Vollmacht für Grundbuchauszug und Grundbucheinsicht

Wer überhaupt Einsicht nehmen darf (§ 12 GBO)

Das Grundbuch ist kein öffentliches Register, in das jedermann frei hineinsehen darf. Nach § 12 Abs. 1 der Grundbuchordnung (GBO) ist die Einsicht nur demjenigen gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt. Damit schützt der Gesetzgeber den Eigentümer und die übrigen Berechtigten vor bloßer Neugier und vor dem Ausspähen ihrer Vermögensverhältnisse.

Ein berechtigtes Interesse ist nach der Rechtsprechung jedes „verständige, durch die Sachlage gerechtfertigte Interesse". Es muss kein rein rechtliches sein — auch ein tatsächliches oder wirtschaftliches Interesse kann genügen. Bloße Neugier reicht nicht.

Kraft ihrer Stellung sind insbesondere einsichtsberechtigt:

• Eingetragene Eigentümer — bei ihnen liegt das berechtigte Interesse auf der Hand.
• Inhaber eingetragener Rechte, etwa Gläubiger einer Grundschuld oder Hypothek, Nießbraucher oder Wohnberechtigte.
• Notare, Gerichte und Behörden im Rahmen ihrer Amtstätigkeit (§ 12 Abs. 3 GBO).

Sind Sie also als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, müssen Sie nichts weiter „beweisen" — Sie weisen sich aus und können Einsicht nehmen oder einen Auszug verlangen.

Wann eine Vollmacht nötig wird

Eine Vollmacht brauchen Sie nicht für sich selbst, sondern immer dann, wenn eine andere Person in Ihrem Namen Einsicht nehmen oder einen Auszug holen soll. Maßgeblich sind die allgemeinen Regeln der Stellvertretung (§§ 164 ff. BGB) in Verbindung mit § 12 GBO.

Typische Fälle:

Ein Makler hat kein eigenes Einsichtsrecht, nur weil er ein Objekt vermarkten will. Er benötigt eine Vollmacht des Eigentümers und muss dem Grundbuchamt den Zweck (etwa einen konkreten Verkaufsauftrag) plausibel machen. Reine Marktbeobachtung oder Akquise genügt nicht.

Welche Form die Vollmacht haben muss

Hier ist eine wichtige Unterscheidung zu treffen, die in der Praxis oft durcheinandergeht:

Vollmacht nur zur Einsicht oder für den Auszug

Für die bloße Einsicht und das Anfordern eines Auszugs schreibt das Gesetz keine besondere Form vor. § 12 GBO enthält keine eigene Formvorschrift, und die strenge Formvorschrift des § 29 GBO gilt nur für Eintragungen, nicht für reine Auskünfte. In der Praxis genügt daher eine einfache schriftliche Vollmacht im Original. Sie sollte enthalten:

• Name, Anschrift und Geburtsdatum des Vollmachtgebers (Eigentümers),
• Name und Anschrift des Bevollmächtigten,
• genaue Bezeichnung des Grundstücks (Grundbuchbezirk und Blattnummer oder zumindest Adresse),
• den Umfang: Einsicht in Grundbuch und Grundakten sowie Beantragung und Entgegennahme einfacher oder beglaubigter Auszüge,
• Ort, Datum und die eigenhändige Unterschrift des Vollmachtgebers.

Eine notarielle Beglaubigung der Unterschrift ist hierfür im Regelfall nicht erforderlich. Das Grundbuchamt kann sie jedoch im Einzelfall verlangen, wenn Zweifel an der Echtheit bestehen — dies liegt in seinem Ermessen.

Vollmacht für Grundbuch-Eintragungen

Sobald es nicht nur um Einsicht, sondern um Erklärungen geht, die zu einer Eintragung führen — etwa Verkauf, Bestellung oder Löschung einer Grundschuld — gilt § 29 GBO: Solche Erklärungen müssen in öffentlich beglaubigter Form nachgewiesen werden. Eine Vollmacht dafür wird deshalb regelmäßig notariell beglaubigt oder beurkundet. Eine privatschriftliche Vollmacht reicht hier nicht aus.

Einfacher oder beglaubigter Auszug — und was er kostet

Ein Grundbuchauszug gibt den Inhalt der drei Abteilungen wieder: Eigentumsverhältnisse, Lasten und Beschränkungen (Abteilung II, etwa Wege- oder Wohnrechte) sowie Grundpfandrechte (Abteilung III, etwa Hypotheken und Grundschulden). Es gibt ihn in zwei Ausführungen:

• Einfacher (unbeglaubigter) Auszug: eine reine Abschrift zur Information, etwa zur eigenen Prüfung oder zur Vorbereitung von Gesprächen.
• Beglaubigter Auszug: trägt einen amtlichen Vermerk, dass er mit dem Grundbuch übereinstimmt. Banken, Behörden und Gerichte verlangen meist diese Form.

Die Gebühren sind bundeseinheitlich im Kostenverzeichnis des Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG) festgelegt:

Diese Beträge gelten bundesweit einheitlich. Beachten Sie: Ein Grundbuchauszug zeigt die Rechtsverhältnisse an Ihrem Grundstück — er enthält keine Bewertung und keinen Verkehrswert. Wer wissen möchte, was sein Grundstück wert ist, findet dazu eigene Wege; mehr dazu im Abschnitt weiter unten und unter Verkehrswert einer Immobilie.

So beantragen Sie den Auszug als Eigentümer

Zuständig ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Ein persönliches Erscheinen ist nicht zwingend — der Antrag kann auf mehreren Wegen gestellt werden:

• Schriftlich per Post oder Fax (formloses Schreiben oder Formular). Geben Sie Grundbuchbezirk und Blattnummer an, mindestens aber die Adresse der Immobilie.
• Persönlich in der Einsichtsstelle des Amtsgerichts, gegen Vorlage des Personalausweises.
• Online, soweit das jeweilige Bundesland ein Antragsportal anbietet (das Angebot ist je nach Land unterschiedlich; der Auszug kommt dann per Post).
• Über einen Notar, der im Rahmen seiner Tätigkeit ohnehin Zugriff hat.

Als eingetragener Eigentümer brauchen Sie kein gesondertes Interesse darzulegen; Ihr Ausweis und die Angabe des Grundstücks genügen. Lässt jemand das für Sie erledigen, legt er Ihre Vollmacht im Original vor.

Sonderfälle: Erben, Vorsorgevollmacht und Betreuung

Erben

Erben treten nach § 1922 BGB in die Rechtsstellung des Verstorbenen ein und haben damit ein berechtigtes Interesse an der Einsicht. Sie weisen ihr Erbrecht gegenüber dem Grundbuchamt nach — für das Verfahren maßgeblich ist § 35 GBO — und zwar durch:

• einen Erbschein (in Ausfertigung) oder
• ein notarielles Testament nebst gerichtlichem Eröffnungsprotokoll (in beglaubigter Abschrift).

Bei mehreren Erben genügt der Antrag eines Miterben; alle Erben sind jedoch zu benennen. Auch Pflichtteilsberechtigte haben nach der Rechtsprechung ein berechtigtes Interesse, um etwaige Ansprüche zu prüfen.

Vorsorgevollmacht

Eine Vorsorgevollmacht, die die Vermögens- und Immobilienangelegenheiten umfasst, berechtigt den Bevollmächtigten zur Einsicht im Namen des Vollmachtgebers. Für die bloße Einsicht wird sie meist auch privatschriftlich anerkannt, solange sie im Original und eindeutig vorliegt. Soll der Bevollmächtigte dagegen verkaufen oder belasten, ist wegen § 29 GBO praktisch eine notariell beglaubigte oder beurkundete Vorsorgevollmacht erforderlich.

Rechtliche Betreuung

Der gerichtlich bestellte Betreuer ist gesetzlicher Vertreter (§§ 1814 ff. BGB). Umfasst sein Aufgabenkreis die Vermögenssorge, kann er ohne gesonderte Vollmacht Einsicht nehmen — der Betreuerausweis genügt als Nachweis.

Was im Grundbuch steht — und was nicht

Das Grundbuch dokumentiert die Rechtsverhältnisse am Grundstück: wer Eigentümer ist, welche Belastungen und Beschränkungen bestehen und welche Grundpfandrechte eingetragen sind. Es trifft jedoch keine Aussage über den Wert Ihrer Immobilie. Wer eine Werteinschätzung sucht, sollte die drei Ebenen sauber auseinanderhalten:

• Objektdaten zur Orientierung: Lage, Umfeld und Rahmenwerte wie der Bodenrichtwert liefern einen ersten Eindruck — das ist noch keine Preisbewertung. Solche Daten zu Ihrem eigenen Objekt sehen Sie nach kostenloser Anmeldung im Objektkompass.
• Konkrete Bewertung im Verkaufs- oder Vermietfall: Wenn Sie verkaufen oder vermieten möchten, erhalten Sie eine kostenlose Ersteinschätzung durch die angeschlossene Maklerei.
• Verkehrswertgutachten: Ein rechtssicheres, unabhängiges Gutachten — etwa für Gericht, Finanzamt oder Erbauseinandersetzung — ist kostenpflichtig und Sache eines Sachverständigen. Mehr dazu unter Verkehrswert.

Auch für die Grundsteuer sind die Eintragungen im Grundbuch häufig die Ausgangsbasis, etwa zur Klärung von Eigentum und Flächen. Der Grundbuchauszug ist damit oft der erste, aber nicht der einzige Baustein, wenn Sie Ihre Unterlagen zu einem Objekt zusammenstellen.