Vorkaufsrecht bei Immobilien: dinglich, Mieter, Gemeinde

Was ein Vorkaufsrecht überhaupt bedeutet

Ein Vorkaufsrecht gibt dem Berechtigten nicht das Recht, Ihnen die Immobilie irgendwann abzukaufen. Es gibt ihm nur das Recht, in einen bereits geschlossenen Kaufvertrag einzutreten — zu genau den Bedingungen, die Sie mit einem Dritten ausgehandelt haben. Solange Sie nicht verkaufen, passiert nichts.

Der Auslöser ist immer der sogenannte Vorkaufsfall: ein wirksamer Kaufvertrag mit einem Dritten über das Grundstück (§ 463 BGB). Erst dieser Vertrag bringt das Vorkaufsrecht zum Leben. Übt der Berechtigte aus, kommt zwischen ihm und Ihnen ein Kauf zu denselben Konditionen zustande — Preis, Zahlungsmodalitäten und Nebenabreden Ihres Vertrags mit dem Dritten gelten dann auch ihm gegenüber (§ 464 Abs. 2 BGB).

Entscheidend für die Praxis ist die Unterscheidung, wie stark ein Vorkaufsrecht wirkt. Manche binden nur die Vertragsparteien, andere wirken gegen jeden späteren Erwerber. Diese drei Grundtypen sind in den folgenden Abschnitten erklärt.

Schuldrechtliches und dingliches Vorkaufsrecht

Das Bürgerliche Gesetzbuch kennt zwei privatrechtliche Vorkaufsrechte, die sich in der Reichweite grundlegend unterscheiden:

• Schuldrechtliches Vorkaufsrecht (§§ 463–473 BGB). Es entsteht durch Vertrag und wirkt nur zwischen den Parteien — also zwischen dem Verpflichteten und dem Berechtigten. Verkauft der Verpflichtete an einen Dritten, ohne das Vorkaufsrecht zu beachten, bleibt dieser Verkauf wirksam; der Berechtigte hat dann nur Schadensersatzansprüche, aber keinen Zugriff auf die Immobilie. Es steht nicht im Grundbuch.
• Dingliches Vorkaufsrecht (§§ 1094–1104 BGB). Es wird notariell bestellt und in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Dadurch wirkt es gegen jeden Erwerber: Verkauft der Eigentümer das Grundstück, kann der Berechtigte sein Recht auch dem neuen Käufer entgegenhalten. Gegenüber Dritten hat das dingliche Vorkaufsrecht die Wirkung einer Vormerkung (§§ 1098 Abs. 2, 883 Abs. 2 BGB) — ein Verkauf, der das Recht vereitelt, ist dem Berechtigten gegenüber unwirksam.

Für den Inhalt und die Ausübung verweist § 1098 Abs. 1 BGB auf die schuldrechtlichen Vorschriften der §§ 463 ff. BGB. Das dingliche Vorkaufsrecht ist also kein eigenes Regelwerk, sondern das schuldrechtliche Recht mit der zusätzlichen Schlagkraft der Grundbucheintragung. Wo es eingetragen ist, finden Sie es deshalb genau dort, wo auch Grunddienstbarkeiten und andere Lasten stehen — in Abteilung II.

Das Mietervorkaufsrecht nach § 577 BGB

Das praktisch wichtigste gesetzliche Vorkaufsrecht trifft Vermieter, die eine vermietete Wohnung in Wohnungseigentum umwandeln und verkaufen wollen. Nach § 577 BGB steht dem Mieter ein Vorkaufsrecht zu, wenn an der vermieteten Wohnung nach der Überlassung an den Mieter erstmals Wohnungseigentum begründet wird oder werden soll und die Wohnung dann an einen Dritten verkauft wird.

Die Reihenfolge ist entscheidend: Geschützt ist der Mieter, der schon in der Wohnung wohnte, bevor sie zur Eigentumswohnung wurde. Wer eine bereits aufgeteilte Eigentumswohnung anmietet, hat dieses Recht nicht. Der Bundesgerichtshof hat 2025 bestätigt, dass das Vorkaufsrecht auch bei der Umwandlung in Teileigentum greifen kann (BGH, Urteil vom 21.05.2025 – VIII ZR 201/23).

• Ausnahme: Kein Vorkaufsrecht besteht, wenn der Vermieter an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft (§ 577 Abs. 1 S. 2 BGB).
• Unterrichtungspflicht: Die Mitteilung über den Inhalt des Kaufvertrags muss mit einer Belehrung über das Vorkaufsrecht verbunden werden (§ 577 Abs. 2 BGB). Versäumt der Vermieter das, beginnt die Frist nicht zu laufen.
• Frist: Der Mieter muss das Vorkaufsrecht binnen zwei Monaten nach Erhalt der Mitteilung ausüben (§ 577 Abs. 1 S. 3 i. V. m. § 469 Abs. 2 BGB). Das ist eine Ausschlussfrist.

Wenn Sie eine bewohnte Wohnung veräußern, ist dieses Recht der häufigste Stolperstein. Wie Sie einen solchen Verkauf sauber aufsetzen, lesen Sie im Ratgeber Vermietete Wohnung verkaufen; die Aufteilung selbst regelt die Teilungserklärung.

Das gemeindliche Vorkaufsrecht nach §§ 24–28 BauGB

Auch Städte und Gemeinden können beim Verkauf eines Grundstücks ein Vorkaufsrecht ausüben — allerdings nicht beliebig, sondern nur in gesetzlich bestimmten Gebieten und nur, wenn das Wohl der Allgemeinheit es rechtfertigt (§ 24 Abs. 3 BauGB). Die wichtigsten Fälle nach § 24 Abs. 1 BauGB sind:

• Flächen, die im Bebauungsplan für öffentliche Zwecke festgesetzt sind;
• Umlegungsgebiete sowie förmlich festgelegte Sanierungs- und Entwicklungsbereiche;
• der Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung (sogenannter Milieuschutz, § 24 Abs. 1 Nr. 4 BauGB i. V. m. § 172 BauGB);
• überwiegend zu Wohnzwecken bestimmte Gebiete sowie Gebiete mit städtebaulichen Missständen.

Daneben kann die Gemeinde durch Satzung ein besonderes Vorkaufsrecht für unbebaute oder brachliegende Grundstücke begründen (§ 25 BauGB). Die Ausübung erfolgt durch Verwaltungsakt gegenüber dem Verkäufer — und sie ist fristgebunden: Die Gemeinde kann das Vorkaufsrecht nur binnen drei Monaten nach Mitteilung des vollständigen Kaufvertrags ausüben (§ 28 Abs. 2 S. 1 BauGB).

Milieuschutz: Was die BVerwG-Rechtsprechung geändert hat

Lange Zeit übten Großstädte wie Berlin oder Hamburg in Milieuschutzgebieten ihr Vorkaufsrecht aus, um Wohnungen vor Verdrängung der Mieterschaft zu schützen — oft schon, weil sie befürchteten, ein Käufer könnte künftig aufwerten und umwandeln. Dieser Praxis hat das Bundesverwaltungsgericht einen Riegel vorgeschoben.

Mit Urteil vom 09.11.2021 (BVerwG 4 C 1.20) entschied das Gericht: Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist nach § 26 Nr. 4 BauGB ausgeschlossen, wenn das Grundstück im Zeitpunkt der Behördenentscheidung bereits entsprechend den Zielen der Erhaltungssatzung bebaut ist und genutzt wird und keine Missstände aufweist. Auf mögliche künftige Nutzungsabsichten des Käufers darf die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht nicht stützen. Maßgeblich ist allein der Ist-Zustand.

Praktisch bedeutet das: Bei einem intakten, vermieteten Wohnhaus in einem Milieuschutzgebiet greift das gemeindliche Vorkaufsrecht in der Regel nicht mehr. Der Gesetzgeber hat seither über eine Anpassung des § 26 BauGB diskutiert, um den Kommunen wieder mehr Spielraum zu geben; bis zu einer wirksamen Neuregelung bleibt die enge Auslegung des BVerwG maßgeblich. Wenn Ihr Objekt in einem Erhaltungsgebiet liegt, lohnt sich vor dem Verkauf eine Auskunft der Gemeinde über die konkrete Praxis vor Ort.

Vorkaufsfall, Mitteilung und Ablauf in der Praxis

Bei allen Vorkaufsrechten läuft der Mechanismus im Kern gleich ab. Wichtig für Sie als Verkäufer ist die korrekte Reihenfolge, denn Fehler kosten Zeit und können den Verkauf platzen lassen:

1. Kaufvertrag schließen. Erst der notarielle Vertrag mit einem Dritten löst den Vorkaufsfall aus. Ohne wirksamen Vertrag gibt es nichts auszuüben.
2. Mitteilung an den Berechtigten. Der Verkäufer (bei gesetzlichen Rechten häufig der Notar) muss dem Berechtigten den Inhalt des Kaufvertrags mitteilen (§ 469 Abs. 1 BGB). Beim Mietervorkaufsrecht und beim gemeindlichen Recht beginnt die Frist erst mit dieser vollständigen, korrekten Mitteilung.
3. Ausübung gegenüber dem Verpflichteten. Der Berechtigte erklärt die Ausübung — beim privatrechtlichen Vorkauf formfrei gegenüber dem Verkäufer, bei der Gemeinde durch Verwaltungsakt.
4. Rechtsfolge. Der Kauf kommt zwischen Berechtigtem und Verkäufer zu denselben Bedingungen zustande (§ 464 Abs. 2 BGB). Der ursprüngliche Käufer geht leer aus; deshalb enthalten Kaufverträge für solche Fälle meist Rücktritts- und Kostenregelungen.

Übt der Berechtigte nicht fristgerecht aus oder verzichtet er, ist der Weg für den ursprünglichen Käufer frei. Bei der Gemeinde wird das durch ein Negativzeugnis bestätigt, das der Notar dem Grundbuchamt vorlegt. Eine Übersicht, in welchen Abteilungen des Grundbuchs welche Rechte stehen, finden Sie im Ratgeber Grundbuch verstehen.

Die Arten des Vorkaufsrechts im Überblick

Die folgende Tabelle stellt die vier praktisch wichtigsten Vorkaufsrechte mit Norm, Berechtigtem, Frist und Wirkung gegenüber:

Ob und wie stark ein Vorkaufsrecht den Wert oder die Verkäuflichkeit Ihrer Immobilie berührt, hängt vom Einzelfall ab. Wichtig ist die saubere Trennung der Auskunftsebenen: