Verkehrswert berechnen: Formel und Beispiel

Die gesetzliche Grundlage: Was berechnet wird

Bevor Sie rechnen, lohnt der Blick auf die Definition. Der Verkehrswert ist gesetzlich festgelegt in § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Danach ist er der Preis, der „in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks [...] ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre“.

Für die Berechnung folgen daraus drei feste Vorgaben:

• Stichtagsbezug: Jeder berechnete Wert gilt für einen bestimmten Tag, den Wertermittlungsstichtag. Steigen oder fallen die Preise, ändert sich auch das Ergebnis.
• Objektive Größen: In die Formel fließen messbare Faktoren ein — Fläche, Lage, Baujahr, Zustand. Persönliche Wünsche oder Erinnerungen bleiben außen vor.
• Keine Sondereinflüsse: Ein Notverkauf oder ein Verkauf unter Verwandten unter Wert verfälscht den Verkehrswert nicht; gerechnet wird der „normale“ Marktpreis.

Das konkrete Rechenverfahren regelt nicht das BauGB selbst, sondern die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021), die bundeseinheitlich seit dem 1. Januar 2022 gilt. Sie kennt drei normierte Verfahren — und damit drei unterschiedliche Formeln.

Drei Formeln, drei Verfahren — welche passt?

Welche Formel die richtige ist, hängt vor allem von der Art Ihrer Immobilie ab. Die ImmoWertV ordnet die allgemeinen Verfahrensgrundsätze in § 6 ImmoWertV und legt fest, dass ein Verfahren oder mehrere geeignete Verfahren zu wählen sind.

Die drei Verfahren haben eines gemeinsam: Sie führen auf einen vorläufigen Wert, der anschließend an den Markt und an die Besonderheiten Ihrer Immobilie angepasst wird. Diese besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale (boG) sind in § 8 ImmoWertV geregelt — etwa Baumängel, Denkmalschutz, Lärmbelastung oder besondere Nutzungsrechte. Sie werden als Zu- oder Abschläge berücksichtigt.

Sachwertverfahren: die Formel für das eigene Haus

Für das selbstgenutzte Ein- oder Zweifamilienhaus ist meist das Sachwertverfahren einschlägig, weil für solche Häuser oft zu wenige Vergleichsverkäufe vorliegen. Die Berechnung läuft in mehreren Schritten, geregelt in §§ 35–39 ImmoWertV.

Schritt 1 — Gebäudesachwert (§ 36): Ausgangspunkt sind die Normalherstellungskosten (NHK) je Quadratmeter Brutto-Grundfläche. Multipliziert mit der Brutto-Grundfläche ergeben sie die Herstellungskosten eines vergleichbaren Neubaus. Davon wird die Alterswertminderung (§ 38) abgezogen, üblicherweise linear über das Verhältnis von Restnutzungsdauer zu Gesamtnutzungsdauer:

• Herstellungskosten = NHK (€/m²) × Brutto-Grundfläche (m²)
• Gebäudesachwert = Herstellungskosten × (Restnutzungsdauer ÷ Gesamtnutzungsdauer)

Schritt 2 — Bodenwert: Der Bodenwert wird aus dem Bodenrichtwert abgeleitet, dem amtlichen Lagewert je Quadratmeter:

• Bodenwert = Bodenrichtwert (€/m²) × Grundstücksfläche (m²)

Schritt 3 — vorläufiger Sachwert (§ 35 Abs. 2): Gebäudesachwert, der Wert baulicher Außenanlagen und der Bodenwert werden addiert.

Schritt 4 — Marktanpassung (§ 39): Der vorläufige Sachwert wird mit dem Sachwertfaktor (Marktanpassungsfaktor) multipliziert, den die Gutachterausschüsse aus tatsächlichen Verkäufen ableiten. Erst danach werden die besonderen objektspezifischen Merkmale (§ 8) berücksichtigt.

Die in der Tabelle eingesetzten Zahlen dienen nur dazu, die Formel nachvollziehbar zu machen. Für Ihr konkretes Haus weichen sie ab.

Ertragswertverfahren: die Formel für vermietete Objekte

Wird Ihre Immobilie vermietet und als Kapitalanlage gehalten — etwa ein Mehrfamilienhaus — kommt das Ertragswertverfahren nach §§ 27–31 ImmoWertV zum Einsatz. Hier zählt nicht die Bausubstanz, sondern der nachhaltig erzielbare Ertrag.

Die Berechnung in Schritten:

1. Reinertrag (§ 28): Jahresrohertrag (marktübliche Miete) abzüglich der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis).
2. Bodenwertverzinsung: Vom Reinertrag wird der Ertragsanteil des Bodens abgezogen (Bodenwert × Liegenschaftszinssatz), weil der Boden nicht „verbraucht“ wird. Übrig bleibt der Gebäudereinertrag (§ 29).
3. Kapitalisierung (§ 30): Der Gebäudereinertrag wird mit dem Vervielfältiger multipliziert. Dieser Faktor ergibt sich aus dem Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer.
4. Ertragswert (§ 31): Gebäudeertragswert plus Bodenwert.

Als Kurzformel:

• Gebäudeertragswert = Gebäudereinertrag × Vervielfältiger
• Ertragswert = Gebäudeertragswert + Bodenwert

Der Liegenschaftszinssatz (§ 21 ImmoWertV) und die zugehörigen Vervielfältiger stammen aus den Auswertungen der Gutachterausschüsse. Ein niedriger Zinssatz führt zu einem hohen Vervielfältiger und damit zu einem höheren Wert — und umgekehrt. Deshalb ist die korrekte Wahl dieser Modellgrößen entscheidend und gehört in fachkundige Hände.

Vergleichswertverfahren: die einfachste Formel

Am marktnächsten und rechnerisch am einfachsten ist das Vergleichswertverfahren nach §§ 24–26 ImmoWertV. Es leitet den Wert direkt aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte ab — und eignet sich vor allem für Eigentumswohnungen und unbebaute Grundstücke, weil dort genügend ähnliche Verkäufe vorliegen.

Die Grundformel:

• Vergleichswert = Vergleichsfaktor (€/m²) × Fläche (m²)

Bei Eigentumswohnungen ist der Vergleichsfaktor meist ein Preis je Quadratmeter Wohnfläche, bei Grundstücken der Bodenrichtwert je Quadratmeter Grundstücksfläche. Anschließend werden Unterschiede zu den Vergleichsobjekten — Stockwerk, Modernisierungsstand, Ausstattung, Belastungen — als Zu- oder Abschläge berücksichtigt.

Die größte Schwäche des Verfahrens: Es funktioniert nur, wenn ausreichend vergleichbare Verkäufe vorliegen. Bei individuellen oder seltenen Objekten weicht man deshalb auf Sach- oder Ertragswert aus.

Vom Rechenergebnis zum belastbaren Wert

Die Formeln liefern eine nachvollziehbare Größenordnung — aber ein rechtssicherer Verkehrswert entsteht erst durch fachkundige Auswahl der Modellgrößen und durch die Anpassung an Markt und Objekt. Für Eigentümer ist es hilfreich, drei Wege klar auseinanderzuhalten:

1. Amtliche Objektdaten als Orientierung. Bodenrichtwert, Lage- und Umfeldinformationen bilden die Faktenbasis. Das ist keine Preisbewertung, sondern der Ausgangspunkt jeder Rechnung.
2. Immobilienbewertung im Verkaufs- oder Vermietfall. Möchten Sie konkret verkaufen oder vermieten, liefert eine fachkundige Ersteinschätzung eine marktnahe Preisindikation. Mehr dazu im Beitrag kostenlose Immobilienbewertung.
3. Verkehrswertgutachten (kostenpflichtig, unabhängig). Ein förmliches Gutachten nach § 194 BauGB und ImmoWertV ist die rechtssichere Bewertung — nötig etwa für Gericht, Finanzamt oder Erbauseinandersetzung.

Erstellt werden Gutachten typischerweise von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, von nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen oder von den amtlichen Gutachterausschüssen (§ 192 BauGB). Verbindliche Honorarsätze gibt es seit dem Wegfall fester Gebührenordnungen nicht mehr; nach Marktangaben beginnen Kurzgutachten häufig bei rund 500 €, ein Vollgutachten liegt oft bei etwa 0,5 bis 1,5 Prozent des Verkehrswerts. Diese Spannen sind unverbindlich und hängen von Objekt, Aufwand und Anbieter ab. Hintergründe zur Ermittlung insgesamt finden Sie im Beitrag Verkehrswert einer Immobilie ermitteln.