Vergleichswertverfahren in der Immobilienbewertung

Was das Vergleichswertverfahren ist

Das Vergleichswertverfahren ist eines von drei gesetzlich anerkannten Verfahren, mit denen der Wert einer Immobilie ermittelt wird. Sein Grundgedanke ist denkbar einfach: Der Wert eines Objekts entspricht dem, was für vergleichbare Objekte am Markt tatsächlich gezahlt wurde. Wer den Preis für sein Reihenhaus wissen möchte, schaut also darauf, was ähnliche Reihenhäuser in der Nachbarschaft zuletzt eingebracht haben.

Rechtlich verankert ist das Verfahren in den §§ 24 bis 26 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Diese bundeseinheitliche Verordnung gilt in ihrer aktuellen Fassung seit dem 1. Januar 2022 und hat die frühere ImmoWertV von 2010 sowie die ältere Wertermittlungsverordnung abgelöst. Übergeordneter Bezugspunkt ist der gesetzlich definierte Verkehrswert (Marktwert) nach § 194 Baugesetzbuch (BauGB) — also der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Nach § 6 ImmoWertV stehen drei Verfahren zur Wahl, die je nach Objektart und Datenlage angewendet — und in ihrer Auswahl begründet — werden:

Das Vergleichswertverfahren gilt als das marktnächste der drei, weil es unmittelbar an realen Transaktionen ansetzt. Mehr zur Einordnung in das Gesamtsystem finden Sie im Beitrag Verkehrswert ermitteln.

Unmittelbar oder mittelbar: zwei Wege zum Vergleichswert

Die ImmoWertV unterscheidet in § 24 Abs. 1 und 2 zwei Wege, einen vorläufigen Vergleichswert zu bestimmen. In der Fachsprache heißen sie unmittelbares und mittelbares Vergleichswertverfahren.

Beim unmittelbaren Verfahren werden konkrete Vergleichspreise herangezogen — also tatsächlich gezahlte Kaufpreise einzelner ähnlicher Objekte. Aus einer ausreichenden Zahl solcher Preise wird durch statistische Auswertung ein vorläufiger Wert abgeleitet.

Beim mittelbaren Verfahren arbeitet man nicht mit einzelnen Kaufpreisen, sondern mit aus dem Markt abgeleiteten Kennzahlen: mit Vergleichsfaktoren oder mit dem Bodenrichtwert. Diese werden mit einer Bezugsgröße des Objekts multipliziert — etwa der Wohnfläche oder der Grundstücksfläche.

Beide Wege führen zunächst nur zu einem vorläufigen Vergleichswert. Erst nach der Marktanpassung und der Berücksichtigung der konkreten Eigenheiten des Objekts entsteht daraus der endgültige Vergleichswert — dazu weiter unten mehr.

Vergleichspreise nach § 25 ImmoWertV

Herzstück des unmittelbaren Verfahrens sind die Vergleichspreise. § 25 Abs. 1 ImmoWertV legt fest, welche Kaufpreise dafür überhaupt taugen. Heranzuziehen sind Kaufpreise von Grundstücken (sogenannten Vergleichsgrundstücken), die

• mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen — also in Lage, Größe, Art und Maß der Nutzung sowie im Zustand ähnlich sind, und
• zu Zeitpunkten verkauft wurden, die in hinreichender zeitlicher Nähe zum Wertermittlungsstichtag liegen.

Wichtig: Es zählen tatsächlich gezahlte Kaufpreise, nicht Angebotspreise aus Inseraten. Nach § 25 Abs. 2 ImmoWertV sind diese Preise zudem auf ihre Eignung zu prüfen (§ 9 ImmoWertV) und bei zeitlichen Abweichungen mit Indexreihen auf den Stichtag umzurechnen. Preise, die durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zustande kamen — etwa ein Notverkauf oder ein Verkauf unter Verwandten —, scheiden aus.

Vergleichsfaktoren und Bodenrichtwerte nach § 26 ImmoWertV

Wo einzelne Vergleichspreise fehlen oder ein standardisiertes Vorgehen gewünscht ist, kommt das mittelbare Verfahren mit den Daten nach § 26 ImmoWertV ins Spiel. Diese Kennzahlen werden von den Gutachterausschüssen aus der amtlichen Kaufpreissammlung abgeleitet und veröffentlicht.

Vergleichsfaktoren (§ 26 Abs. 1) beziehen sich auf Grundstücke mit gleichartigen Merkmalen. Für bebaute Grundstücke nennt die Verordnung ausdrücklich zwei Arten:

• Gebäudefaktoren: auf den Bodenrichtwert bezogene Werte baulicher Anlagen je Bezugseinheit, insbesondere je Quadratmeter Wohnfläche oder Quadratmeter Brutto-Grundfläche.
• Ertragsfaktoren: das Verhältnis von jährlichem Ertrag zum Wert der baulichen Anlagen (vereinfacht: das Vielfache der Jahresmiete).

Bodenrichtwerte (§ 26 Abs. 2) sind die durchschnittlichen Lagewerte des Bodens für eine Mehrzahl von Grundstücken innerhalb einer abgegrenzten Zone mit im Wesentlichen gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen. Sie sind der zentrale Baustein der Bodenwertermittlung: Nach § 40 ImmoWertV ist der Bodenwert in der Regel im Vergleichswertverfahren und dabei in der Regel anhand der Bodenrichtwerte nach § 26 Abs. 2 zu ermitteln.

Vom vorläufigen zum endgültigen Wert: Anpassungen

Ein roher Durchschnitt aus Vergleichspreisen ist noch kein belastbarer Wert. Die ImmoWertV verlangt zwei weitere Schritte, bis aus dem vorläufigen Vergleichswert der endgültige wird.

1. Marktanpassung (§ 24 Abs. 3 i. V. m. § 7 ImmoWertV). Die verwendeten Daten und das Bewertungsmodell müssen zueinander passen — der Grundsatz der Modellkonformität. Veränderungen der allgemeinen Wertverhältnisse zwischen den Vergleichsverkäufen und dem Stichtag werden hier ausgeglichen, etwa über Indexreihen.

2. Besondere objektspezifische Merkmale (§ 24 Abs. 4 ImmoWertV). Anschließend werden die Eigenheiten gerade Ihres Objekts berücksichtigt, die vom typischen Vergleichsfall abweichen. Das geschieht über Zu- und Abschläge oder Umrechnungskoeffizienten. Typische wertbeeinflussende Merkmale sind:

• Lage: Makro- und Mikrolage, Verkehrsanbindung, Lärm- oder Umweltbelastungen.
• Größe und Zuschnitt: Wohnfläche, Grundstücksgröße, Geschosszahl, Gebäudetyp.
• Zustand und Ausstattung: Baujahr, Modernisierungsgrad, energetischer Standard.
• Rechtliche Besonderheiten: etwa Erbbaurecht, Dienstbarkeiten, Nießbrauch oder Wohnrechte.

Erst nach diesen Anpassungen steht der endgültige Vergleichswert, der als Verkehrswert nach § 194 BauGB dienen kann. Das zeigt: Auch das marktnächste Verfahren ist eine fachlich begründete Schätzung — kein Garantiepreis. Der tatsächlich erzielte Kaufpreis kann je nach Nachfrage und Verhandlung darüber oder darunter liegen.

Für welche Objekte sich das Verfahren eignet

Das Vergleichswertverfahren ist immer dann erste Wahl, wenn der Markt viele vergleichbare Transaktionen liefert. Faustregel: je standardisierter das Objekt und je aktiver der Teilmarkt, desto besser passt das Verfahren.

Daran zeigt sich auch die Abgrenzung zu den anderen Verfahren: Das Ertragswertverfahren passt zu Renditeobjekten, deren Wert aus den Mieterträgen folgt. Das Sachwertverfahren stellt auf Herstellungskosten und Bodenwert ab und kommt vor allem bei individuellen, eigengenutzten Häusern ohne ausreichende Vergleichsdaten zum Zug. In der Praxis werden die Verfahren oft kombiniert oder zur Plausibilitätsprüfung gegeneinander gehalten.

Vergleichswert im Steuerrecht und die richtige Erwartung

Das Vergleichswertprinzip findet sich nicht nur in der ImmoWertV, sondern auch im Steuerrecht. Für die Bewertung von Grundbesitz bei Erbschaft- und Schenkungsteuer sieht das Bewertungsgesetz (BewG) ein eigenes Vergleichswertverfahren nach § 183 BewG vor — vor allem für Wohnungseigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser, sofern Vergleichswerte oder Vergleichsfaktoren vorliegen. Anders als in der ImmoWertV arbeitet das Finanzamt dabei mit stärker typisierten Vorgaben. Liegt der so ermittelte Wert über dem tatsächlichen Marktwert, können Sie nach § 198 BewG einen niedrigeren gemeinen Wert per Gutachten nachweisen. Mehr dazu im Beitrag Grundstückswert ermitteln.

Für die Praxis als Eigentümer ist es hilfreich, drei Ebenen sauber zu trennen:

1. Amtliche Objektdaten als Orientierung. Bodenrichtwert, Lage- und Umfeldinformationen geben die Faktenbasis — ohne konkrete Preisbewertung.
2. Immobilienbewertung im Verkaufs- oder Vermietfall. Wenn Sie konkret verkaufen oder vermieten möchten, liefert eine fachkundige Ersteinschätzung eine marktnahe Preisindikation. Mehr im Beitrag kostenlose Immobilienbewertung.
3. Verkehrswertgutachten (unabhängig, kostenpflichtig). Ein förmliches Gutachten nach § 194 BauGB ist die rechtssichere Bewertung — nötig etwa für Gericht, Finanzamt oder Erbauseinandersetzung.

Je verbindlicher der Anlass, desto eher führt am förmlichen Gutachten kein Weg vorbei. Für eine erste Orientierung oder einen geplanten Verkauf reichen die unteren beiden Ebenen oft aus.