Beglaubigter und unbeglaubigter Grundbuchauszug im Vergleich

Worin unterscheiden sich beide Auszüge rechtlich?

Ein Grundbuchauszug gibt den Inhalt des für ein Grundstück geführten Grundbuchblatts wieder – also Eigentümer, Lasten und Grundpfandrechte. Sowohl der unbeglaubigte als auch der beglaubigte Auszug enthalten denselben Grundbuchstand. Der Unterschied liegt nicht im Inhalt, sondern in der Beweiskraft.

• Der unbeglaubigte (einfache) Auszug ist eine Abschrift oder ein Ausdruck ohne amtliche Bestätigung, dass er mit dem Grundbuch übereinstimmt. Er dient der Information und Vorbereitung. Eine besondere Beweiswirkung im Sinne einer öffentlichen Urkunde hat er nicht.
• Der beglaubigte (amtliche) Auszug trägt einen Beglaubigungsvermerk des Grundbuchamts mit Stempel, Siegel und Unterschrift. Er ist eine öffentliche Urkunde und begründet vollen Beweis darüber, dass die wiedergegebenen Eintragungen so im Grundbuch stehen.

Die gesetzliche Grundlage steht in § 12 Abs. 2 der Grundbuchordnung (GBO): Wer Einsicht erhält, kann eine Abschrift fordern – und „die Abschrift ist auf Verlangen zu beglaubigen“. Die Beglaubigung ist also kein anderes Dokument, sondern dieselbe Abschrift mit amtlichem Vermerk.

Was bedeutet „öffentliche Urkunde“ und volle Beweiskraft?

Die höhere Beweiskraft des beglaubigten Auszugs folgt aus dem allgemeinen Beweisrecht. Nach § 415 Abs. 1 der Zivilprozessordnung (ZPO) begründen Urkunden, die von einer öffentlichen Behörde innerhalb ihrer Amtsbefugnisse in der vorgeschriebenen Form aufgenommen wurden, vollen Beweis des beurkundeten Vorgangs. Der beglaubigte Grundbuchauszug ist eine solche öffentliche Urkunde über den Inhalt des Grundbuchs zu einem bestimmten Zeitpunkt.

Davon zu trennen ist die materielle Richtigkeit der Eintragung selbst. Dass das Eingetragene auch tatsächlich gilt, folgt aus dem öffentlichen Glauben des Grundbuchs nach § 891 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB): Was eingetragen ist, gilt zugunsten des Berechtigten als bestehend. Der beglaubigte Auszug ist die beweissichere, amtlich bestätigte Wiedergabe dieses Inhalts.

Beglaubigter und unbeglaubigter Auszug auf einen Blick

Die folgende Übersicht stellt die wesentlichen Merkmale beider Varianten gegenüber:

Beide Auszüge setzen ein berechtigtes Interesse nach § 12 Abs. 1 GBO voraus. Die höhere Beweiskraft des beglaubigten Auszugs ändert an dieser Zugangsvoraussetzung nichts.

Wer darf einen Auszug erhalten? Das berechtigte Interesse nach § 12 GBO

Das Grundbuch ist kein frei einsehbares Register. Nach § 12 Abs. 1 GBO sind Einsicht und Abschrift nur demjenigen gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt. Diese Voraussetzung gilt für beide Auszugsarten gleichermaßen.

Ein berechtigtes Interesse ist mehr als Neugier. Es liegt vor, wenn die Kenntnis des Grundbuchinhalts zur Verfolgung von Rechten oder Vermögensinteressen vernünftigerweise erforderlich ist. Regelmäßig anerkannt sind unter anderem:

• Eigentümer hinsichtlich des eigenen Grundbuchblatts – in der Regel ohne weitere Begründung;
• Inhaber eingetragener Rechte, etwa aus Grundschuld, Hypothek, Wohn- oder Wegerecht;
• Notare im Rahmen ihrer Amtstätigkeit;
• Behörden und Gerichte bei Wahrnehmung öffentlicher Aufgaben (§ 12 Abs. 2 GBO).

Eine erste Orientierung zu Ihrem Objekt – etwa zu Mikrolage und Umfeld – sehen Sie nach kostenloser Anmeldung im Objektkompass. Den amtlichen Auszug selbst erhalten Sie jedoch ausschließlich beim Grundbuchamt oder über einen Notar. Wie das Grundbuch aufgebaut ist, erklärt unser Beitrag zum Aufbau des Grundbuchs.

Wann genügt der einfache Auszug, wann braucht es die Beglaubigung?

Die Faustregel lautet: Für interne Information und Vorbereitung genügt der einfache Auszug; für amtliche Nachweise wird der beglaubigte Auszug verlangt. Im Einzelnen:

Ein unbeglaubigter Auszug reicht in der Regel für:

• die eigene Übersicht über Eigentum, Lasten und Belastungen;
• die Vorbereitung eines Verkaufs, etwa um Rechte und Belastungen zu prüfen;
• die Arbeit des Maklers bei der Erstellung eines Exposés, sofern keine Behörde oder Bank den Nachweis fordert;
• eine erste Finanzierungsanfrage, solange noch keine Grundschuld bestellt wird.

Ein beglaubigter Auszug wird regelmäßig verlangt bei:

• Nachlassverfahren und Erbschein – das Nachlassgericht verlangt einen amtlichen Nachweis der Eigentumsverhältnisse;
• Finanzierung und Grundschuldbestellung – Banken prüfen Rang und Belastung anhand eines aktuellen, beglaubigten Auszugs;
• notariellen Beurkundungen – der Notar belegt den Grundbuchstand gegenüber den Parteien und dem Grundbuchamt;
• behördlichen Verfahren mit Eigentums- oder Belastungsnachweis, etwa bei Förderanträgen;
• Gerichtsverfahren, in denen der Grundbuchstand streitig ist (öffentliche Urkunde nach § 415 ZPO);
• der Verwendung im Ausland, häufig zusätzlich mit Apostille oder Legalisation.

Was kosten die beiden Auszüge?

Die Gebühren sind bundeseinheitlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt, und zwar im Kostenverzeichnis (Anlage 1). Maßgeblich ist allein die Auszugsart:

Es handelt sich um Festgebühren je Grundbuchblatt. Der beglaubigte Auszug kostet also das Doppelte des einfachen Auszugs – ausschlaggebend ist der zusätzliche amtliche Beglaubigungsaufwand, nicht der Umfang.

Notar, elektronischer Auszug und historische Auszüge

Den amtlichen Ausdruck im engeren Sinne erstellt das Grundbuchamt. Daneben kann auch ein Notar beglaubigte Abschriften erteilen: Nach § 21 der Bundesnotarordnung (BNotO) in Verbindung mit den §§ 39, 42 des Beurkundungsgesetzes (BeurkG) darf er einen über sein Notarzugangsverfahren abgerufenen Grundbuchauszug ausdrucken und mit einem notariellen Beglaubigungsvermerk versehen. Für viele Zwecke genügt ein solcher notariell beglaubigter Ausdruck; wo ausdrücklich ein „amtlicher Grundbuchauszug des Grundbuchamts“ verlangt wird, sollten Sie dort bestellen.

Durch die elektronische Grundbuchführung gibt es heute zwei elektronische Formen:

• Ein maschinell erstellter Ausdruck oder PDF ohne Signatur ist rechtlich wie ein unbeglaubigter Auszug zu behandeln – reiner Informationswert.
• Ein elektronisch signierter Auszug mit qualifizierter elektronischer Signatur des Grundbuchamts gilt als öffentliche Urkunde in elektronischer Form und entspricht dem beglaubigten Papierauszug.

Für historische Auszüge – mit bereits gelöschten oder früheren Eintragungen – ist ebenfalls das Grundbuchamt zuständig. Auch hier gilt § 12 GBO; das historische Interesse, etwa zur Klärung alter Dienstbarkeiten oder Erbfolgen, ist zu begründen. Wie Sie den Auszug konkret anfordern, erklärt unser Beitrag zum Grundbuchauszug beantragen.