Wie sehe ich, ob auf meiner Immobilie ein Nießbrauch oder Wohnrecht liegt?

Beide Rechte stehen in Abteilung II Ihres Grundbuchblatts. Einsicht erhält nach § 12 GBO, wer ein berechtigtes Interesse darlegt — als Eigentümer ergibt sich das aus Ihrer Rechtsstellung. Den amtlichen Grundbuchauszug erhalten Sie beim Grundbuchamt (Amtsgericht) oder über einen Notar; ein unbeglaubigter Auszug kostet nach dem GNotKG-Kostenverzeichnis in der Regel rund 10 Euro, ein beglaubigter etwa 20 Euro.

Was ist der Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht?

Der Nießbrauch (§ 1030 BGB) ist umfassend: Der Berechtigte darf die Immobilie selbst bewohnen oder vermieten und die Mieten behalten. Das Wohnrecht (§ 1093 BGB) ist enger — es berechtigt nur dazu, bestimmte Räume selbst als Wohnung zu nutzen, nicht aber zur Vermietung. Beide sind höchstpersönlich, nicht übertragbar und erlöschen mit dem Tod des Berechtigten.

Bleibt der Nießbrauch bestehen, wenn ich die Immobilie verkaufe?

Ja. Ein eingetragenes Nutzungsrecht haftet am Grundstück, nicht an einer Person. Beim Verkauf übernimmt der Käufer das Objekt mitsamt der Belastung in Abteilung II und kann es bis zum Erlöschen des Rechts nicht frei nutzen. Das mindert in der Regel den erzielbaren Kaufpreis.

Wie wird ein Nießbrauch oder Wohnrecht nach dem Tod gelöscht?

Mit dem Tod erlischt das Recht materiell-rechtlich (§ 1061 BGB beim Nießbrauch), bleibt aber bis zur Grundbuchberichtigung eingetragen. Die Löschung erfolgt nach § 22 GBO durch Nachweis der Unrichtigkeit — in der Regel genügt die Vorlage der Sterbeurkunde beim Grundbuchamt. Eine Bewilligung des Verstorbenen ist dann nicht erforderlich.

Kann ein Wohnrechtsinhaber die Wohnung vermieten?

Grundsätzlich nein. Das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB ist auf die eigene Nutzung als Wohnung gerichtet. Eine Vermietung an Dritte ist nur zulässig, wenn sie im Bestellungsvertrag ausdrücklich vereinbart wurde — sonst läge wirtschaftlich ein Nießbrauch vor. Aufnehmen darf der Berechtigte nach § 1093 Abs. 2 BGB Familienangehörige sowie Pflegepersonen.

Warum behalten Eltern oft den Nießbrauch, wenn sie das Haus übertragen?

Bei der vorweggenommenen Erbfolge übertragen Eltern das Eigentum schon zu Lebzeiten an die Kinder, sichern sich aber mit einem Vorbehaltsnießbrauch das weitere Wohnen oder die Mieteinnahmen. Steuerlich mindert der nach § 14 BewG bewertete Kapitalwert des Nießbrauchs zugleich den steuerpflichtigen Erwerb der Schenkung.

Nießbrauch & Wohnrecht im Grundbuch

Wo Nießbrauch und Wohnrecht im Grundbuch stehen

Jedes Grundbuchblatt ist gleich aufgebaut. Wenn Sie wissen, in welche Abteilung Sie schauen müssen, finden Sie ein Nutzungsrecht schnell:

Teil des Grundbuchs	Inhalt
Bestandsverzeichnis	Lage, Flurstück, Größe und Wirtschaftsart des Grundstücks
Abteilung I	Eigentümer und Erwerbsgrund (z. B. Auflassung, Erbfolge)
Abteilung II	Lasten und Beschränkungen — hier stehen Nießbrauch und Wohnrecht, dazu Dienstbarkeiten, Reallasten, Vorkaufsrechte und Vormerkungen
Abteilung III	Grundpfandrechte (Hypothek, Grundschuld, Rentenschuld)

Nießbrauch und Wohnrecht sind beschränkte dingliche Rechte. Sie belasten das Eigentum, ohne ein Grundpfandrecht zu sein — und gehören damit immer in Abteilung II. Ein typischer Eintrag besteht aus der laufenden Nummer, dem betroffenen Grundstück (Bezug auf das Bestandsverzeichnis) und dem Eintragungstext, der Art und Berechtigten des Rechts benennt. Der vollständige Inhalt — etwa welche Räume ein Wohnrecht umfasst — ergibt sich häufig erst aus der in Bezug genommenen Bewilligungsurkunde des Notars, die zur Grundakte gehört.

Im Objektkompass sehen Sie nach kostenloser Anmeldung Daten zu Ihrer eigenen Immobilie. Den genauen Wortlaut Ihrer Abteilung II entnehmen Sie dem amtlichen Grundbuchauszug — die folgenden Abschnitte helfen Ihnen, ihn richtig zu lesen.

Was ein Nießbrauch ist (§§ 1030 ff. BGB)

Der Nießbrauch ist das umfassendste Nutzungsrecht, das das BGB kennt. Nach § 1030 Abs. 1 BGB kann eine Sache so belastet werden, dass der Berechtigte „die Nutzungen der Sache zu ziehen" berechtigt ist. Bei einer Immobilie heißt das: Der Nießbraucher darf das Objekt selbst bewohnen oder es vermieten und die Mieten für sich behalten — obwohl ihm das Grundstück nicht gehört. Geregelt ist der Nießbrauch an Sachen in den §§ 1030 bis 1067 BGB.

Mit den Rechten gehen Pflichten einher:

Erhaltung der Sache nach § 1041 BGB: Der Nießbraucher muss für die Erhaltung in ihrem wirtschaftlichen Bestand sorgen; gewöhnliche Ausbesserungen und Erneuerungen gehören zu seinen Aufgaben.
Lasten der Sache nach § 1047 BGB: Er trägt die auf der Sache ruhenden öffentlichen Lasten — etwa die laufende Grundsteuer — sowie die privatrechtlichen Lasten, die schon bei Bestellung bestanden, insbesondere Zins- und Tilgungsleistungen aus einer bestehenden Belastung.
Versicherung nach § 1045 BGB: Den Versicherungsschutz hat er auf eigene Kosten zu erhalten.

Wichtig für Eigentümer: Der Nießbrauch ist nach § 1059 BGB nicht übertragbar und erlischt nach § 1061 BGB mit dem Tod des Berechtigten. Er fällt also nicht in den Nachlass und kann nicht vererbt werden. Die genauere Bestellung und Bewertung beschreibt der Ratgeber Nießbrauchrecht: Bedeutung.

Was ein Wohnrecht ist (§ 1093 BGB)

Das Wohnungsrecht — umgangssprachlich Wohnrecht — ist enger gefasst. Es ist nach § 1093 BGB ein Sonderfall der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit (§ 1090 BGB) und gibt dem Berechtigten das Recht, ein Gebäude oder einen Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen. Der Berechtigte darf nach § 1093 Abs. 2 BGB seine Familie sowie die zur Bedienung und Pflege erforderlichen Personen aufnehmen.

Der entscheidende Unterschied zum Nießbrauch: Das Wohnrecht ist auf die eigene Nutzung als Wohnung gerichtet. Ohne ausdrückliche Vereinbarung berechtigt es nicht dazu, die Räume an Dritte zu vermieten und Mieten einzunehmen — das wäre ein Nießbrauch. Auch das Wohnrecht ist höchstpersönlich: Es ist nach § 1092 BGB nicht übertragbar und erlischt mit dem Tod des Berechtigten.

Wohnungsrecht ist nicht gleich Wohnungseigentum

Ein eingetragenes Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) ist ein bloßes Nutzungsrecht in Abteilung II. Wohnungseigentum dagegen ist echtes Eigentum an einer Wohnung nach dem WEG und steht mit eigenem Grundbuchblatt in Abteilung I. Wer das eine hat, ist nicht Eigentümer; wer das andere hat, schon.

Eine Schritt-für-Schritt-Darstellung der Bestellung finden Sie unter Lebenslanges Wohnrecht eintragen. Die Gegenüberstellung beider Rechte vertieft Nießbrauch oder Wohnrecht.

Nießbrauch und Wohnrecht im direkten Vergleich

Beide Rechte stehen in derselben Grundbuchabteilung, wirken aber sehr unterschiedlich. Diese Übersicht hilft beim Lesen des Eintrags:

Merkmal	Nießbrauch (§§ 1030 ff. BGB)	Wohnrecht (§ 1093 BGB)
Umfang	Umfassende Nutzung der ganzen Sache, einschließlich Fruchtziehung	Nutzung bestimmter Räume als Wohnung
Vermietung möglich?	Ja, der Nießbraucher behält die Mieten	Nein, nur bei ausdrücklicher Vereinbarung
Übertragbar?	Nein (§ 1059 BGB), Ausübung überlassbar	Nein (§ 1092 BGB)
Vererblich?	Nein, erlischt mit Tod (§ 1061 BGB)	Nein, erlischt mit Tod
Wirkung auf den Wert	Stark — der Eigentümer kann das Objekt kaum wirtschaftlich nutzen	Geringer — beschränkt auf die belasteten Räume und die berechtigte Person

Für Eigentümer bedeutet das: Ein eingetragener Nießbrauch entzieht Ihnen praktisch die wirtschaftliche Nutzung des gesamten Objekts, ein Wohnrecht nur die Verfügung über bestimmte Wohnräume. Welche Variante vorliegt, lesen Sie am Eintragungstext in Abteilung II ab — und im Zweifel an der zugrunde liegenden Bewilligungsurkunde.

Eintragung: So entsteht das Recht im Grundbuch

Weder Nießbrauch noch Wohnrecht entstehen durch bloße Absprache. Erforderlich sind nach § 873 BGB zwei Schritte: die dingliche Einigung zwischen Eigentümer und Berechtigtem sowie die Eintragung in das Grundbuch.

Grundbuchverfahrensrechtlich gilt das Bewilligungsprinzip: Eingetragen wird nur, was der betroffene Eigentümer bewilligt (§ 19 GBO). Die Erklärungen müssen dem Grundbuchamt in der Form des § 29 GBO nachgewiesen werden, also notariell beurkundet oder beglaubigt sein. In der Praxis wird das Nutzungsrecht meist gemeinsam mit einer Übergabe oder Schenkung der Immobilie beurkundet — etwa wenn Eltern das Haus an die Kinder übertragen und sich den Nießbrauch oder ein Wohnrecht vorbehalten.

Ein zentraler Punkt ist die Rangstelle. Nach § 879 BGB richtet sich der Rang dinglicher Rechte nach der Reihenfolge der Eintragung (Prioritätsprinzip). Ein früh und erstrangig eingetragenes Recht in Abteilung II steht damit vor später eingetragenen Grundschulden in Abteilung III — was für die Finanzierbarkeit erhebliche Folgen hat (dazu der nächste Abschnitt).

Was die Eintragung von Nutzungsrechten beim Notar und Grundbuchamt kostet, ordnet der Ratgeber Grundbucheintrag: Kosten und Ablauf ein. Die Gebühren richten sich nach dem GNotKG und dem Wert des Rechts.

Rang, Verkauf und Finanzierung: was die Eintragung bewirkt

Ein Nutzungsrecht haftet am Grundstück, nicht an einer Person des Eigentümers. Daraus folgen drei praktisch wichtige Wirkungen:

Verkauf. Verkaufen Sie eine belastete Immobilie, bleibt der eingetragene Nießbrauch oder das Wohnrecht bestehen. Der Käufer übernimmt das Objekt mitsamt der Belastung und kann es bis zum Erlöschen des Rechts nicht frei nutzen. Das Grundbuch genießt dabei die Richtigkeitsvermutung des § 891 BGB.
Wertminderung. Weil dem Eigentümer Nutzung und Erträge ganz oder teilweise entzogen sind, mindert ein Nutzungsrecht regelmäßig den Verkehrswert. Ein umfassender Nießbrauch wirkt deutlich stärker als ein auf einzelne Räume beschränktes Wohnrecht.
Finanzierung. Banken achten genau auf den Rang. Steht ein Wohnrecht oder Nießbrauch vor der Grundschuld der Bank, bleibt es selbst in einer Zwangsversteigerung bestehen und verschlechtert die Verwertbarkeit. Ein erstrangiges Nutzungsrecht kann eine Kaufpreisfinanzierung daher erschweren — oft wird vorab ein Rangrücktritt oder die Löschung verlangt.

Wie stark die Wertwirkung im Einzelfall ausfällt, hängt von Art, Umfang, Restlaufzeit und Alter des Berechtigten ab und ist eine Bewertungsfrage. Hier ist die saubere Trennung der Auskunftsebenen wichtig:

Kostenlose Objektdaten zu Ihrer Immobilie (Mikrolage, Umfeld, Bodenrichtwert) sehen Sie nach Anmeldung im Objektkompass — das ist keine Preisbewertung. Eine kostenlose Immobilienbewertung erhalten Sie nur im konkreten Verkaufs- oder Vermietfall über die Maklerei. Ein rechtssicheres, kostenpflichtiges Verkehrswertgutachten erstellt ein unabhängiger Sachverständiger.

Bewertung und Löschung des Rechts

Bewertung. Für steuerliche Zwecke — etwa eine Schenkung unter Vorbehaltsnießbrauch — wird der Kapitalwert des Rechts nach § 14 BewG ermittelt: Der Jahreswert (regelmäßig die ortsübliche Jahresmiete oder der Wohnwert) wird mit einem Vervielfältiger multipliziert, der sich aus dem Alter des Berechtigten ergibt (Anlagen zu § 14 BewG, jährlich aktualisiert). Dieser Kapitalwert mindert bei einer Übertragung den steuerpflichtigen Erwerb. Die Rechenlogik erläutert der Ratgeber Nießbrauch-Wert berechnen; konkrete Beträge nennen wir bewusst nicht, weil sie vom Einzelfall abhängen.

Löschung. Mit dem Tod des Berechtigten erlischt das Recht materiell-rechtlich (Nießbrauch: § 1061 BGB; Wohnrecht über § 1090 BGB), es verschwindet aber nicht automatisch aus dem Grundbuch. Erforderlich ist eine Grundbuchberichtigung:

Nach dem Tod: Das Grundbuch wird unrichtig. Den Nachweis führen Sie nach § 22 GBO durch eine öffentliche Urkunde — in der Regel die Sterbeurkunde des Berechtigten (Form: § 29 GBO). Eine Löschungsbewilligung des Verstorbenen ist dann nicht nötig.
Zu Lebzeiten: Verzichtet der Berechtigte freiwillig — etwa nach dauerhaftem Umzug ins Pflegeheim —, sind die Aufhebung nach § 875 BGB und eine notarielle Löschungsbewilligung (§ 19 GBO) erforderlich.

Pflegeheim-Auszug: Recht bleibt bestehen

Zieht der Berechtigte dauerhaft ins Pflegeheim, erlischt sein Wohnrecht oder Nießbrauch nicht von selbst — das Recht bleibt eingetragen, auch wenn es faktisch nicht genutzt wird. Sinnvoll ist deshalb eine im Übergabevertrag vereinbarte Klausel, die in einem solchen Fall die Aufhebung gegen eine Ausgleichszahlung regelt.

Nießbrauch und Wohnrecht im Grundbuch eintragen und lesen