Die Eigentümerversammlung (WEG): Ablauf, Beschlüsse und Ihre Rechte

Was die Eigentümerversammlung ist und warum sie zählt

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (kurz GdWE) verwaltet das gemeinschaftliche Eigentum — Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizung, Außenanlagen — gemeinsam. Das zentrale Willensbildungsorgan dafür ist die Eigentümerversammlung. Hier fassen die Eigentümer ihre Beschlüsse: über die Instandhaltung, über das Geld, über die Hausordnung, über den Verwalter.

Maßgeblich ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Es wurde durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) grundlegend reformiert; die neuen Regeln gelten seit dem 1. Dezember 2020. Vieles, was Sie in älteren Ratgebern lesen, ist seitdem überholt — etwa zur Beschlussfähigkeit und zu baulichen Veränderungen.

Wichtig ist die Unterscheidung zweier Eigentumsformen, die jedem Eigentümer gehören: das Sondereigentum (Ihre Wohnung) und das Gemeinschaftseigentum (alles, was allen gehört). Nur über das Gemeinschaftseigentum und die gemeinsame Verwaltung entscheidet die Versammlung. Wie sich diese Aufteilung aus den Gründungsdokumenten ergibt, lesen Sie im Ratgeber zur Teilungserklärung.

Einberufung und Ladungsfrist (§ 24 WEG)

Die Versammlung wird nach § 24 Abs. 1 WEG vom Verwalter einberufen — mindestens einmal im Jahr. Daneben muss er einberufen, wenn mehr als ein Viertel der Eigentümer dies in Textform unter Angabe von Zweck und Gründen verlangt (§ 24 Abs. 2 WEG). Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, dürfen der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer einberufen (§ 24 Abs. 3 WEG).

Für die Form gilt:

• Textform genügt (§ 24 Abs. 4 Satz 1 WEG) — die Einladung darf also auch per E-Mail kommen, eine Unterschrift ist nicht nötig.
• Die Ladungsfrist soll mindestens drei Wochen betragen, außer bei besonderer Dringlichkeit (§ 24 Abs. 4 Satz 2 WEG).
• Jeder Beschlussgegenstand muss in der Einladung bezeichnet sein (§ 23 Abs. 2 WEG). Über Punkte, die nicht angekündigt waren, darf nicht wirksam beschlossen werden — ein wichtiger Schutz für Eigentümer, die nicht erscheinen können.

Den Vorsitz führt grundsätzlich der Verwalter (§ 24 Abs. 5 WEG). Über die Versammlung ist eine Niederschrift (Protokoll) anzufertigen; zusätzlich führt der Verwalter eine fortlaufende Beschluss-Sammlung (§ 24 Abs. 6 bis 8 WEG), in der jeder Beschluss dokumentiert wird. In diese Sammlung können Sie als Eigentümer Einsicht nehmen — sie ist Ihr Gedächtnis der Gemeinschaft.

Beschlussfähigkeit: Seit der Reform immer gegeben

Das ist die wohl folgenreichste Änderung der WEMoG-Reform. Früher war die Versammlung nur beschlussfähig, wenn Eigentümer mit mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile anwesend oder vertreten waren. War das Quorum verfehlt, musste eine zweite (Wiederholungs-)Versammlung einberufen werden, die dann ohne Rücksicht auf die Anwesenheit beschlussfähig war.

Praktische Folge: Wer nicht teilnimmt und auch niemanden bevollmächtigt, lässt die Anwesenden für sich mitentscheiden. Die Wiederholungsversammlung als Notbehelf entfällt. Umso wichtiger ist es, an der Versammlung teilzunehmen oder eine Vollmacht zu erteilen — diese bedarf nach § 25 Abs. 3 WEG der Textform.

Stimmkraft und Mehrheiten (§ 25 WEG)

Wie viel Ihre Stimme wiegt, regelt § 25 WEG — allerdings nur im gesetzlichen Grundfall. Nach § 25 Abs. 2 WEG hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme (sogenanntes Kopfprinzip). Das ist die gesetzliche Voreinstellung.

In der Praxis weicht die Teilungserklärung davon aber sehr häufig ab und vereinbart ein anderes Stimmprinzip — meist das Wertprinzip nach Miteigentumsanteilen (MEA) oder das Objektprinzip (eine Stimme je Wohnung). Welches Prinzip in Ihrer Gemeinschaft gilt, steht in der Teilungserklärung, nicht im Gesetz. Lesen Sie dort nach, bevor Sie Mehrheiten ausrechnen.

Über die meisten Angelegenheiten wird mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen entschieden (§ 25 Abs. 1 WEG); Enthaltungen zählen dabei nicht mit. Ein einzelner Eigentümer ist nach § 25 Abs. 4 WEG vom Stimmrecht ausgeschlossen, wenn der Beschluss ein Rechtsgeschäft mit ihm selbst oder einen Rechtsstreit gegen ihn betrifft.

Beschluss oder Vereinbarung — und der Umlaufbeschluss (§ 23 WEG)

Ein zentraler, oft missverstandener Unterschied:

• Ein Beschluss wird mit Mehrheit in der Versammlung gefasst und bindet auch überstimmte und neue Eigentümer. Er regelt die laufende Verwaltung.
• Eine Vereinbarung setzt die Zustimmung aller Eigentümer voraus und wird typischerweise im Grundbuch eingetragen. Sie ändert die „Verfassung" der Gemeinschaft — etwa den Kosten- oder Stimmrechtsschlüssel der Teilungserklärung. Eine Mehrheit kann eine Vereinbarung nicht durch einfachen Beschluss aushebeln; ein solcher Beschluss wäre nichtig, weil es an der Beschlusskompetenz fehlt.

Umlaufbeschluss. Nach § 23 Abs. 3 WEG ist ein Beschluss auch ohne Versammlung gültig, wenn alle Eigentümer ihm in Textform zustimmen. Die Gemeinschaft kann zudem mit Mehrheit beschließen, dass für einen einzelnen, bestimmten Gegenstand schon die Mehrheit der abgegebenen Stimmen im Umlaufverfahren genügt. Seit der Reform sind außerdem die Online-Teilnahme und — auf Grundlage eines Beschlusses — sogar rein virtuelle Versammlungen möglich (§ 23 Abs. 1 WEG).

Ein Beschluss, der gegen zwingendes Recht verstößt, ist nichtig; im Übrigen bleibt jeder Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt wurde (§ 23 Abs. 4 WEG).

Bauliche Veränderungen: leichter beschließen, Kosten gezielt verteilen (§§ 20, 21 WEG)

Die Reform hat bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum deutlich vereinfacht. Nach § 20 Abs. 1 WEG kann jede bauliche Veränderung — etwa eine neue Klingelanlage oder die Dämmung der Fassade — mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Die früher oft nötige Zustimmung praktisch aller ist entfallen.

Für bestimmte Maßnahmen haben Sie sogar einen Anspruch, dass sie Ihnen gestattet werden (§ 20 Abs. 2 WEG):

• Barrierefreiheit (z. B. Rampe, Treppenlift),
• Laden von Elektrofahrzeugen (Wallbox),
• Einbruchschutz,
• Glasfaseranschluss (Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität).

Die Kosten regelt § 21 WEG: Wer eine Maßnahme allein verlangt oder gestattet bekommt, trägt sie auch allein — und darf den Vorteil allein nutzen. Beschließt die Gemeinschaft die Maßnahme dagegen mit mehr als zwei Dritteln der Stimmen und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile (oder amortisiert sie sich in angemessener Zeit), tragen alle Eigentümer die Kosten nach Anteilen. Nicht beschlossen werden dürfen Maßnahmen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einzelne Eigentümer unbillig benachteiligen (§ 20 Abs. 4 WEG).

Geld der Gemeinschaft: Wirtschaftsplan, Hausgeld und Jahresabrechnung (§ 28 WEG)

Das Hausgeld ist Ihr monatlicher Beitrag zu den gemeinschaftlichen Kosten — von der Heizung über die Versicherung bis zur Rücklage. Seine Grundlage ist der Wirtschaftsplan, den der Verwalter aufstellt. Wichtig nach der Reform: Beschlossen wird nicht mehr der Plan als Ganzes, sondern nach § 28 Abs. 1 WEG nur die Vorschüsse (das laufende Hausgeld) und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage.

Nach Ablauf des Wirtschaftsjahres erstellt der Verwalter die Jahresabrechnung. Auch hier beschließen die Eigentümer seit der Reform nur noch die Abrechnungsspitze — also die Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse (§ 28 Abs. 2 WEG), nicht die Abrechnung als Gesamtwerk. Zusätzlich erstellt der Verwalter einen Vermögensbericht, der den Stand der Rücklagen und das wesentliche Gemeinschaftsvermögen ausweist (§ 28 Abs. 4 WEG).

Verwalter, Beirat und die Anfechtung von Beschlüssen (§§ 26, 27, 29, 44 WEG)

Verwalter. Über Bestellung und Abberufung beschließen die Eigentümer (§ 26 Abs. 1 WEG). Die erste Bestellung ist auf höchstens drei Jahre begrenzt, jede weitere auf fünf Jahre; abberufen werden kann der Verwalter jederzeit. Im Innenverhältnis darf er eigenständig nur Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung sowie eilige Maßnahmen treffen (§ 27 WEG) — alles Wesentliche bleibt der Versammlung vorbehalten. Seit dem 1. Dezember 2023 können Sie nach § 26a in Verbindung mit § 19 Abs. 2 WEG grundsätzlich die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen, der eine IHK-Prüfung bestanden hat.

Verwaltungsbeirat. Der nach § 29 WEG aus Eigentümern bestehende Beirat unterstützt und überwacht den Verwalter und prüft insbesondere Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung, bevor darüber abgestimmt wird. Ehrenamtliche Beiräte haften nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit.

Beschluss anfechten. Halten Sie einen Beschluss für rechtswidrig, können Sie ihn mit der Anfechtungsklage nach § 44 WEG gerichtlich überprüfen lassen. Beachten Sie die strengen Fristen aus § 45 WEG: Die Klage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden. Diese Monatsfrist ist eine Ausschlussfrist — wird sie versäumt, wird der Beschluss in aller Regel bestandskräftig, auch wenn er fehlerhaft war. Die Klage richtet sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Für den Wert Ihrer Wohnung ist all das mehr als Formsache: Eine gut geführte Gemeinschaft mit gepflegtem Gemeinschaftseigentum, auskömmlicher Erhaltungsrücklage und sauberen Beschlüssen ist ein echter Pluspunkt — Kaufinteressenten und Banken prüfen Protokolle, Beschluss-Sammlung und Rücklagen genau. Wie die Grundlagen Ihrer Wohnung dokumentiert sind, erschließt sich aus den Gründungsunterlagen und dem Register: Lesen Sie ergänzend, wie Sie den Aufbau des Grundbuchs verstehen und worauf es in der Teilungserklärung ankommt.