Ratgeber · Energie & Sanierung
Der Bedarfsausweis bewertet den energetischen Zustand eines Gebäudes anhand seiner Bausubstanz und Anlagentechnik – unabhängig vom Heizverhalten der Bewohner. Für viele ältere Ein- und Zweifamilienhäuser ist genau diese Ausweisart gesetzlich vorgeschrieben.
Der Bedarfsausweis – amtlich Energiebedarfsausweis – ist eine der beiden Varianten des Energieausweises, die das Gebäudeenergiegesetz (GEG) kennt. Er beschreibt, wie viel Energie ein Gebäude unter standardisierten Bedingungen benötigt, um es zu beheizen und mit Warmwasser zu versorgen. Maßgeblich ist dabei nicht, wie viel die jetzigen Bewohner tatsächlich verbrauchen, sondern allein die rechnerische Qualität von Gebäudehülle und Heizungsanlage.
Die Berechnung erfolgt nach genormten Verfahren und unterstellt ein Normklima und ein durchschnittliches Nutzerverhalten. Dadurch wird der Bedarfsausweis weitgehend unabhängig davon, ob die Vorbewohner sparsam oder großzügig geheizt haben. Das macht ihn vergleichbarer, aber auch aufwändiger in der Erstellung als die zweite Variante, den Verbrauchsausweis.
Wichtig: Der Energieausweis dient ausschließlich Informationszwecken und ermöglicht eine überschlägige Vergleichbarkeit von Gebäuden (§ 80 Abs. 1 GEG). Er ist keine Immobilienbewertung und sagt nichts über den Marktwert Ihrer Immobilie aus.
Beide Ausweisarten sind im GEG geregelt und führen zu einer Einstufung in eine Energieeffizienzklasse von A+ bis H. Sie beruhen jedoch auf grundlegend verschiedenen Datengrundlagen.
| Merkmal | Bedarfsausweis | Verbrauchsausweis |
|---|---|---|
| Grundlage | Berechneter Energiebedarf (Bausubstanz, Anlagentechnik) | Gemessener Energieverbrauch der letzten Abrechnungen |
| Nutzerverhalten | Standardisiert (Normklima, Normnutzung) | Reales Heizverhalten fließt mit ein |
| Aussage | Energetischer Zustand des Gebäudes | Tatsächlicher Verbrauch der Vergangenheit |
| Aufwand | Höher (Datenaufnahme am Gebäude) | Geringer (Heizkostenabrechnungen) |
Der Verbrauchsausweis stützt sich in der Regel auf die Heiz- und Brennstoffabrechnungen der letzten drei Jahre, witterungsbereinigt. Er ist meist günstiger, sagt aber mehr über das Heizverhalten der bisherigen Bewohner aus als über die bauliche Substanz. Welche Variante Sie wählen dürfen – oder ob Sie überhaupt eine Wahl haben –, regelt das Gesetz im nächsten Abschnitt.
Grundsätzlich besteht für Eigentümer eine Wahlfreiheit zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis, soweit das GEG nichts anderes anordnet. Das Gesetz schreibt den Bedarfsausweis jedoch für eine eng umrissene Gruppe älterer, kleiner Wohngebäude zwingend vor.
Nach § 80 Abs. 3 Satz 2 GEG ist ein Bedarfsausweis verpflichtend, wenn alle der folgenden Punkte zutreffen:
Diese Pflicht entfällt allerdings, wenn das Gebäude schon bei der Fertigstellung das energetische Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 11. August 1977 erfüllt hat – oder durch spätere Sanierungen (etwa Dämmung, Fenstertausch) mindestens auf dieses Niveau gebracht wurde (§ 80 Abs. 3 Satz 3 GEG). In diesem Fall dürfen Sie wieder frei zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis wählen.
Faustregel: Älteres, energetisch nicht modernisiertes Ein- oder Zweifamilienhaus mit Bauantrag vor November 1977? Dann ist der Bedarfsausweis vorgeschrieben. Bei größeren Gebäuden ab fünf Wohnungen oder bei jüngerem Baujahr haben Sie in der Regel die Wahl.
Ob für Ihr Objekt dieser Pflichtfall greift, hängt also unmittelbar am Baujahr. Im Objektkompass sehen Eigentümer nach kostenloser Anmeldung die hinterlegten Eckdaten zu ihrem Gebäude – ein erster Anhaltspunkt, in welche dieser Kategorien Ihre Immobilie fällt.
Ein Energieausweis – egal ob Bedarf oder Verbrauch – wird nicht dauerhaft für jedes Gebäude verlangt, sondern bei bestimmten Anlässen. Pflicht besteht insbesondere:
In diesen Fällen muss der Ausweis Interessenten spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden – im Original oder als Kopie. Spätestens nach Vertragsabschluss ist er dem Käufer oder Mieter zu übergeben (§ 80 Abs. 3 und Abs. 4 GEG). Verantwortlich ist der Verkäufer oder Vermieter, bei Beauftragung auch der Makler.
Wer eine Immobilie lediglich erbt oder weiterhin selbst bewohnt, muss zunächst keinen Energieausweis erstellen lassen. Die Pflicht entsteht erst, wenn verkauft oder vermietet wird.
Von der Ausweispflicht ausgenommen sind nach § 79 Abs. 4 GEG unter anderem:
Die Pflichtinhalte des Energieausweises regelt § 85 GEG. Ein Bedarfsausweis enthält insbesondere folgende Angaben:
Der Bandtacho ist die bekannte Farbskala von Grün (sehr effizient, Klasse A+) über Gelb bis Rot (hoher Verbrauch, Klasse H). Ein Pfeil markiert den Kennwert des Gebäudes innerhalb dieses Bands. Hinzu kommen – soweit fachlich möglich und sinnvoll – Modernisierungsempfehlungen nach § 84 GEG, also Hinweise auf wirtschaftlich vertretbare Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz.
Die Energieeffizienzklasse beschreibt den energetischen Zustand, nicht den Wert Ihrer Immobilie. Wer wissen möchte, was sein Objekt kostet, braucht je nach Anlass eine kostenlose Markteinschätzung im Verkaufs- oder Vermietfall oder – für rechtssichere Zwecke – ein unabhängiges, kostenpflichtiges Verkehrswertgutachten.
Für einen Bedarfsausweis nimmt der Aussteller die energetisch relevanten Eigenschaften des Gebäudes auf und berechnet daraus den Bedarf. Benötigt werden insbesondere:
Je vollständiger Ihre Unterlagen sind (Baupläne, Sanierungsnachweise, Angaben zur Heizung), desto einfacher und oft günstiger ist die Erstellung. Ausstellen darf einen Energieausweis nur, wer nach § 88 GEG ausstellungsberechtigt ist – etwa Architektinnen und Architekten, Bauingenieure, qualifizierte Handwerksmeister oder Energieberater mit entsprechender Zusatzqualifikation. Anschließend wird der Ausweis registriert und erhält eine Registriernummer (§ 98 GEG).
Die Kosten sind gesetzlich nicht festgelegt, sondern frei am Markt. Branchenangaben (Stand 2024/2025) nennen als grobe Spanne:
| Ausweisart | Typische Kostenspanne |
|---|---|
| Verbrauchsausweis | ca. 50–150 € |
| Bedarfsausweis (Ein-/Zweifamilienhaus) | ca. 300–800 € |
| Bedarfsausweis (größere Gebäude) | häufig über 1.000 € |
Die genauen Beträge hängen von Gebäudegröße, Aufwand der Begehung und Qualität der Unterlagen ab. Es handelt sich um Marktpreise, nicht um gesetzlich vorgeschriebene Sätze.
Ein Energieausweis ist nach § 79 GEG ab dem Ausstellungsdatum maximal zehn Jahre gültig. Nach umfassenden energetischen Änderungen am Gebäude kann ein neuer Ausweis erforderlich werden, wenn die alten Kennwerte den Zustand nicht mehr widerspiegeln.
Sobald ein gültiger Energieausweis vorliegt, müssen bereits Immobilienanzeigen bestimmte Pflichtangaben enthalten (§ 87 GEG):
Werden diese Pflichten verletzt – etwa der Ausweis nicht vorgelegt, nicht übergeben oder die Anzeige ohne Pflichtangaben geschaltet –, handelt es sich um eine Ordnungswidrigkeit. Nach § 108 GEG drohen Bußgelder von bis zu 10.000 Euro. Es lohnt sich daher, den Ausweis rechtzeitig vor der Vermarktung zu beschaffen.
Auch verwandte Pflichtthemen lassen sich am Baujahr und an den Objektdaten festmachen – etwa die Grundsteuer oder der Bodenrichtwert Ihres Grundstücks.
Stand 2026. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Maßgeblich sind die jeweils geltenden Gesetze; landesrechtliche Details können abweichen.
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