. Ob und in welchem Umfang sich das im Marktwert widerspiegelt, hängt jedoch auch von Lage, Nachfrage, Ausgangszustand, Ausführungsqualität und marktgerechter Ausstattung ab.
Wichtig ist die saubere Trennung der Begriffe:
Mehr zur Einordnung lesen Sie im Ratgeber zur kostenlosen Immobilienbewertung.
Stand: 8. August 2026. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Förderberatung. Maßgeblich sind die jeweils geltenden Gesetze und Programmbedingungen; landesrechtliche Details können abweichen.
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