Ratgeber · Erben & Schenken
Wer sein Haus überschreibt und sich zugleich ein lebenslanges Wohnrecht sichern möchte, sollte den rechtlichen Rahmen genau kennen. Dieser Ratgeber erklärt Schritt für Schritt, wie die Eintragung im Grundbuch abläuft, welche Kosten entstehen und wie ein eingetragenes Wohnrecht den Wert der Immobilie beeinflusst.
Im Alltag wird oft pauschal vom Wohnrecht gesprochen. Juristisch gibt es jedoch drei deutlich unterschiedliche Konstruktionen, die Sie vor einer Hausüberschreibung auseinanderhalten sollten:
| Form | Rechtsgrundlage | Reichweite |
|---|---|---|
| Wohnungsrecht | § 1093 BGB (beschränkte persönliche Dienstbarkeit, § 1090 BGB) | Recht, ein Gebäude oder Gebäudeteil unter Ausschluss des Eigentümers selbst als Wohnung zu nutzen |
| Nießbrauch | § 1030 BGB | Umfassendes Nutzungsrecht inklusive Vermietung und Behalten der Mieteinnahmen |
| Schuldrechtliches Wohnrecht | allgemeines Schuldrecht (z. B. Leihe §§ 598 ff. BGB) | Nur zwischen den Vertragsparteien wirksam, kein Grundbucheintrag |
Das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB ist die in Überlassungsverträgen häufigste Form. Es ist höchstpersönlich, also nach § 1092 Abs. 1 BGB weder übertragbar noch vererblich. Der Berechtigte darf nach § 1093 Abs. 2 BGB seine Familie sowie das zur Pflege erforderliche Personal in die Wohnung aufnehmen.
Der entscheidende Unterschied zum Nießbrauch: Beim reinen Wohnungsrecht darf der Berechtigte die Wohnung grundsätzlich nicht vermieten, sondern nur selbst bewohnen. Wer sich die Möglichkeit der Vermietung offenhalten will, sollte stattdessen einen Nießbrauch (§ 1030 BGB) prüfen oder das Wohnungsrecht vertraglich ausdrücklich um eine Überlassungsbefugnis erweitern (§ 1092 Abs. 2 BGB).
Ein nur schuldrechtliches Wohnrecht ohne Grundbucheintrag bietet bei einem späteren Verkauf kaum Schutz: Ein neuer Eigentümer muss es regelmäßig nicht gegen sich gelten lassen. Wer wirklich abgesichert sein will, braucht den dinglichen Eintrag im Grundbuch.
Die Eintragung eines lebenslangen Wohnrechts ist kein Behördengang, den Sie allein erledigen. Sie ist fest an die notarielle Beurkundung gebunden und läuft in der Praxis in folgenden Schritten ab:
Das Wort „lebenslang“ wird vertraglich festgelegt. Rechtlich erlischt das Wohnungsrecht ohnehin mit dem Tod des Berechtigten (§ 1090 Abs. 2 i. V. m. § 1061 BGB), da es nicht vererblich ist.
Die Reihenfolge der Rechte in Abteilung II richtet sich nach dem Zeitpunkt der Eintragung (§ 879 BGB). Damit das Wohnrecht auch bei einer späteren Zwangsversteigerung Bestand hat, sollte es möglichst an erster Rangstelle stehen, also vor etwaigen Grundschulden der Bank.
Notar und Grundbuchamt rechnen nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) ab. Die Gebühren sind gesetzlich festgelegt; Rabatte sind unzulässig. Maßgeblich für die Höhe ist der Geschäftswert des Wohnrechts.
Dieser Geschäftswert bestimmt sich nach § 52 GNotKG aus dem Kapitalwert des Rechts. Berechnet wird er aus dem Jahreswert (der ortsüblichen Jahresmiete der Wohnung) multipliziert mit einem Vervielfältiger, der sich an der Lebenserwartung des Berechtigten orientiert (siehe nächster Abschnitt).
Bei einem angenommenen Kapitalwert von 100.000 € fallen typischerweise an:
| Position | Gebührensatz (GNotKG) | Betrag (Beispiel) |
|---|---|---|
| Beurkundung der Wohnrechtsbestellung | 2,0-Gebühr (Tabelle B) | ca. 546 € |
| Eintragung der Dienstbarkeit im Grundbuch | 1,0-Gebühr | ca. 273 € |
| Auslagen, Dokumenten- und Postpauschale | — | ca. 25 € |
Im Beispiel ergibt das eine Größenordnung von rund 840 € zuzüglich Umsatzsteuer auf die Notargebühren. Da die Gebühren mit dem Geschäftswert steigen, fällt der Betrag bei höheren Kapitalwerten entsprechend höher aus.
Diese Beträge sind ein gerundetes Rechenbeispiel auf Basis eines Kapitalwerts von 100.000 €. Die tatsächlichen Kosten hängen vom konkreten Geschäftswert ab und davon, ob die Eigentumsübertragung ohnehin beurkundet wird. Eine verbindliche Auskunft gibt Ihnen Ihr Notar.
Der Kapitalwert ist die zentrale Rechengröße: Er bestimmt die Notar- und Grundbuchkosten, die schenkungsteuerliche Bewertung und die Wertminderung beim Verkauf. Die Berechnung erfolgt nach § 14 BewG.
Die Formel lautet:
Kapitalwert = Jahreswert × Vervielfältiger
Rechenbeispiel: Eine berechtigte Person ist 70 Jahre alt, die ortsübliche Kaltmiete beträgt 800 € im Monat.
Faustregel: Je jünger der Berechtigte, desto höher der Vervielfältiger und damit der Kapitalwert. Bei sehr alten Berechtigten fällt das Wohnrecht wirtschaftlich geringer ins Gewicht.
Der hier genannte Vervielfältiger ist ein gerundeter Beispielwert. Den exakten, aktuell gültigen Wert für ein bestimmtes Alter entnehmen Sie der jeweils maßgeblichen Tabelle zu § 14 BewG oder lassen ihn von Notar bzw. Steuerberater ermitteln.
Ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht bleibt auch bei einem Verkauf bestehen. Der Käufer erwirbt eine belastete Immobilie, die er bis zum Erlöschen des Rechts nicht frei nutzen oder vermieten kann. Das schlägt sich unmittelbar im Preis nieder.
Die Bewertung folgt dabei einer klaren Logik der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), die rechtliche Belastungen ausdrücklich berücksichtigt:
Verkehrswert mit Wohnrecht = unbelasteter Verkehrswert − Kapitalwert des Wohnrechts
Beispiel: Liegt der unbelastete Wert bei 400.000 € und der Kapitalwert des Wohnrechts (wie oben) bei 86.400 €, ergibt sich rechnerisch ein Wert von rund 313.600 €. In der Praxis nehmen Käufer häufig noch einen zusätzlichen Risikoabschlag vor, weil die tatsächliche Nutzungsdauer ungewiss ist.
Die genaue Wertminderung hängt also von Miethöhe, Lage und Alter des Berechtigten ab. Wie groß der Abschlag bei Ihrer Immobilie ausfällt, lässt sich nur mit den konkreten Objektdaten beurteilen. Im Objektkompass sehen Sie nach kostenloser Registrierung kostenlose Daten zu Ihrem eigenen Objekt, etwa Bodenrichtwert und Mikrolage, die in eine solche Einschätzung einfließen.
Drei Bewertungsstufen sollten Sie nicht verwechseln: (1) die kostenlosen Objektdaten nach Registrierung im Objektkompass liefern Standort- und Umfeldinformationen, aber keine Preisbewertung; (2) eine kostenlose Ersteinschätzung des Marktwerts gibt es nur im konkreten Verkaufs- oder Vermietfall über die Maklerei; (3) ein rechtssicheres Verkehrswertgutachten erstellt ein unabhängiger Sachverständiger kostenpflichtig.
Weiterführend: Bodenrichtwert verstehen und Immobilienbewertung kostenlos.
Ein vorbehaltenes Wohnrecht hat über die Eintragung hinaus mehrere wichtige Folgen, die Sie bei der Hausüberschreibung mitdenken sollten.
Schenkungsteuer. Wer das Haus an die Kinder überträgt und sich ein Wohnrecht vorbehält, verschenkt nicht den vollen Immobilienwert. Der Kapitalwert des Wohnrechts wird nach § 14 BewG vom Wert der Schenkung abgezogen. Das senkt die Bemessungsgrundlage der Schenkungsteuer und kann gemeinsam mit den Freibeträgen die Steuerlast deutlich reduzieren.
Pflegefall und Auszug. Zieht der Berechtigte ins Pflegeheim oder zieht vorübergehend aus, erlischt das Wohnungsrecht nicht automatisch. Es endet nur durch Tod, Verzicht oder dauernde Unmöglichkeit der Ausübung (§ 1061 BGB). Da der Wohnberechtigte beim reinen Wohnungsrecht aber nicht vermieten darf, steht die Wohnung dann oft leer. Für diesen Fall empfiehlt sich eine ausdrückliche Regelung im Vertrag.
Rückforderung durch das Sozialamt. Verarmt der Schenker, kann der Sozialhilfeträger nach § 528 BGB die Schenkung zurückfordern. Nach § 529 Abs. 1 BGB ist das ausgeschlossen, wenn seit der Schenkung mehr als zehn Jahre vergangen sind. Nach der Rechtsprechung des BGH beginnt diese Frist auch dann zu laufen, wenn sich der Schenker ein Wohnrecht vorbehalten hat.
Löschung. Zu Lebzeiten wird das Wohnrecht durch notariell beglaubigte Löschungsbewilligung des Berechtigten gelöscht (§ 875 BGB). Nach dem Tod genügt dem Grundbuchamt in der Regel die Vorlage der Sterbeurkunde, um das Grundbuch zu berichtigen (§ 22 GBO).
Stand 2026. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Maßgeblich sind die jeweils geltenden Gesetze; landesrechtliche Details können abweichen.
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