Ratgeber · Recht & Grundbuch
Wohnfläche und Nutzfläche entscheiden mit darüber, wie hoch Ihre Grundsteuer ausfällt. Wir zeigen, nach welchen Regeln Sie beide Flächen korrekt ermitteln – mit den maßgeblichen Paragrafen für das Bundes- und die Ländermodelle.
Mit der Grundsteuerreform werden seit dem 1. Januar 2025 alle Grundstücke in Deutschland nach neuem Recht besteuert. Bewertungsstichtag ist der 1. Januar 2022 (Hauptfeststellungszeitpunkt). In nahezu allen Bewertungsmodellen ist die Wohnfläche – und in vielen Fällen zusätzlich die Nutzfläche – eine der zentralen Größen, aus denen sich der Grundsteuerwert und damit Ihre Steuer berechnet.
Wie stark die Fläche durchschlägt, hängt vom Modell Ihres Bundeslandes ab. In den reinen Flächenmodellen (etwa Bayern) wird die Fläche unmittelbar mit einem festen Betrag je Quadratmeter multipliziert; im Bundesmodell fließt sie als Quadratmeterzahl in ein Ertragswertverfahren ein. In beiden Fällen gilt: Eine zu hoch angesetzte Fläche kostet Sie dauerhaft Geld, eine zu niedrig angesetzte kann später korrigiert werden und Nachzahlungen auslösen.
Wichtig ist die saubere Trennung zweier Begriffe: Wohnfläche sind die zu Wohnzwecken dienenden Flächen, ermittelt nach der Wohnflächenverordnung. Nutzfläche sind Flächen, die anderen Zwecken dienen – etwa Lager, Werkstatt oder Büro – und nach DIN 277 bestimmt werden.
Welche Daten zu Ihrem konkreten Grundstück hinterlegt sind – etwa Bodenrichtwert, Mikrolage und Umfeld – können registrierte Eigentümerinnen und Eigentümer nach kostenloser Anmeldung im Objektkompass zu ihrem eigenen Objekt einsehen. Eine Übersicht zur Grundsteuer selbst finden Sie unter Grundsteuer: Grundlagen und Höhe.
Das Bewertungsgesetz nennt die Wohnfläche in § 254 BewG zwar als Bemessungsgröße, definiert ihre Berechnung aber nicht selbst. In der Praxis – und nach den amtlichen Ausfüllhilfen der Finanzverwaltung – wird die Wohnfläche von Wohngebäuden deshalb nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) vom 25. November 2003 ermittelt, die seit dem 1. Januar 2004 gilt. Auch die Ländermodelle greifen für die Wohnfläche auf diesen Standard zurück.
Zur Wohnfläche gehören die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zur Wohnung gehören – also Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer, Küche, Bad, Toilette, Flure und Abstellräume innerhalb der Wohnung. Nicht zur Wohnfläche zählen nach den Grundsteuer-Hinweisen sogenannte Zubehörräume wie Kellerräume, Waschküchen, Trockenräume, Bodenräume (nicht ausgebauter Dachboden) und Heizungsräume sowie Abstellräume außerhalb der Wohnung.
Wie Räume und Raumteile angerechnet werden, regelt § 4 WoFlV. Entscheidend ist die lichte Höhe, also der Abstand zwischen Fußboden und Decke beziehungsweise Dachschräge:
| Fläche | Lichte Höhe | Anrechnung |
|---|---|---|
| Raum / Raumteil | mindestens 2,00 m | voll (100 %) |
| Raumteil unter Dachschräge | 1,00 m bis unter 2,00 m | zur Hälfte (50 %) |
| Raumteil unter Dachschräge | unter 1,00 m | gar nicht (0 %) |
| Balkon, Loggia, Dachgarten, Terrasse | — | in der Regel ein Viertel, höchstens zur Hälfte |
Gerade bei Dachgeschosswohnungen und Einfamilienhäusern mit ausgebautem Dach führt diese Staffelung dazu, dass die anrechenbare Wohnfläche deutlich unter der Grundfläche liegt. Wer hier pauschal die gesamte Grundfläche ansetzt, gibt regelmäßig zu viel Fläche an.
Die Nutzfläche umfasst Flächen, die nicht Wohnzwecken, sondern anderen Zwecken dienen – beispielsweise Verkaufsräume, Büros, Praxen, Werkstätten oder Lagerflächen. Sie wird nach der DIN 277 bestimmt. Abzugrenzen ist die Nutzfläche von reinen Zubehör- und Funktionsflächen wie Heizungs- oder Technikräumen, die weder als Wohn- noch als anrechenbare Nutzfläche zählen.
Im Bundesmodell werden Nutzflächen, die zu anderen als Wohnzwecken genutzt werden, nach den Grundsteuer-Hinweisen wie Wohnfläche behandelt. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie bei Wohnungseigentum werden diese Nutzflächen also zur Wohnfläche addiert. Bei Mietwohngrundstücken wird für solche Flächen eine eigene Nettokaltmiete je Quadratmeter angesetzt.
Ein häusliches Arbeitszimmer in der Wohnung ist Teil der Wohnfläche und wird ganz normal nach WoFlV gerechnet. Ein separater, gewerblich genutzter Raum – etwa eine kleine Praxis im Erdgeschoss des Eigenheims – ist dagegen Nutzfläche und wird im Bundesmodell der Wohnfläche hinzugerechnet.
In den reinen Flächenmodellen der Länder werden Wohn- und Nutzfläche getrennt erfasst, aber jeweils mit einem festen Betrag je Quadratmeter angesetzt. Für die Erklärung müssen Sie beide Werte daher sauber auseinanderhalten.
Garagen, Carports, Gartenhäuser und andere Nebengebäude werden in den Modellen unterschiedlich behandelt. Hier lohnt ein genauer Blick, weil sich gerade bei Nebengebäuden viele Fehler einschleichen.
Garagen- und Tiefgaragenstellplätze werden im Bundesmodell nicht über die Quadratmeter, sondern über einen pauschalen Festwert bewertet. Nach den Grundsteuer-Hinweisen zu § 254 BewG wird je Stellplatz eine monatliche Nettokaltmiete von 35 Euro als Festwert angesetzt – unabhängig von der tatsächlichen Größe des Stellplatzes.
Bayern kennt ausdrückliche Freigrenzen. Nach Art. 2 Abs. 2 BayGrStG bleiben Nutzflächen von Garagen, die in räumlichem Zusammenhang zur Wohnnutzung stehen, bis zu einer Fläche von insgesamt 50 m² außer Ansatz. Nach Art. 2 Abs. 3 BayGrStG bleiben Nutzflächen von Nebengebäuden von untergeordneter Bedeutung, die der Wohnnutzung dienen, bis zu insgesamt 30 m² außer Ansatz. Nur die darüber hinausgehende Fläche ist anzugeben.
Diese Freigrenzen gelten für das bayerische Modell. In anderen Ländern und im Bundesmodell gelten abweichende Regeln – prüfen Sie immer die Vorgaben Ihres Bundeslandes, bevor Sie ein Gartenhaus oder eine Garage in die Erklärung übernehmen.
Nicht ausgebaute Dachböden, reine Kellerräume und Heizungsräume bleiben in der Wohnflächenberechnung generell außen vor. Wird ein Dachboden später zu Wohnraum ausgebaut, ändert sich die maßgebliche Fläche – mehr dazu im Abschnitt zur Anzeigepflicht.
Deutschland hat kein einheitliches Grundsteuermodell. Die meisten Länder folgen dem Bundesmodell nach dem Bewertungsgesetz; einige haben eigene Wege gewählt. Für die Flächenangabe ist relevant, mit welchem Gewicht Ihre Wohn- und Nutzfläche einfließt.
| Modell | Länder (Auswahl) | Rolle der Fläche |
|---|---|---|
| Bundesmodell (Ertragswert) | u. a. NRW, Rheinland-Pfalz, Sachsen, Schleswig-Holstein, Berlin, Brandenburg, Bremen, Saarland, Sachsen-Anhalt, Thüringen, Mecklenburg-Vorpommern | Wohn-/Nutzfläche als Quadratmeterzahl im Ertragswertverfahren |
| Flächenmodell | Bayern | Fläche × fester Äquivalenzbetrag je m² |
| Flächen-Lage-Modell | Niedersachsen, Hamburg | Fläche × Äquivalenzbetrag, korrigiert um Lagefaktor |
| Flächen-Faktor-Modell | Hessen | Fläche × Äquivalenzbetrag mit Lagefaktor |
| Modifiziertes Bodenwertmodell | Baden-Württemberg | im Kern Bodenwert; Gebäudefläche untergeordnet |
Im bayerischen Flächenmodell beträgt die Äquivalenzzahl für Gebäudeflächen nach Art. 4 Abs. 2 BayGrStG stets 0,50 Euro je Quadratmeter; für Grund und Boden gilt nach Art. 3 BayGrStG grundsätzlich 0,04 Euro je Quadratmeter (mit degressiver Staffelung bei großen Flächen). Für den Äquivalenzbetrag der Wohnflächen wird die Grundsteuermesszahl nach Art. 5 Abs. 1 BayGrStG auf 70 % ermäßigt – Wohnen wird also entlastet. Die genauen Werte und Hebesätze unterscheiden sich je nach Land und Gemeinde.
Ergänzend zum Wert des Bodens lohnt ein Blick auf den Bodenrichtwert, der in mehreren Modellen ebenfalls in die Bewertung einfließt.
Die Grundsteuerwerte beruhen auf den Verhältnissen zum Stichtag 1. Januar 2022. Ändern sich danach die für die Bewertung maßgeblichen tatsächlichen Verhältnisse, müssen Sie das dem Finanzamt anzeigen. Typische Auslöser sind:
Solche Änderungen können zu einer Fortschreibung des Grundsteuerwerts führen. Die Anzeige hat in der Regel innerhalb der gesetzlichen Frist nach Ablauf des Jahres zu erfolgen, in dem sich die Verhältnisse geändert haben. Wer eine wesentliche Flächenänderung verschweigt, riskiert Nachforderungen.
Die Flächenangaben für die Grundsteuer dienen ausschließlich der Steuerberechnung. Sie sind keine Immobilienbewertung. Eine kostenlose Markteinschätzung erhalten Sie im Verkaufs- oder Vermietungsfall über die Maklerei direkt in der App; ein unabhängiges, kostenpflichtiges Verkehrswertgutachten erstellt ein zertifizierter Sachverständiger. Mehr dazu unter Immobilienbewertung kostenlos.
Stand 2026. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Maßgeblich sind die jeweils geltenden Gesetze; landesrechtliche Details können abweichen.
Melden Sie sich kostenlos im Objektkompass an und sehen Sie Bodenrichtwert, Mikrolage, Umfeld (Naturschutz, Bahntrassen) und Digitalisierungsgrad zu Ihrer Immobilie. Unverbindlich.
Kostenlos registrieren
