Ratgeber · Recht & Grundbuch
In Abteilung III des Grundbuchs stehen die Grundpfandrechte Ihrer Immobilie – fast immer eine Grundschuld der finanzierenden Bank. Dieser Ratgeber erklärt, wie eine Grundschuld eingetragen, genutzt und nach der Tilgung wieder gelöscht wird.
Grundschuld und Hypothek sind beides Grundpfandrechte: Sie geben einem Gläubiger das Recht, wegen einer Geldsumme die Zwangsvollstreckung in Ihr Grundstück zu betreiben (§ 1147 BGB). Rechtlich unterscheiden sie sich aber grundlegend.
Die Hypothek (§§ 1113 ff. BGB) ist akzessorisch: Sie ist fest an eine bestimmte Forderung – etwa ein Darlehen – gekoppelt. Wird das Darlehen getilgt, verliert die Hypothek ihre Grundlage und wird kraft Gesetzes zur Eigentümergrundschuld (§ 1163 BGB). Sie kann nur in dem Umfang bestehen, in dem die gesicherte Forderung noch besteht (§ 1153 BGB).
Die Grundschuld (§§ 1191 ff. BGB) ist dagegen nicht akzessorisch. Sie besteht unabhängig von einer konkreten Forderung (§ 1192 Abs. 1 BGB) und bleibt auch nach vollständiger Rückzahlung des Kredits im Grundbuch stehen, bis sie aktiv gelöscht oder zurückgewährt wird.
In der Praxis bestellen Banken heute fast ausschließlich eine Sicherungsgrundschuld. Sie ist flexibler: Dieselbe Grundschuld lässt sich für mehrere oder neue Kredite verwenden, ohne dass ein neues Recht eingetragen werden muss. Die Bindung an Ihr konkretes Darlehen entsteht dabei nicht durch das Grundbuch, sondern durch eine schuldrechtliche Sicherungsabrede zwischen Ihnen und der Bank.
Jedes Grundbuchblatt ist nach § 3 der Grundbuchverfügung (GBV) gleich aufgebaut. Wenn Sie wissen möchten, was auf Ihrer Immobilie lastet, müssen Sie die richtige Abteilung kennen.
| Teil des Grundbuchs | Inhalt |
|---|---|
| Bestandsverzeichnis | Beschreibung des Grundstücks: Gemarkung, Flurstück, Lage, Größe |
| Abteilung I | Eigentümer und Erwerbsgrund (z. B. Auflassung, Erbfolge) |
| Abteilung II | Lasten und Beschränkungen: Wegerecht, Wohnrecht, Nießbrauch, Vorkaufsrecht, Auflassungsvormerkung |
| Abteilung III | Grundpfandrechte: Hypothek, Grundschuld, Rentenschuld |
Ihre Grundschuld der Bank steht also immer in Abteilung III – nicht in Abteilung II, in der nur die nicht-pfandrechtlichen Belastungen wie ein Wohnrecht oder ein Wegerecht eingetragen sind.
Einsehen darf das Grundbuch nur, wer ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 GBO). Als eingetragener Eigentümer haben Sie dieses Interesse stets und können einen Grundbuchauszug zu Ihrem Objekt anfordern. Eine erste Orientierung über die Belastungen, die Mikrolage und das Umfeld Ihrer Immobilie erhalten Sie nach kostenloser Anmeldung auch im Objektkompass.
Eine Grundschuld entsteht erst mit der Eintragung ins Grundbuch (§ 873 BGB). Der Weg dorthin folgt einem festen Ablauf:
Üblicherweise enthält die Urkunde zusätzlich eine Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung (§ 800 ZPO). Dadurch kann die Bank im Ernstfall ohne vorherige Klage aus der Urkunde vollstrecken. Diese Erklärung steht in der Urkunde, nicht im Grundbuchtext selbst.
Wird über § 1116 BGB ein Grundschuldbrief ausgestellt, spricht man von einer Briefgrundschuld; vermerkt das Grundbuch, dass kein Brief erteilt wird, von einer Buchgrundschuld. Banken bevorzugen heute die Buchgrundschuld, weil kein Brief verloren gehen kann.
Die Gebühren für Notar und Grundbuchamt sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar. Berechnungsgrundlage ist der Nennbetrag der Grundschuld (§ 53 GNotKG).
Als grobe Orientierung liegen die Gesamtkosten der Eintragung (Notar plus Grundbuchamt) erfahrungsgemäß in der Größenordnung von etwa 0,3 bis 0,5 Prozent der Grundschuldsumme. Der genaue Betrag hängt von der Höhe der Grundschuld und der konkreten Gestaltung ab; verbindlich ist allein die gesetzliche Gebührentabelle.
Die Eintragung der Grundschuld ist von der Grunderwerbsteuer und von der laufenden Grundsteuer zu unterscheiden – das sind eigenständige Themen. Die Grundschuldkosten fallen einmalig bei der Finanzierung an.
Anders als die Hypothek erlischt eine Grundschuld nach der Tilgung nicht von selbst. Sie bleibt im Grundbuch stehen, bis sie aktiv ausgetragen wird. Die Aufhebung verlangt nach § 875 BGB die Einigung zwischen Bank und Eigentümer sowie die Löschung im Grundbuch. Der Ablauf:
Auch die Löschung ist nach dem GNotKG gebührenpflichtig (Grundlage erneut der Grundschuldbetrag), allerdings deutlich günstiger als die Eintragung. Bei einer Briefgrundschuld muss der Grundschuldbrief vorgelegt werden; ist er verloren, ist zuvor ein Aufgebotsverfahren zur Kraftloserklärung nötig (§ 1162 BGB i. V. m. §§ 466 ff. FamFG).
Die Löschung ist nicht verpflichtend. Es kann wirtschaftlich sinnvoll sein, eine getilgte Grundschuld bestehen zu lassen, statt sie zu löschen und später neu eintragen zu lassen.
Der Grund liegt im Rang. Nach § 879 BGB bestimmt sich die Reihenfolge der Rechte in Abteilung III im Zweifel nach dem Zeitpunkt der Eintragung. Eine an erster Rangstelle stehende, bereits bestehende Grundschuld ist für eine spätere Finanzierung besonders wertvoll.
Die richtige Wahl hängt von Ihren Plänen ab – eine spätere Modernisierung oder Anschlussfinanzierung spricht eher für das Beibehalten.
Beim Verkauf erwartet der Käufer in aller Regel ein lastenfreies Grundbuch. Die bestehende Grundschuld der Verkäuferbank wird dann Zug um Zug mit der Kaufpreiszahlung gelöscht.
Den Ablauf sichert der Notar über einen Treuhandauftrag: Er leitet den Teil des Kaufpreises, der die Restschuld abdeckt, nur an die Bank weiter, wenn diese im Gegenzug die Löschungsbewilligung erteilt. So wird die Grundschuld zeitnah zur Eigentumsumschreibung gelöscht, und der Käufer wird lastenfrei eingetragen.
Verwechseln Sie die Grundschuld nicht mit dem Wert Ihrer Immobilie. Eine eingetragene Grundschuld von 300.000 Euro sagt nichts über den heutigen Marktwert aus. Eine fundierte Werteinschätzung im konkreten Verkaufs- oder Vermietfall erhalten Sie über die kostenlose Makler-Ersteinschätzung; eine rechtsverbindliche Wertermittlung leistet nur ein unabhängiges, kostenpflichtiges Verkehrswertgutachten. Eine erste Orientierung zum Bodenwert bietet der Bodenrichtwert.
Stand 2026. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Maßgeblich sind die jeweils geltenden Gesetze; landesrechtliche Details können abweichen.
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