Ratgeber · Erben & Schenken
Der Nießbrauch ist ein dingliches Nutzungsrecht, mit dem ein Berechtigter eine Immobilie nutzen und ihre Erträge behalten darf, ohne Eigentümer zu sein. Besonders bei der Übertragung von Wohneigentum innerhalb der Familie spielt er eine zentrale Rolle.
Der Nießbrauch ist ein höchstpersönliches, dingliches Nutzungsrecht. Nach § 1030 Abs. 1 BGB kann eine Sache so belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, die Nutzungen der Sache zu ziehen. Wichtig ist die Trennung: Das Eigentum verbleibt beim Eigentümer, das Nutzungsrecht liegt beim Nießbraucher.
Zu den Nutzungen gehören nach § 100 BGB die Früchte der Sache und die Gebrauchsvorteile. Bei einer Immobilie bedeutet das in der Regel: Der Nießbraucher darf selbst darin wohnen oder das Objekt vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Der Nießbraucher ist nach § 1036 BGB auch zum Besitz der Sache berechtigt, soweit dies zur Ausübung des Rechts erforderlich ist.
Der Nießbrauch ist nach § 1059 Satz 1 BGB grundsätzlich nicht übertragbar und nicht vererblich. Er ist an die Person des Berechtigten gebunden und endet daher spätestens mit dessen Tod.
Geregelt ist der Nießbrauch in den §§ 1030 ff. BGB. Möglich ist nach § 1030 Abs. 2 BGB auch eine Beschränkung auf einzelne Nutzungen, etwa nur auf die Vermietung eines bestimmten Gebäudeteils.
In der Praxis werden Nießbrauch und Wohnungsrecht häufig verwechselt. Beide sichern die Nutzung einer Immobilie, doch ihr Umfang unterscheidet sich erheblich.
Das Wohnungsrecht ist nach § 1093 BGB eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit. Der Berechtigte darf ein Gebäude oder einen Gebäudeteil unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung benutzen. Die Nutzung ist damit auf das Wohnen begrenzt. Eine Vermietung an Dritte ist regelmäßig nicht zulässig.
Der Nießbrauch reicht wirtschaftlich deutlich weiter: Er umfasst die gesamte Nutzung einschließlich der Berechtigung, die Immobilie zu vermieten und die Erträge zu behalten.
| Merkmal | Nießbrauch (§ 1030 BGB) | Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) |
|---|---|---|
| Umfang | Gesamte Nutzung der Immobilie | Nur eigenes Wohnen |
| Vermietung möglich | Ja, Erträge stehen dem Berechtigten zu | In der Regel nein |
| Übertragbar/vererblich | Nein (§ 1059 BGB) | Nein (höchstpersönlich) |
| Eintragung Grundbuch | Abteilung II | Abteilung II |
Auf das Wohnungsrecht finden nach § 1093 Abs. 1 BGB die Vorschriften über den Nießbrauch entsprechende Anwendung. Es kann zudem die Befugnis umfassen, Familienangehörige sowie Pflegepersonen aufzunehmen (§ 1093 Abs. 2 BGB).
Mit dem Nießbrauch sind nicht nur Rechte, sondern auch Lasten verbunden. Wer ein Objekt überträgt oder erhält, sollte beide Seiten kennen.
Die gesetzliche Lastenverteilung ist weitgehend abdingbar. Im Übertragungsvertrag kann individuell vereinbart werden, wer welche Kosten trägt — etwa, ob der Eigentümer größere Instandsetzungen übernimmt.
Damit der Nießbrauch an einer Immobilie wirksam entsteht, sind zwei Schritte nötig. Erforderlich sind nach § 873 BGB die Einigung zwischen Eigentümer und Berechtigtem sowie die Eintragung in das Grundbuch.
Der Nießbrauch wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen, in der die Lasten und Beschränkungen verzeichnet sind. Erst mit der Eintragung ist das Recht als dingliche Belastung gegenüber Dritten gesichert — auch gegenüber einem späteren Käufer der Immobilie.
Da die Grundbucherklärungen formbedürftig sind, ist in der Praxis die Mitwirkung eines Notars erforderlich. Häufig wird der Nießbrauch zusammen mit dem Übertragungsvertrag in einer einzigen notariellen Urkunde geregelt.
Welche Belastungen und Beschränkungen Ihr eigenes Objekt betreffen, lässt sich dem Grundbuch entnehmen. Nach kostenloser Anmeldung sehen Sie im Objektkompass strukturierte Daten zu Ihrer Immobilie und ihrem Umfeld — etwa zu Lage, Bodenrichtwert und Digitalisierungsgrad.
Bei der Übertragung von Immobilien innerhalb der Familie ist eine bestimmte Gestaltung besonders verbreitet: der Vorbehaltsnießbrauch. Hier überträgt der bisherige Eigentümer die Immobilie bereits zu Lebzeiten — etwa auf die Kinder — behält sich aber den Nießbrauch und damit die Nutzung sowie die Erträge lebenslang vor.
Davon zu unterscheiden ist der Zuwendungsnießbrauch: Dabei bleibt das Eigentum beim bisherigen Eigentümer, der lediglich das Nutzungsrecht an eine andere Person zuwendet.
| Variante | Eigentum | Nutzungsrecht | Typische Konstellation |
|---|---|---|---|
| Vorbehaltsnießbrauch | geht auf den Erwerber über | bleibt beim Übergeber | Übertragung an Kinder, Eltern behalten Nutzung |
| Zuwendungsnießbrauch | bleibt beim Übergeber | wird zugewendet | Zuwendung der Erträge an Angehörige |
Der Vorbehaltsnießbrauch ist ein Standardinstrument der vorweggenommenen Erbfolge. Vermögen kann frühzeitig auf die nächste Generation übergehen, ohne dass die ältere Generation ihre wirtschaftliche Versorgung — also Wohnrecht oder Mieteinnahmen — aufgeben muss. Häufig werden ergänzend Rückforderungsrechte und Verfügungsbeschränkungen vereinbart.
Der vorbehaltene Nießbrauch hat erhebliche steuerliche Bedeutung. Wird eine Immobilie unter Nießbrauchsvorbehalt verschenkt, erhält der Beschenkte nur das belastete Eigentum. Der Kapitalwert des Nießbrauchs mindert deshalb die schenkungsteuerliche Bemessungsgrundlage.
Seit der Erbschaftsteuerreform 2009 ist das frühere Abzugsverbot des § 25 ErbStG a.F. entfallen. Der Kapitalwert des Vorbehaltsnießbrauchs wird seither grundsätzlich voll wertmindernd berücksichtigt und vom Wert der Zuwendung abgezogen.
Die Bewertung folgt dem Bewertungsgesetz:
Stirbt der Nießbraucher früher als statistisch erwartet, kann die Steuer nach § 14 Abs. 2 BewG unter bestimmten Fristen berichtigt werden, weil der ursprünglich angesetzte Kapitalwert dann zu hoch war.
Diese Bewertung betrifft die Steuer, nicht den Marktwert. Eine Einordnung des Immobilienwerts ist davon zu trennen. Hinweise zur Wertermittlung finden Sie unter Verkehrswert einer Immobilie und Bodenrichtwert. Maßgeblich für steuerliche Berechnungen sind die amtlichen Vervielfältiger und eine fachkundige Beratung.
Der Nießbrauch ist zeitlich nicht unbegrenzt. Da er nach § 1059 Satz 1 BGB höchstpersönlich ist, endet er bei einer natürlichen Person spätestens mit dem Tod des Nießbrauchers (§ 1061 BGB). Er geht also nicht auf die Erben über.
Weitere Beendigungsgründe sind:
Nach dem Erlöschen wird der Nießbrauch im Grundbuch gelöscht. Beim Tod des Berechtigten genügt dafür in der Regel die Vorlage der Sterbeurkunde beim Grundbuchamt. Erst nach der Löschung ist die Immobilie wieder unbelastet — was etwa für einen späteren Verkauf bedeutsam ist.
Stand 2026. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Maßgeblich sind die jeweils geltenden Gesetze; landesrechtliche Details können abweichen.
Melden Sie sich kostenlos im Objektkompass an und sehen Sie Bodenrichtwert, Mikrolage, Umfeld (Naturschutz, Bahntrassen) und Digitalisierungsgrad zu Ihrer Immobilie. Unverbindlich.
Kostenlos registrieren
